素有“五一”樓市風(fēng)向標(biāo)之稱的珠三角房博會(huì)4月28日開幕，展現(xiàn)出調(diào)控之下市場(chǎng)的冷熱兩面：一邊是百余房企忙于去庫存，中小戶型成兜售熱點(diǎn)；另一面則是上下游企業(yè)很冷淡，參展企業(yè)相比往年下降三成。冷暖之間，凸顯調(diào)控下房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力倍增。
房地產(chǎn)上下游企業(yè)參展減三成
作為樓市重要的晴雨表，不少房地產(chǎn)企業(yè)將珠三角房展會(huì)作為推新貨的重要機(jī)會(huì)，加上一季度廣東省商品房存量超過3000萬平方米，不少房地產(chǎn)企業(yè)開始加大推貨以去庫存。
一季度，不少房地產(chǎn)上市公司公布的業(yè)績(jī)尚且亮眼，一些企業(yè)還表示調(diào)控對(duì)銷售的影響不大，對(duì)完成今年的預(yù)期銷售任務(wù)充滿信心。但廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)王韶介紹，本屆房展會(huì)上，房地產(chǎn)相關(guān)上下游參展企業(yè)比往屆縮減三成。
業(yè)內(nèi)人士分析，市場(chǎng)冷暖，作為產(chǎn)業(yè)鏈中的一員往往比外界更能率先體會(huì)，一些房地產(chǎn)配套企業(yè)的缺席，恰恰顯示房地產(chǎn)企業(yè)的日子并不如自己說的那么好過。廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲則表示，這個(gè)情況可以看出建材、配套等房地產(chǎn)配套企業(yè)的市場(chǎng)前景更加不好。
記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，參展的上下游企業(yè)僅有十多家，大多是來現(xiàn)場(chǎng)展示各類新型建筑材料和新的建筑技術(shù)。作為唯一一家來參展的墻紙廠家，廣州雅居墻紙銷售經(jīng)理張先生表示：理解其他同行的缺席選擇�！拔覀儊韰⒄谷�，攤位費(fèi)一萬多，加上布展和人力一共要花兩萬元左右�，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)不太景氣，其他廠商可能認(rèn)為花這筆錢來參展難以獲得預(yù)期的效果。而我們來參展就是想擴(kuò)大宣傳，接觸一些高端客戶。”
記者了解到，為減少市場(chǎng)不景氣對(duì)經(jīng)營(yíng)的影響，很多上下游企業(yè)開始找尋房地產(chǎn)之外的市場(chǎng)。張先生就表示，他所在的墻紙公司現(xiàn)在主營(yíng)客戶已經(jīng)轉(zhuǎn)向一些營(yíng)業(yè)場(chǎng)所的裝修裝飾，如飯店、酒吧、娛樂會(huì)所等�！胺康禺a(chǎn)不景氣，這是沒辦法的辦法。”
優(yōu)惠不算高中心區(qū)房?jī)r(jià)沒降低
記者在現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，參展的不少樓盤都打出了超過10%的折扣：位于廣州金沙洲的恒大御景灣給出了前十套七折的優(yōu)惠，廣州花都的頤和山莊銷售人員則向記者表示表示購(gòu)房可享受8.8折。
但在廣州市中心上班的洪小姐逛了一圈房博會(huì)后還是有些猶豫：她想買一個(gè)位于中心區(qū)域的小戶型，卻發(fā)現(xiàn)打折的中小戶型房子大都在郊區(qū)，市區(qū)房?jī)r(jià)基本還是沒怎么降，“降了價(jià)的降幅也不大。我還不著急出手，總覺得房?jī)r(jià)還沒有真正降到底，還有降的空間。”
在房博會(huì)開幕式上，廣東省住建廳總經(jīng)濟(jì)師呂洪清介紹，一季度廣東商品房銷售面積為1197萬平方米，同比下降19%；成交均價(jià)為7702元/平方米，同比下降5%。
不只廣州，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局此前發(fā)布的數(shù)據(jù)，3月70個(gè)大中城市中46個(gè)房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比下降。“如果按照統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中的降幅，我總覺得房?jī)r(jià)應(yīng)該比現(xiàn)在更低才對(duì)”。一位姓張的市民對(duì)記者表示。
住建部產(chǎn)業(yè)促進(jìn)中心副主任文林峰在出席房博會(huì)時(shí)表示，平均價(jià)格只是個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，要對(duì)同一區(qū)域住房進(jìn)行縱向比較才能知道房?jī)r(jià)是否漲跌，而平均價(jià)格很難說能充分判斷房?jī)r(jià)的變化。
例如，按照廣東省住建廳此前的統(tǒng)計(jì)，1至2月廣東省商品房成交均價(jià)降幅曾達(dá)到12%。而一季度整體的成交均價(jià)為7702元/平方米，同比下降5%。
越秀地產(chǎn)副總經(jīng)理朱晨對(duì)此解讀，3月以來銀行信貸對(duì)剛需購(gòu)房的支持給了市場(chǎng)很大支持，而房企適時(shí)推出中小戶型產(chǎn)品也迎合了當(dāng)前市場(chǎng)的需求，“雙向努力推動(dòng)了市場(chǎng)的回暖”。
但與前兩月12%的降幅相比，綜合3月后“漲回去的7%”則讓不少準(zhǔn)備購(gòu)房者出現(xiàn)了迷惘心態(tài)：到底是漲還是跌了？他們看不清楚。
“債多”、“稅少”下警惕潛在供需矛盾
在房博會(huì)房地產(chǎn)發(fā)展的論壇上，不少與會(huì)專家認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)嚴(yán)峻復(fù)雜，仍有較多不確定性，但中央決心對(duì)房地長(zhǎng)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控決心堅(jiān)定，今年房?jī)r(jià)仍將穩(wěn)中有降。
但仍有專家和業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的連帶作用，其走勢(shì)仍有憂慮。一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士就向記者表示：“承受調(diào)控壓力的不只是開發(fā)商，還有地方政府”。
北京中原市場(chǎng)研究部日前發(fā)布的研究報(bào)告分析，已公布年報(bào)的125家上市房企合計(jì)負(fù)債達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的1.33萬億元。不少開發(fā)商開始全力進(jìn)行去庫存，以價(jià)換量也帶動(dòng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)下行跡象。但如果說對(duì)開發(fā)商而言重壓在“債多”，對(duì)地方政府而言問題則在“稅少”。
根據(jù)廣東省房協(xié)和廣東省統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)處等最新發(fā)布的調(diào)查報(bào)告顯示，廣東省土地出讓金占地方財(cái)政收入的比例從2010年的27%下降為2011年的23%。而房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅方面，珠三角重點(diǎn)城市深圳和珠海還出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。
由此，落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策，也將面臨地方土地財(cái)政利益的更大掣肘。今年以來，不少城市開始以滿足合理住房需求的名義對(duì)調(diào)控政策進(jìn)行“微調(diào)”。以打政策擦邊球的試探性舉措開始浮現(xiàn)。專家表示，這需要中央更堅(jiān)定的執(zhí)行政策，收緊政策松緊的口袋。
此外，合富輝煌首席分析師龍斌表示，房地產(chǎn)土地交易迅速下滑，預(yù)示著后續(xù)兩到三年左右新增的供應(yīng)可能會(huì)大幅度下降，尤其是考慮到統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的滯后性，仍需警惕未來再度出現(xiàn)市場(chǎng)供需矛盾。