盡管樓市降價呼聲一片，但經(jīng)過了2008年降價引發(fā)的負面風(fēng)波，房企至今對降價諱莫如深。
　　近日，業(yè)界盛傳招商地產(chǎn)招商局香港總部督促招商地產(chǎn)全國在售項目必須全面降價的消息，隨后招商地產(chǎn)澄清，項目并非降價，而是進行優(yōu)惠促銷活動。
　　無獨有偶，在3月13日萬科舉行的2011年業(yè)績新聞發(fā)布會上，萬科總裁郁亮用含蓄的方式回應(yīng)：從來不降價，只是積極定價。
　　2012年樓市寒冬依舊，萬科面臨償債到期和存貨上升的雙重壓力。郁亮表示，2012年將繼續(xù)“多賣房，少拿地”的萬科模式。有猜測認為，萬科繼去年下半年降價之后，可能會進行二次降價以加速銷售回款。
　　業(yè)內(nèi)人士指出，去年下半年萬科降價對公司整體業(yè)績影響并不大，對加速周轉(zhuǎn)反而有益處。正如深圳某地產(chǎn)代理公司高管所說的那樣，萬科今年上半年擴大降價促銷范圍的可能性很大。

　　償債存貨雙高峰來臨

　　2012年，房企進入信托償債高峰期，而一、二月份，眾多房企已經(jīng)迎來了還債的第一波高峰。
　　資料顯示，房地產(chǎn)信托本金到期兌付第一個高峰期是在二、三月份。據(jù)不完全統(tǒng)計，2012年房企總到期信托債務(wù)規(guī)模達1758億元，其中7月為年度高峰，達504億元，一季度達366億元。
　　國泰君安發(fā)表報告稱，萬科一、二月份到期的信托資金均高達10億元，成為今年第一波房地產(chǎn)信托兌付高峰期內(nèi)兌付壓力最大的房企。從全年來看，萬科2012年需到期兌付的信托資金為43.18億元，僅次于中華企業(yè)的43.94億元。
　　此外，據(jù)萬科2011年財報顯示，萬科短期借款和一年內(nèi)到期的長期借款達到235.7億元，資產(chǎn)負債率達77.1%，同比增加2.41個百分點。
　　盡管截至2011年末，萬科仍持有貨幣資金342.4億元，明顯高于短期債務(wù)，但萬科今年的資金鏈壓力不小。
　　日前，萬科發(fā)布公告稱，為滿足項目開發(fā)的需要，分別向華潤深國投信托有限公司申請金額為10億元和20億元的信托借款，借款期限均為2年，年利率分別為10.6%和10.5%。加上去年萬科向華潤申請的10億元的信托借款，萬科去年向華潤尋求的44億元信托融資額度已經(jīng)用完。
　　對此，萬科董秘譚華杰在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，萬科今年希望與華潤擴大在房地產(chǎn)基金方面和其他機構(gòu)的融資合作。
　　對于缺錢一說，萬科總裁郁亮在2011年業(yè)績發(fā)布會上予以了否認。他表示：“如果真的缺錢，是借不到錢的。”
　　除了面臨債務(wù)和融資方面的掣肘，萬科2011年的存貨也創(chuàng)下歷史新高，達到2083.35億元，同比增長56.2%。
　　統(tǒng)計顯示，2011年萬科重點監(jiān)控的全國14個重點城市成交面積繼2010年同比下降29.6%后，繼續(xù)下降19.2%，成交處于低迷態(tài)勢。
　　樓市成交放緩，房企銷售速度下降，使得萬科的去庫存化壓力加大。年報顯示，萬科2011年實現(xiàn)銷售面積1075.3萬平方米，新開工面積1448萬平方米，相比年初計劃的1329萬平方米增長9.0%。但萬科方面回應(yīng)稱，由于堅持以新推盤月度銷售率60%為控制指標(biāo)，目前的庫存去化壓力相對較小。

　　銷售回款速度放緩

　　一直以來，萬科始終堅持快速周轉(zhuǎn)的原則，再加上樓市調(diào)控的影響，近兩年來萬科對一線公司的要求是積極賣樓。但數(shù)據(jù)顯示，進入2012年后，萬科正面臨銷售速度放緩的難題。
　　今年1月，萬科銷售金額為122億元，同比下降39.3%；銷售面積119萬平方米，同比下降28.1%。這是5年來萬科開年銷售首次下降。2月份，萬科月度銷售額73.4億元，環(huán)比1月下降近40%。
　　在銷售速度下降的同時，萬科的銷售回款周期也在加長。2011年，在結(jié)算上升的同時，萬科的已售未結(jié)資源也繼續(xù)增長。截至2011年末，萬科合并報表范圍內(nèi)已售未結(jié)面積1085萬平方米，對應(yīng)合同金額1222億元，較2010年末分別增長59.6%和49.0%。
　　目前，貸款和銷售回款是房地產(chǎn)行業(yè)最主要的資金來源渠道。2011年，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，國內(nèi)貸款的比例僅為15.1%，為歷年來的最低點。由于銷售速度的下降，開發(fā)資金來源中，主要由銷售回款構(gòu)成的“其他資金”比例也較2010年下降2.2個百分點，較2009年下降5.5個百分點。
　　在上述兩項指標(biāo)的下降使得房地產(chǎn)行業(yè)的資金壓力明顯加大。萬科的對應(yīng)之策是積極銷售，謹慎拿地，這也暗合了郁亮“多賣房，少拿地”的策略。

　　3月再現(xiàn)優(yōu)惠促銷

　　2012年萬科的策略是“多賣房，少拿地，現(xiàn)金為王”。這是否意味著萬科會在今年上半年繼續(xù)實施降價促銷？郁亮的回答很含蓄。他稱，萬科從來不降價，只是積極定價。
　　積極定價策略是否意味著降價？對此，萬科公司回應(yīng)稱，價格由市場決定，萬科不會去預(yù)測價格的走勢，但會始終堅持積極銷售的策略。在此原則下，各地公司會根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌龅木唧w情況制定相應(yīng)的銷售策略，具體如何采用什么方式促進銷售，由一線公司決定，萬科不會實行“一刀切”的銷售策略。
　　實際上，從去年下半年開始，萬科就已經(jīng)有了降價促銷的跡象。
　　去年7月，深圳萬科推出“萬團大戰(zhàn)”之后，降價促銷也開始升級。據(jù)悉，9月份包括公園里、清林徑、雙月灣、金域緹香在內(nèi)，萬科有4個全新項目入市，每套房的促銷優(yōu)惠幅度由原來的5000元升級至10000元。
　　10月下旬，深圳萬科清林徑為了回饋清林徑老業(yè)主，推出了10套110平方米一口價單位，總均價150萬，這意味著單價由原來的14000元/平方米降到12000元/平方米左右，降幅超過10%。深圳萬科公司旗下項目金域緹香也于11月推出均價萬元左右的精裝修房源，比此前開盤價優(yōu)惠約1000元/平方米左右，降價幅度約為10%。
　　此外，萬科在上海的樓盤項目也相繼進行降價銷售。
　　2012年初以來，經(jīng)歷春節(jié)長假后樓市并未回暖跡象，使得萬科第二次深度降價的動力逐漸增加。
　　3月開始，深圳萬科清林徑和萬科天譽兩個項目再次各拿出了15套房子進行優(yōu)惠促銷，每套最高優(yōu)惠達15萬元，按一套87平方米的房子計算，單價下降了1724元/平方米。目前，萬科清林徑15套優(yōu)惠房源已經(jīng)消化完畢。對此，深圳業(yè)內(nèi)人士認為，這就是變相降價。
　　實際上，對萬科來說，降價銷售加快項目周轉(zhuǎn)速度，一方面可以縮短銷售回款周期，緩解償債和庫存壓力，提高貨幣資金持有量，保持良好資金狀況；另一方面，快速周轉(zhuǎn)不但不會降低公司業(yè)績，還可以提高凈資產(chǎn)收益率和股東投資回報。