2月下旬，包括北京、上海、廣州等一線城市在內的各地樓市出現了一輪新房成交回升。隨著樓市轉暖跡象逐漸明顯，本輪樓市“小陽春”也已從以價換量的新房市場傳導至此前成交情況更為低迷的二手房市場。
最新統計數據顯示，2月份北京全市二手住宅網簽總量為5515套，環比1月份大幅上漲了88%，2月上海二手房成交共計10016套，是自去年10月以來，上海的二手房月成交量首次重上萬套。
不過，近期各地樓市二手房成交量環比大幅上漲的背后，則是成交均價下跌、議價空間提高的結果。
作為對市場信息最為敏感的二手房，本輪成交量回升的“小陽春”，更像是買賣雙方“以價換量”的博弈。顯然，離“量價齊升”的整體性回暖，還為之尚早。
北京環比大增88% 上海月成交過萬
進入3月份第一周，北京市場的二手房周成交量首次突破2000套，達到了近12周以來的最高值，接近于2011年上半年調控前的水平。
在剛剛過去的2月份，北京二手房市場已走出2011年年底延續至今年1月的低谷，呈現出明顯的成交回升。根據北京住建委網站公布的網簽數據統計，2月份北京全市二手住宅網簽總量為5515套，環比1月份大幅上漲了88%，但仍比去年同期相比下跌了35%。供需方面，2月份北京新增客戶需求量環比上漲163%，新增房源掛牌量環比上漲156%。
與北京的市場反饋相似，2月上海全市各類二手房源成交套數達到10016套，經歷了自去年10月以來連續4個月的低迷期后終于再度破萬，環比1月份增加了5852套、同比去年春節時期的2月份也增加了2070套。
在其他城市，二手房成交回升的勢頭也頗為明顯。來自21世紀不動產監測數據顯示，2月份，主要二線城市的二手房成交不僅環比大增，同比也是正增長。其中，武漢二手房成交1092套，同比增長1.2%，環比增長31.3%；成都為1592套，同比增長10%，環比增長76.0%；青島成交935套，同比增長80.9%，環比增長87.4%；杭州回升更加迅速，二手房成交1264套，同比增加29.9%，環比暴增263.2%。
“中部城市回暖速度較為緩和，東部城市更明顯。”21世紀不動產分析師粟日介紹，從地域上來看，全國二線城市市場回升較為明顯，東部地區比中西部地區回升速度更快。“從經紀人的感受來看，各地二手房市場的活躍度也確有所提高。”不過，粟日認為，很多成交的環比暴增是在原來環比基礎很低的情況下出現的，如2月成交量環比暴增263%的杭州，此前1月的月成交僅有300余套。但這些數據表明，已經低迷至冰點的二手房市場正在恢復至正常的成交水平。
均價下降 議價空間增大
“預計3月份北京二手房成交能到7000套以上，但在價格上則會回落至每平方米2萬元左右。”面對從新房市場延續至二手房市場的成交量回升勢頭，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，與市場旺季的“量價齊升”不同，這輪二手房市場的“小陽春”更為確切的表述應該是“以價換量”。以北京而言，根據偉業我愛我家市場研究院的數據統計，2月份北京全市二手住宅成交價均價為21738元/平方米，不僅環比1月份21741元/平方米的均價小幅回落，與去年同期的成交均價相比也下跌了1.8%。
來自市場一線中介門店的反饋則顯示，在成交量環比大幅上漲的背后，是買賣雙方在觀望與博弈許久后，賣方大幅提高議價空間的讓步。
“去年下半年的時候還能賣3萬多元的房子，到了年后真正賣出去的價格都到兩萬六七了。”記者在北京朝陽路一帶的中介門店了解到，2月中旬開始，各門店看房人比年前和春節明顯增加，購房意向明顯增強。但一位置業顧問表示，最近真正成交的房源一般議價空間都已接近最初掛牌價的10%。
來自鏈家地產市場調查部近日的調查數據顯示，以北京東三環CBD北部團結湖一帶的二手房價格為例，該片區去年2月份平均成交價31043元/平方米，而2月份的成交均價已經降至24887元/平方米，每平方米降價6000多元，同比跌幅近20%。
調控至今，二手房均價呈現逐漸回落狀態，業主往往需先后調價多次后，才能促成交。目前，北京市的二手房平均議價空間大約是10%，總價在300萬~400萬元之間房屋的議價可達15%左右，而在去年下半年，平均議價空間還在6%至7%左右。
“最高的議價空間最高可達15%左右。”記者從天津我愛我家門店了解到，2月份天津市二手房成交2824套，環比上漲90.8%。在剛性需求入市，交易量出現大幅上漲的背后，部分高端房源集中的片區最終成交議價都在10%以上，其中河西梅江片區和南開老城廂片區的議價空間已經從春節前的“5%~10%”增至“10%~13%”。
市場尚未反轉 以價換量已成共識
“盡管市場并未反轉，但這種勢頭釋放出來的信號值得深思。”胡景暉表示，從近期的市場表現來看，從新房市場到二手房市場的交易量上漲勢頭不容忽視。節后以來，隨著房價繼續回落，首套房貸利率恢復至基準利率，消費者的購房意愿已經出現回暖。
北京中原市場研究部統計數據顯示，截至3月首周，全國40個重點城市中，有9個城市的新房成交環比增加兩成，同比去年同期依然下降的城市有18個，其他城市均出現不同程度上漲。主要城市逐步復蘇，逐漸回到去年下半年的平均水平。
“最近一些地方的傳言被視為政策松動，部分購房者擔憂政策松動房價再次上漲導致再次踏空，出現了部分之前已經看中房源的客戶著急出手的現象。”對此，北京中原地產市場研究部總監張大偉表示，自去年年初以來，全國多個一二線城市執行限購令已滿一年，一些外地購房者繳納社保或納稅已超過一年，符合購房資格，也為市場增加了新的需求。即便是在外省市人口須提供5年社保或納稅證明、限購政策嚴厲的北京房地產市場，目前新增的已符合購房條件的剛性需求也開始進入。
“在目前情況下，無論新房、二手房，降價求量才是生存之道。”粟日也對記者指出，當前房地產市場調控總體基調沒有變化，房地產信貸并未轉向寬松，庫存壓力未見根本好轉，開發商的資金鏈仍將主要依賴于銷售回款的改善程度。無論是政策面還是市場面，都不具備反轉向上的基本條件。