自2月下旬開始，寒冬中的樓市呈現(xiàn)出絲絲縷縷的復(fù)蘇氣息，深圳新房成交量明顯反彈。與此同時，個別樓盤的價格也發(fā)生著微妙變化。一方面，盡管打折促銷是樓盤銷售的主旋律，但部分開發(fā)商卻選擇了逆市上調(diào)價格，市場走勢顯得有些撲朔迷離。業(yè)內(nèi)人士分析，短期剛需入市推高成交量難以逆轉(zhuǎn)大勢，回暖之說“虛火”的成分大，這是開發(fā)商主導(dǎo)的一輪樓市心理博弈戰(zhàn)，博反彈并不可取。
少數(shù)樓盤試水提價
昨日，準(zhǔn)備買房結(jié)婚的董先生告訴記者，前期登記過的西鄉(xiāng)某樓盤置業(yè)顧問告知他，3月份新推房源，價格有可能會上調(diào)100元／平方米。
無獨有偶，從年前就開始四處看房的許小姐發(fā)出了類似感慨∶“最近的優(yōu)惠比春節(jié)期間少多了！”她看中的龍崗中心城一大型樓盤最新推出的房源，開盤前認(rèn)購僅享受2%的優(yōu)惠，但在不久前推的房源，這一優(yōu)惠高達(dá)5%。
事實上，他們遇到的情況，僅僅是目前深圳樓市的一個縮影。自2月下旬以來，沉寂的樓市隨著每周成交的高升，風(fēng)聲逆轉(zhuǎn)。樓市隨之出現(xiàn)了這樣的現(xiàn)象∶部分樓盤降低折扣，取消原先的優(yōu)惠折扣，甚至部分樓盤醞釀漲價……
位于龍華新區(qū)的綠景香頌自2011年年底開盤至今，售價歷經(jīng)幾次調(diào)整，幅度達(dá)到200～300元／平方米；龍華花半里隨之逆市提價；西鄉(xiāng)招商果嶺花園目前的銷售均價為15576元／平方米，環(huán)比上漲1.36%。
記者了解到，龍崗中心城眾多住宅項目目前的售價在春節(jié)前后價格基本維持穩(wěn)定，但其他優(yōu)惠措施卻在春節(jié)后有所減少。
或是玩心理博弈戰(zhàn)
“從目前來看，開發(fā)商的提價仍是試探性的小幅度提價，價格浮動既不普遍，也不突出，這與以往開發(fā)商的坐地起價有了很大的不同。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)表示。
“與市場供求相比，托市更能成為樓市回暖的推動力量。”一位不愿具名的業(yè)內(nèi)分析人士指出，“近期各地的政策微調(diào)，是促進(jìn)房企轉(zhuǎn)變價格策略的主要因素。”
進(jìn)入“深度休眠”的樓市正在越來越強(qiáng)烈地刺激著地方政府的神經(jīng)，“救市”或“松綁”的聲音不絕于耳。自2011年10月以來，上海、佛山、杭州、天津、武漢、合肥、南京、吉林、中山、蕪湖等18個城市出臺不同角度的樓市微調(diào)政策，各地的房價也會隨之出現(xiàn)小幅波動。盡管部分城市的“小動作”被叫停，但購房者對政策的預(yù)期逐漸發(fā)生了變化，有部分購房者開始選擇入市，這無疑為開發(fā)商帶來了一絲曙光。
華泰聯(lián)合證券分析認(rèn)為，目前關(guān)于房地產(chǎn)政策調(diào)控的底部已然形成，且向上微調(diào)的趨勢十分明確。在房地產(chǎn)庫存高企、價格無向上動力的大環(huán)境下，只要不是明顯觸及調(diào)控“紅線”的政策微調(diào)都將可以合理地生存。政策調(diào)控這個籠罩在地產(chǎn)板塊上空的陰霾已經(jīng)開始消散。接下來主導(dǎo)地產(chǎn)板塊投資的核心將是銷量回升的速度以及與市場預(yù)期之間的博弈。
上述業(yè)內(nèi)人士分析，這是開發(fā)商主導(dǎo)的一輪樓市心理博弈戰(zhàn)。開發(fā)商抓住購房者買漲不買跌的心理，稍稍提價以觸動購房者的敏感神經(jīng)，讓購房者覺得不能再觀望了。
博反彈并不可取
事實上，對于房企來說，“槍打出頭鳥”的生存法則在這個市場環(huán)境下顯得尤為重要。“開發(fā)商如果普遍明顯提價，反而會令剛剛出現(xiàn)的市場回暖夭折，這對于開發(fā)商而言是致命打擊。”陳國強(qiáng)說，“若房價出現(xiàn)回升，一方面會導(dǎo)致中央再度施壓，地方政策微調(diào)的主動權(quán)被中央收回；另一方面市場主調(diào)未變，房價上漲后將令樓市再度陷入低迷。”
“今年房地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)去博大反彈，而是去博怎樣在現(xiàn)有政策預(yù)期穩(wěn)定的情況下，利用今年貨幣政策比去年稍微寬松的局面，給客戶樹立信心，降價到位，快速出貨。如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠達(dá)成這樣的共識，今年將是個豐收年。”世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松表示。
深圳中原地產(chǎn)二級市場董事總經(jīng)理玉家雄分析認(rèn)為，雖然一手住宅成交量近期增加，但并不意味著樓市回暖周期的到來。同時，部分已采取低價走量的開發(fā)商可能會因為資金回籠情況調(diào)整價格定位。但因限價令的實施，提高房價的可能性不大，房企以價換量依然是王道。