2月27日，接近住建部的人士透露，今年中央下達的保障房補助資金將在去年的1526億元基礎(chǔ)上加碼至2000億元，這意味著2010年以來中央用于保障房領(lǐng)域的財政資金補助三年實現(xiàn)了三級跳，2010年這一數(shù)字僅為800億元。
不過，與去年高達1.3萬億的保障房投資額相比，來自中央的財政資金貢獻度不足15%。在房地產(chǎn)市場蕭條一片，賣地乏力的當下，令地方政府揪心的，恰是2012年“計劃開工700萬套以上，基本建成500萬套以上”背后龐大的保障房資金缺口。
去年11月，一位人民銀行的權(quán)威人士向本報記者透露，“我們測算了一下，五年3600萬套保障性住房資金需求量在5.2萬億左右，特別是2011年和2012年，要拿出1.3萬億和1.4萬億。這將是又一個四萬億政府項目。”當時就有部委提出了保障房投資計劃減速調(diào)整的方案。
去年銀行信貸不足二成
2012年全國保障房開工目標從2011年的1000萬套縮減至700萬套，折射出保障房建設(shè)更趨于理性，但仍然面臨一大現(xiàn)實挑戰(zhàn)——資金和土地資源問題。
前述接近央行的人士曾經(jīng)算過一筆賬，“以2011年建設(shè)保障性住房需資金1.3萬億元計算，所需資金占當年全年7.47萬億新增人民幣貸款的17.4%，這種規(guī)模巨大的新增資金需求會加劇當前資金的供需矛盾。”
按照住房城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司副司長張學(xué)勤給出的數(shù)據(jù)，去年保障性安居工程實際開工1043萬套，基本建成432萬套，提前超額完成了開工建設(shè)1000萬套的任務(wù)；為完成這一目標，當年全國保障房建設(shè)完成投資近1.3萬億元。
這1.3萬億天量資金到底從哪里來，目前尚是一筆難清的賬。公開數(shù)據(jù)顯示，1.3萬億當中，來自中央財政的補助資金1526億元，占比僅11.7%。
銀行資金一直被認為是保障房投資的主要資金來源。然而2月15日央行《2011年第四季度貨幣政策執(zhí)行報告》顯示，盡管保障房投資增速明顯，但來自商業(yè)銀行的貸款不足二成。
截至2011
年年末，全國保障性住房開發(fā)貸款余額3409 億元，占全部房產(chǎn)開發(fā)貸款余額的12.5%，全年累計增加1751
億元，占同期房產(chǎn)開發(fā)貸款新增額的50.1%，比年初提高31.7個百分點。
“這1751億元當中，主要是國開行和四大行貢獻的。”2月27日，一位股份行公司業(yè)務(wù)部主管告訴記者，盡管各家銀行對保障房表態(tài)積極，但保障房尤其是公租房和廉租房“低收益”和“高風(fēng)險”并存是不爭的事實。
根據(jù)國開行披露的信息，2011年全年該行新增保障性安居工程貸款1095億元，在同業(yè)中占比60%以上。
誰來填補700萬套保障房的投資缺口？
除卻中央財政補助的1526億和銀行保障房開發(fā)貸款1751億外，1.3萬億保障房投資中的75%需要地方政府想法子，即承擔9723億元的籌資任務(wù)。
“目前硬性的規(guī)定，是要求地方政府至少每年拿出10%的土地出讓收益用于保障房建設(shè)。”上述股份行人士透露，2010年，地方政府賣地總收入在2.7萬億元左右，那么至少拿出2700億元用于保障房投資。
然而，這與9700億元的口子相比，仍遠遠不夠。
張學(xué)勤也表示，有關(guān)部門出臺了政策措施，各地通過增加省級財政補助、安排中央代發(fā)地方政府債券資金、提高土地出讓收益提取比例、安排財政超收收入、組建投融資平臺等方式，多渠道增加投入。
再來一個1.3萬億？
作為保障房投資的典型樣本，重慶市市長黃奇帆此前推出的“三年之內(nèi)4000萬平方米公租房”計劃已經(jīng)遭到了現(xiàn)實的阻力。
2月27日，接近重慶住建委的人士向本報記者透露，盡管重慶市2011年計劃開工1350萬平方米公租房建設(shè)，但實際完成計劃僅為800萬平方米，完成率不及六成；今年開工目標有可能下調(diào)至600萬平方米。
相較于可供出售的經(jīng)濟適用房和棚戶區(qū)改造，公租房和廉租房被普遍認為在融資難度上要大于前兩者，而重慶保障房強力推行的便是此種
“公租房模式”，融資難題是擺在黃奇帆面前的現(xiàn)實問題。
一年前的“兩會”上，黃奇帆曾算過一筆賬，重慶市3年建設(shè)4000萬平方米公租房，總投資需要1100億元左右，其中財政投入約300億元。市政府拿出3萬多畝的城市儲備地，以成本的概念注入到公租房建設(shè)中，再加上國家專項補助、地方財政撥款等，可以保證300億元的投入一步到位。
另外所需的800億元投資則通過社會融資解決。然而，據(jù)上述人士透露，2011年重慶公租房建設(shè)開發(fā)貸款占全部融資來源的比例僅僅10%。
“銀行的配套資金不一定超過10%，不過重慶市政府也通過引入社保基金、保險公司和發(fā)行債券等方式加大社會融資力度。”上述人士告訴記者，2011年7月份，社保基金曾向重慶市提供了一筆高達45億元的信托貸款，專項用于公租房建設(shè)。該筆貸款也是全國社保基金迄今為止單筆放款最多的一個保障房項目。
重慶并非孤例。“2012年，保障房同時在建項目絕對量應(yīng)該超過了1500萬套。”2月27日，某國有大行公司業(yè)務(wù)部負責人如是告訴記者，2011年開工1000萬套，建成的只有432萬套，今年這一目標已經(jīng)提高到了500萬套。
“要想五年內(nèi)建設(shè)3600萬套保障房，使保障房覆蓋率達到20%，五年累計需投入資金得5萬億到5.2萬億。”上述接近央行的人士也告訴記者，根據(jù)央行相關(guān)部門的測算，2011和2012年是投資高峰期，開工、在建、竣工的保障房均為五年中最高。“未來五年的前兩年年度資金需求將達約1.3萬億到1.4萬億元，之后三年每年約0.8萬億元。”他分析。
高華證券最新研報認為，住建部稱去年1000萬套保障房的相關(guān)投資為1.3萬億元，這一整體投資規(guī)模乍看上去相當龐大，但這是2-3年建設(shè)周期之中的總投資，而非2011年一年所需投資。
“2011年建設(shè)投資應(yīng)該是當年在建房的投資，主要是2010年開工項目在2011年時的推進成本（因為當年新開工數(shù)主要集中于下半年）。”據(jù)高華測算，2011年在建總數(shù)為405萬套/季度，對應(yīng)的成本約為6880億元。其預(yù)計今年全年開工數(shù)為700
萬套，再加上2011年延續(xù)至今的項目，估算所需總投資額接近9770億元。
接近國開行的人士透露，作為保障房投資的主要支持者，今年該行新增保障性安居工程專項貸款目標目前初定為1000億元。