春節(jié)長假過后，各地商品房的成交量不斷增加，特別是上周(2月13至19日)，全國各大城市的成交量普遍上漲，樓市迎來“小陽春”。與此同時(shí)，銀行首套房貸款利率、存款準(zhǔn)備金率、部分地方政府的調(diào)控政策也都出現(xiàn)了“微調(diào)”，這是否意味著房地產(chǎn)市場在加速“筑底”？專家認(rèn)為，在房價(jià)回歸合理之前調(diào)控政策決不能放松，但對購買首套房的剛需業(yè)主可以微調(diào)政策，以減輕他們的購房負(fù)擔(dān)。
各地成交量持續(xù)增加部分剛需出手
記者近日在濟(jì)南一些樓盤的售樓處看到，來看樓的購房者和前幾個(gè)月相比有所增加，特別是一些大力促銷的樓盤，人氣明顯回升。濟(jì)南燕山立交橋附近的一樓盤打出了每平方米8150元起的“特價(jià)房”，而之前這一小區(qū)的房價(jià)普遍在1.2萬元左右。
“價(jià)格還是挺合適的，就是搞特價(jià)的那幾套房子位置稍微差些。”濟(jì)南市民劉先生看完房子有些心動(dòng)。他告訴記者，為給兒子買房子，他已經(jīng)看過許多樓盤了，感覺到年前年后有的房價(jià)確實(shí)降了不少，就趁機(jī)來了解了解。
國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1月份70個(gè)大中城市房價(jià)全部停漲，環(huán)比下降的達(dá)到48個(gè)，其中濟(jì)南房價(jià)下跌0.1%，青島環(huán)比下跌0.3%。
雖然房價(jià)仍有下降趨勢，但上周濟(jì)南、青島的商品房成交量都出現(xiàn)大幅度反彈。濟(jì)南上周共成交商品房1859套，環(huán)比前一周增加了1426套，環(huán)比上漲了329.33%。其中住宅成交727套，環(huán)比前一周增加了395套。青島上周也成交新房1352套，環(huán)比增長77.2%。
記者發(fā)現(xiàn)，不僅是山東的一些城市，全國不少城市的樓市成交量都有回暖趨勢。中金公司的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，16個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測的城市中，14個(gè)城市周環(huán)比上升，兩個(gè)城市周環(huán)比下降；16個(gè)重點(diǎn)城市總體周成交量環(huán)比均值上升36%，南京、蘇州、重慶等城市出現(xiàn)較明顯回暖，成交量超越了去年均值。
一些業(yè)內(nèi)人士也感覺到最近房地產(chǎn)市成交量的變化。世聯(lián)信立怡高總經(jīng)理朱江說，這應(yīng)該是過節(jié)期間壓抑的一部分剛性需求的釋放，也是對部分房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)性降價(jià)的良好回應(yīng)。中原地產(chǎn)山東分公司經(jīng)理王欣認(rèn)為，目前濟(jì)南一些樓盤的降價(jià)幅度已經(jīng)達(dá)到了30%，有的項(xiàng)目已接近成本價(jià)，一些購房者看到真正實(shí)惠的價(jià)格，所以才敢于出手買房。
政策微調(diào)刺激房市
除了樓市自身的價(jià)格調(diào)整促進(jìn)了成交量，一些業(yè)內(nèi)人士還表示，各地首套房貸利率的回調(diào)、存款準(zhǔn)備金率的下降以及各地暗自出臺的一些“救市”措施，都對房地產(chǎn)市場起到了刺激作用。
記者在濟(jì)南的一些銀行了解到，雖然目前仍有部分銀行采取上浮5%到10%的利率政策，但建設(shè)銀行、工商銀行、浦東發(fā)展銀行等已可以根據(jù)客戶的信用實(shí)行基準(zhǔn)利率，并且貸款申請難度也有所降低。
存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率從2月24日起，將再下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，這已是自2011年12月5日3年來首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率后第二次調(diào)整，這次下調(diào)將直接釋放出4000億元的流動(dòng)性。
雖然有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，存準(zhǔn)率的下調(diào)主要是為了緩解流動(dòng)性不足的問題，并不是貨幣政策放松的信號，對房價(jià)沒有實(shí)質(zhì)性影響，但還是引起了人們的密切關(guān)注。
清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授李稻葵表示，這次存準(zhǔn)率下調(diào)開啟了宏觀政策微調(diào)的進(jìn)程，目的是解決實(shí)體經(jīng)濟(jì)、尤其是小微企業(yè)融資難的問題。但監(jiān)管力度會(huì)提升，防止資金進(jìn)入非實(shí)體經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)方面，在堅(jiān)持調(diào)控方向不變的前提下，有針對性的微調(diào)也將會(huì)有必要。
與此同時(shí)，一些地方政府也開始有意無意地放松調(diào)控政策，但受到了外界巨大壓力。安徽蕪湖對購房者補(bǔ)貼的“救市”政策，三天后宣布“暫緩執(zhí)行”。中山市將住房限價(jià)由去年的每平方米5800元上調(diào)至6590元的做法也很快變成“試行措施”。據(jù)了解，自2011年下半年以來至少已經(jīng)有十幾個(gè)市通過稅費(fèi)優(yōu)惠、放寬公積金額度、購房補(bǔ)貼、調(diào)整住宅標(biāo)準(zhǔn)等措施進(jìn)行了房地產(chǎn)政策的微調(diào)。
一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然國家一再強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松，房價(jià)也在朝著預(yù)期的方向走，但市場近期的新動(dòng)向值得關(guān)注，因?yàn)檫@些新動(dòng)向?qū)⒂绊懙劫彿空叩男膽B(tài)，從而最終影響到調(diào)控的效果。
“見底”時(shí)間不確定但回歸理性是方向
在佛山、蕪湖、中山的放松調(diào)控政策被緊急叫停后，人們更深地體會(huì)到國家將繼續(xù)嚴(yán)格調(diào)控樓市的決心。一些專家認(rèn)為，房價(jià)平穩(wěn)回落至合理價(jià)格是調(diào)控的不變方向，近期雖然成交量回暖，但房價(jià)難言反彈，在保障性住房建設(shè)繼續(xù)穩(wěn)步增加、限購、差別化房貸等政策組合拳調(diào)控下，房地產(chǎn)市場將不斷回歸“居住性”本性。
全國政協(xié)委員、山東財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長郭松海說，雖然各地房價(jià)開始停漲，但下降的幅度普遍不大，離合理價(jià)位仍有一定的差距，因此國家的調(diào)控政策不會(huì)放松，各地的變相放松政策在輿論壓力和國家監(jiān)管下將受到嚴(yán)格限制。
一些專家認(rèn)為，國家限購、差別化利率等抑制投機(jī)性的調(diào)控政策將被長期堅(jiān)持，但有關(guān)首次購房者負(fù)擔(dān)的政策可以逐步放松，以解決剛需民眾的住房、購房壓力。
王欣說，首套房利率是應(yīng)該適當(dāng)調(diào)整的項(xiàng)目之一。據(jù)測算，以首付三成貸款100萬元的商品房為例，按20年期年7.05%的利率計(jì)算，如果利率上浮5%則相當(dāng)于總房價(jià)上漲2%，上浮10%則相當(dāng)于房價(jià)漲4%，而如果7折利率，則相當(dāng)于房價(jià)降11%。
對于民眾關(guān)心的房價(jià)何時(shí)“見底”，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前房地產(chǎn)商的資金壓力依然不小，降價(jià)仍是房地產(chǎn)商擺脫困境的唯一途徑，房價(jià)將在上半年繼續(xù)回調(diào)。“但之后可能會(huì)在成交量增長的同時(shí)開始回穩(wěn)。”王欣說。
山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗說，樓市成交量的活躍說明供需雙方在價(jià)格上的認(rèn)可程度增加，但說房價(jià)“見底”為時(shí)尚早，后期的成交量值得關(guān)注。他同時(shí)指出，由于房子位置、戶型、樓盤的唯一性，每個(gè)樓盤的底部價(jià)都不一樣，因此很難說何時(shí)是底。“考慮到經(jīng)濟(jì)增長和人們收入水平提高等因素，長期來看房價(jià)不漲就意味著降，人們也不必過分等待最底部。”