北京與上海已經(jīng)正式獲得國土部的試點批準。本報記者獲悉，符合要求的城市，將在2012年初進行申報，國土部將會在2012年5月份左右確定具體的試點城市。
“這不是一項拍腦袋而來的政策，”一位接近國土資源部的人士介紹，早在2009年，北京和上海就開始試點在集體土地上建設(shè)保障房，總結(jié)試點經(jīng)驗之后，今年上報國務(wù)院同意，開展此類試點。
而這項政策開始，對于城市建設(shè)用地供給有著巨大影響。上述人士介紹，以北京和上海為例，集體建設(shè)用地占上述兩個城市建設(shè)用地比例4成。
可增4成用地
據(jù)全國工商聯(lián)REICO工作室1月9日發(fā)布的《2011房地產(chǎn)市場運行情況及2012形勢預(yù)測分析》內(nèi)容，2011年1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積37153.4萬平方米，比上年增長3%，增幅低于2010年同期30個百分點。
REICO工作室一位研究人員表示，由于2011年下半年土地市場不景氣，導(dǎo)致了2012年地方政府整理土地能力下降，與此同時，在2011年1000萬套保障性安居工程的用地壓力下，地方“熟地”基本供給殆盡。
徐紹史也在上述工作會議上表示，2012年要完成700萬套保障性安居工程供地壓力很大。
而允許在集體建設(shè)用地上建設(shè)保障房，則成為解決上述用地難題的一個新途徑。
本報記者從權(quán)威途徑獲悉，目前，上海市的集體建設(shè)用地，約占全市建設(shè)用地總量的40%。
2009年年末之時，上海發(fā)布了《關(guān)于單位租賃房建設(shè)和使用管理的試行意見》，明確提出單位可在自用土地上建設(shè)和使用職工宿舍。
彼時的單位租賃房，則是指上海的企業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)管理主體、高校、部隊及其他單位利用自用土地建設(shè)或者以舊建筑改建，提供給本單位職工短期租住的職工宿舍。
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)政策研究中心執(zhí)行主任陳杰對本報記者透露，事實上，上海的一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)，對于租賃房的探索很早就開始了，例如張江，此前也有一家中介公司幫助其找更多農(nóng)民手中集體建設(shè)用地建造的房子，用于轉(zhuǎn)租給園區(qū)內(nèi)的各式人才等居住。
2011年1月4日之時，上海再次發(fā)布一份《貫徹〈本市發(fā)展公共租賃住房的實施意見〉的若干規(guī)定》(下簡稱《規(guī)定》)。依據(jù)《規(guī)定》，運營機構(gòu)可根據(jù)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)和投資建設(shè)有關(guān)規(guī)定，受讓或租賃農(nóng)村集體建設(shè)用地；建設(shè)機構(gòu)也可以與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織合作，投資建設(shè)和經(jīng)營管理公租房。
防治小產(chǎn)權(quán)房
上述接近國土部的人士表示，集體建設(shè)用地要轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，需要走征地手續(xù)，這是土地成本增加的一個重要過程，如果直接允許集體建設(shè)用地建設(shè)保障房，則可以大大降低保障房成本，又可以改善征地工作中存在的一些矛盾問題。
但是，上述人士表示，這絕不意味著要放松對“小產(chǎn)權(quán)房”的控制。所有試點都必須是在增量的基礎(chǔ)上，存量“小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)正不可以。而且建設(shè)以后出租管理必須由企業(yè)或政府進行，不能單獨分割進行，更不允許有產(chǎn)權(quán)。
2011年5月之時，國土部曾下發(fā)《關(guān)于加強保障性安居工程用地管理有關(guān)問題的通知》，明確要求不得擅自開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)公租房，不過一些城市經(jīng)國土部批準后可以進行試點，給定的范圍是：“商品住房價格較高、建設(shè)用地緊缺的個別直轄市”。
1月7日，北京市國土局的一位官員告訴本報記者，集體建設(shè)用地建公租房的試點，有關(guān)部門一直沒有放開，是怕出現(xiàn)“小產(chǎn)權(quán)房”。
而到了2011年12月末，住建部的口徑則出現(xiàn)另外一種說法，住房保障司司長馮俊表示，利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)公租房正在試點，與小產(chǎn)權(quán)房不是一個概念，也不會造成小產(chǎn)權(quán)房合法化。
根據(jù)規(guī)定，集體建設(shè)用地建設(shè)公租房，其產(chǎn)權(quán)還是歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，土地性質(zhì)也不變，還是農(nóng)村集體土地，只是允許用租賃的方式租給住房困難的家庭。而且整個建設(shè)當(dāng)中也要嚴禁占用耕地等，也是有一定的限制。
馮俊表示：“不是說想蓋就蓋，不是說借這個名義把土地所有權(quán)變化了，也不能變相地賣了。所以它和小產(chǎn)權(quán)是完全不同的概念�！�