樓市入冬，除了供求關(guān)系，還有什么在左右市場走勢？在樓市進入買方市場的當下，購房者預(yù)期正成為影響市場形勢的重要因素之一。顯然，如何迎合買方市場的心理是提振市場的關(guān)鍵。
樓市信心質(zhì)變
雖然自去年調(diào)控伊始，對于房地產(chǎn)行業(yè)可能迎來拐點的判斷就已經(jīng)甚囂塵上，綜合多家機構(gòu)的二三季度的調(diào)研顯示，購房者對于未來房價的漲勢信心終于出現(xiàn)了轉(zhuǎn)變。
此前，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，三季度房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)景氣指數(shù)首次落至120以下，房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家信心指數(shù)大幅下滑至99.9。
本報在京滬等地的采訪反饋也顯示，在經(jīng)歷了數(shù)月調(diào)控以及輿論沖擊之后，不同置業(yè)目的的購房對于樓市前景的信心出現(xiàn)了明顯轉(zhuǎn)變。特別是三季度各地屢屢發(fā)生的“樓盤降價引業(yè)主圍攻”事件，令一直抱有信心的投資客也發(fā)生了變化。
據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)發(fā)布的三季度購房者信心指數(shù)調(diào)研報告顯示，在政策疊加效應(yīng)的逐步累積之下，購房者的購房信心和市場預(yù)判已顯現(xiàn)出關(guān)鍵性變化，購房者對未來半年房價的下跌預(yù)期首次超過了上漲預(yù)期。
首次置業(yè)者信心下挫最大
首次置業(yè)者，一直被認為是樓市輿情的基礎(chǔ)，即所謂“剛需”。2008年畢業(yè)的羅小云目前在北京社遠傳媒有限公司工作。她和男友本打算2010年秋天結(jié)婚，正是因為樓市調(diào)控使他們有了等一等的想法。而現(xiàn)在，他們甚至決定“再等一等”。
沈陽人羅小云目前做行政助理，扣除個稅、各種保險后月薪4000元，與男友大體相當。男友家在豐臺。兩家父母去年夏天就見過面，商定各出30萬元，為他們在北京購置新房。由于不想承擔(dān)過多月供，按照首付五成計算，他們能夠買總價最高120萬元左右的房子。
“本來年初就打算在通州買，可是遠洋一方從2.1萬元/平方米降到了1.6萬元，京貿(mào)國際每平方米也降了5000元，之前買的人都虧了幾十萬。所以，我們決定還是再等等�！绷_小云說。
顯然，一輪輪的降價，加重了剛需群體的觀望情緒。
在世聯(lián)三季度購房者信心指數(shù)調(diào)研報告中，關(guān)于不同置業(yè)類型購房者對未來房價預(yù)期的比例情況顯示，投資需求的購房者看漲比例最高，而首次置業(yè)者信心下挫最大。
從今年第二季度和第三季度的不同置業(yè)目的的購房者對未來房價的預(yù)期變化來看，首次置業(yè)類型的購房者對樓市的信心下挫幅度最大，其對未來房價看漲預(yù)期比例由原來近49.6%下降到32.9%，在這一購房群體中有16%的比例從原來對后市的看漲預(yù)期轉(zhuǎn)入看平和看跌陣營，成為今年第三季度中信心首次影響最大的群體。而在看跌方面，有近四成的首次置業(yè)者認為未來樓市會下跌。
改善型需求期望樓市企穩(wěn)
夏秋之際，全國各地屢屢發(fā)生的老業(yè)主討要差價事件，其實形成了一種特殊的輿論氛圍，大大改變了購房者對于樓市前景的看法。
上海盛世龍實業(yè)有限公司副總經(jīng)理孫成告訴本報記者，本來他看好了上海沿秀路附近保利和綠地的項目，打算年底出手。“我現(xiàn)在住長寧的華山路附近，是前些年結(jié)婚時父母給的老房子，80多平方米�！彼推拮右驗闇蕚湟⒆�，所以打算在工作的浦東購買一處一兩百平方米的大房子，“二手房也行。沒成想，10月下旬中海御景熙岸降價了。我一查，就在我們看好那兩個樓盤旁邊。”但他認為，雖然春節(jié)前不用著急買房，但節(jié)后還要盯緊點，“我覺得，房子總是要漲價的，只是什么時候漲得厲害起來�！�
按照世聯(lián)地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，相比首次置業(yè)者和改善型需求的購房者，近五成的投資需求的購房對樓市后市仍然看漲，僅有2.7%和25.3%的投資購房者認為未來樓市會大幅下跌和小幅下跌，總體看跌比例不到三成。
盡管多次置業(yè)者和投資客對未來樓市的信心最高，且對未來房價看漲預(yù)期比例均高于首套房購房者，但由于目前嚴厲的限購政策，雖然他們擁有購買實力，卻不具備購買資格。
在北京工作的溫州永嘉人劉偉和妻子結(jié)婚前，每人就各有一套住房。雖然家境并非特別富裕，但兩家都希望他們在北京再買一套房子。但由于限購政策，他們一時還不能如愿。
數(shù)據(jù)顯示，限購政策對67.3%的多次置業(yè)者和54%的投資客產(chǎn)生了比較大或非常大的影響。
值得注意的是，在各類型購房者中，改善型需求認為房價將會持平的比例最高，體現(xiàn)出其對于未來樓市走穩(wěn)的強烈預(yù)期。
