國家統計局18日公布的9月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況透露出新的信號。隨著多個城市房價同比、環比漲幅的明顯回落，房地產市場數據上的拐點已經初露端倪。業內人士認為，持續已久的房地產調控政策已取得明顯效果，但要保證調控目標的實現，既有的政策力度仍舊不容松懈。
一線城市環比停漲 數據拐點悄然出現
根據國家統計局的數據，作為樓市的傳統旺季，9月70個大中城市中，價格環比下降的城市有17個，持平的城市有29個。與8月份相比，9月份環比價格下降的城市增加了1個；環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.3%。更為關鍵的是，作為國內樓市風向標的北京、上海、深圳、廣州等一線城市的房價環比再次全面持平停漲，這已經是四大房地產一線城市連續第三個月處于環比停漲的狀態。
與此同時，70個大中城市中，價格同比漲幅回落的城市高達59個，比8月份增加了19個。9月份，同比漲幅超過5.0%的城市已經從今年3月份的42個，減少為20個。北京中原地產市場總監張大偉表示，全國70個指標城市的價格數據已經明顯出現了數據上的拐點，特別是京滬穗深等幾個一線城市的房價已經進入了下降通道。房價從2009年來的爆發式上漲，在最嚴厲的限購、限貸疊加影響8個月之后，數據逐漸開始進入下調階段。
鏈家地產首席分析師張月認為，數據的變化表明今年樓市調控已經取得一定效果。四季度成交量或將落入全年谷底。“一方面，一線城市嚴格的調控使其效果遠遠超過二、三線城市。9月北京、上海和深圳樓市成交量環比分別下降60.3%、60.5%和62.9%。‘金九月’成交量萎縮明顯。個人房貸緊縮由二、三線城市蔓延至一線城市，可能再度降低部分剛需的購房意愿。”
在全國樓市量價雙雙回落的情況下，9月房地產開發景氣指數也降至100.41，連續4個月下降后，已經在臨界線左右徘徊。張月認為，這表明開發企業對于后市明顯缺乏信心，市場預期即將由樂觀轉為悲觀。在這樣的預期下，房企對于量跌引發的價跌更容易接受，甚至部分房企降價救市的決心也會更大。
資金壓力繼續加大 樓市或將持續降溫
9月樓市數據的變化并不令人意外，不斷減少的成交量、不斷緊繃的資金鏈，不斷增加的庫存正成為遏制國內房價的三重壓力。根據國家統計局發布的數據，1至9月，開發企業到位資金規模61947億元，同比漲幅較1至8月回落0.7個百分點。其中國內貸款漲幅回落1.4個百分點，企業自籌資金回落0.3個百分點，利用外資回落21.4個百分點，定金和預收款回落1.6個百分點。開發企業資金壓力不斷增大，正成為動搖高房價的主要力量。
張月表示，企業到位資金同比回落，表明開發商資金緊張程度仍然在加大。四季度開發商的融資情況也可能會達到一個最低谷。一方面，四季度各大銀行的放貸額度將更緊，融資難度有增無減。另一方面，開發商自籌資金減少，雖然一些大型開發商的融資能力較強，但也不得不面臨投資者看空房地產行業的影響。
在資金面捉襟見肘的同時，各大房企庫存的壓力也在日益增大。北京中原市場研究部的統計數據顯示：截至10月初，全國執行限購政策相對最嚴格的10個城市中，庫存積壓達到6044.46萬平方米，環比9月初上漲了6%，庫存積壓增加了28640套。張大偉告訴記者，限購政策執行之初的3月份，這10大城市的庫存面積為4609萬平方米。現在，同比面積積壓增加幅度超過30%。增加庫存達到了11.4萬套，按照這10大城市平均單套房值150萬元計算，積壓庫存市值已經達到了1710億元左右，而且庫存積壓的速度還在繼續上漲。
市場的情況也印證了不斷回落的統計數據。來自市場機構的統計顯示，房地產上市公司負債和存貨雙雙激增，現金流入相對較緩，全部124家房地產上市公司上半年年報顯示，現金流為2119.8億元，同比增長12%；存貨10281.9億元，同比增長39%；總負債11681.3億元，同比增長39%。大多數房企的資產負債率超過70%。疊加70個城市的指標數據可以看到，樓市拐點已經開始接近。
調控博弈仍在繼續 調控力度仍需延續
“數據拐點并不代表市場拐點，一線、二線城市的數據也難以反映全國房地產市場狀況，樓市調整的趨勢已經確立，但是力度更需要堅持。”張大偉說。
盡管9月70個大中城市的房價數據再次讓人們看到了樓市出現拐點的希望，但反觀國內依舊不斷升溫的二、三線城市的樓市，房地產市場的調控依舊任重道遠，需要繼續堅持，甚至再度發力。
自7月傳出二、三線限購城市擴容后，也僅有臺州和衢州出臺相關政策，二、三線城市限購目前來看依然停留在紙面上。限價等影響不直接、不劇烈的政策成為地方政府躲避限購的擋箭牌。事實上，由于土地財政、投資拉動等多種因素的影響，地方政府對房地產市場的依賴在短期內很難發生變化。出于地方經濟發展需要，地方調控與中央調控之間的博弈始終都在進行。
“執行限購的地方政府經過半年多的限購，目前土地收入等銳減，而保障房等建設又消耗了大量的資金，這使得地方政府有激活樓市以增加財政收入的動力。”張大偉表示，在目前來看，佛山限購放寬被叫停一定程度上起到了對預期政策放寬的投資者迎頭棒喝的效果，很多期待政策會松動的地方政府及開發商可能會逐漸放棄繼續堅持的打算，逐漸選擇降價換量，目前的樓市處于調控的最關鍵時期，在調控政策不放松的情況下，預計拐點很可能在明年一季度出現。
