2011年已近尾聲，房貸市場收緊的趨勢仍未改變。近日，隨著建行上調首套房貸款利率的一紙通知，備受關注的房貸市場再次成為大眾的目光焦點。
　　銀行理財專家指出，目前的房貸理財要“以不變應萬變”，貸款人需緊盯政策“風向標”來制定自身相關的理財規劃，最大程度利用好貸款資源。

　　緊縮的房貸

　“咨詢房貸情況？你是來問首套房貸款利率的吧？”當記者以購房人的身份去各家銀行咨詢時，幾乎所有信貸經理都“一針見血”地指出了咨詢目的。
　　事實上，在信貸總規模緊縮的情況下，目前市場上的首套房貸利率優惠已經難以尋覓。進入2011年以來，各家商業銀行的房貸業務一直呈現出緊縮的狀態。按照相關規定，在實施差異化信貸政策的前提下，此前的首套房貸款利率一直可以享受7折優惠，但隨著信貸不斷收緊，7折優惠利率變成8.5折，后來又取消了優惠利率變為基準利率，直至目前執行基準利率的1.05倍。“對于目前的貸款人而言，購房所要支付的利息成本增加了近50%。”某商業銀行信貸部門人士表示，“而上調首套房貸款利率，也確實抑制了一部分購房需求。”
　　據記者了解，目前的房貸市場上，購買二套房的貸款利率普遍執行基準利率1.1倍的水平。至于首套房貸款的利率水平，很多銀行已普遍對其進行上調。以上海地區為例，目前包括建行上海分行、光大銀行(601818,股吧)上海分行、廣發銀行上海分行等銀行均已上調首套房貸利率，而交行、工行等銀行目前暫未上調首套房貸利率。
　　但在尚未規定正式上調首套房貸利率的銀行里，也不是所有貸款人都可以以基準利率進行貸款。某股份制銀行信貸經理告訴記者，該行目前還沒有執行首套房貸利率1.05倍的規定，“但是我們行也會根據客戶的征信情況，而給予不同的貸款利率。比如優質客戶可以享受基準利率，有些客戶征信情況不夠好，利率可能就要上浮3%。”

　　房貸理財緊盯政策風向標

　　不斷提升的房貸利率，除了抑制了部分購房人的入市腳步，也讓貸款人的利率成本日漸高企。銀行理財專家指出，目前屬于房貸“高成本”階段。針對不同的情況，大眾應該以“不變應萬變”，緊盯政策風向標，以決定是否要提前還貸或是保持資金的流動性做其他投資。
　　按照目前的房貸利率水平，購買首套房的利率為7.40%，與此前的首套房貸款7折優惠利率相比，利息成本相差甚大。有銀行信貸經理幫記者算了一筆賬，以貸款100萬、分20年還清為例，在選擇等額本息的還款條件下，如果按照7.05%的基準利率，每月需還款7783元。若按照目前銀行利率上浮5%的水平還款，則每月需還款7994元，月供款增加211元。對于購房者而言，在通脹壓力較大的情況下，長期來看增加的月供額也是不小的壓力。
　　“我一直是這個觀點，在貨幣政策沒有變化的情況下，貸款總規模仍處于緊縮狀態，大家不必著急提前還貸。”交通銀行(601328,股吧)理財師李吉表示。他進一步指出，即便是那些手頭資金充裕的貸款人，也應該好好利用目前的貸款資源。“萬一提前還貸后需要資金，在當前的環境下，再想獲得貸款就非常難了。”
　　而何時可以考慮提前還貸呢？李吉表示，相關政策可以說是大家的房貸理財“風向標”，一旦貨幣政策出現寬松的信號，大家可以結合自己的理財計劃和資金情況，考慮提前還貸。
　　對于部分已貸款人關注的自身貸款利率問題，前文中的信貸經理表示，今年以來銀行房貸利率的變化越來越頻繁，但已貸款人的利率則根據此前與銀行簽訂的合同而定。按照相關規定，貸款利率的調整周期可由“一年一定”改為由“借貸雙方按商業原則確定，可在合同期內按月、按季、按年調整”。一般而言，大眾都會選擇“一年一定”，這就意味著，目前他們的貸款利率仍按照現有水平執行，到明年年初則會根據合同規定進行上調。