新華社發(fā)(白禹 攝)

    一系列的樓市調(diào)控措施可謂“步步緊逼”，房價是漲是跌，成為購房人關(guān)注的焦點。記者在此間舉行的2011北京秋季房地產(chǎn)展示交易會上采訪發(fā)現(xiàn)，眾多開發(fā)商打出的折扣優(yōu)惠措施，被消費(fèi)者稱為“小打小鬧”。值得注意的是外埠、外國地產(chǎn)項目成為展會絕對主力。業(yè)內(nèi)人士就此特別提醒，海外置業(yè)切記謹(jǐn)慎出手。

　　優(yōu)惠多力度小　看的多買的少

　　素有“北京樓市晴雨表”之稱的“北京秋季房地產(chǎn)展示交易會”近日在中國國際貿(mào)易中心舉行。據(jù)房展組委會介紹，本屆秋展共匯聚國內(nèi)外項目389個，同比去年秋季房展增長25%，環(huán)比今年春季房展增長10%。
　　一系列的樓市調(diào)控措施讓開發(fā)商不得不打折促銷，據(jù)房展組委會介紹，推出優(yōu)惠折扣的樓盤數(shù)量相較今年春季房展多出一倍。
　　記者在熙熙攘攘的展會現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，“降”字成了本屆展會的主題，優(yōu)惠從9.5折到9.8折不等，如懷柔的天恒·半山世家、延慶的原鄉(xiāng)美利堅、陽光假日別墅等。除了直接打折，也有價格暗降。北京房山區(qū)的天恒·樂活城就推出2萬元抵10萬元活動。另外，送裝修、送家電、送物業(yè)費(fèi)，也成為促銷手段。
　　然而，這些在樓市調(diào)控前就會出現(xiàn)的優(yōu)惠措施，被不少看房人稱為“小打小鬧”。
　　相比之下，來京推介的外埠項目優(yōu)惠較大，海南的某些項目打出了9.2到9.3的折扣。引人關(guān)注的是，河北燕郊某項目每平方米6900元，展會期間認(rèn)購最低可享受8.5折特惠。“價格倒是可以接受，但遠(yuǎn)水難解近渴。”前來看房的王阿姨表示。　　
　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，受限購政策的影響，加上本屆展會降價幅度較小，購房人觀望情緒濃厚。海南博鰲金灣·圣淘沙項目的一位置業(yè)顧問曲小姐說，15日當(dāng)天接待了不下40位看房人，一番口干舌燥之后，不少人以“再了解一下”為由離開，探行情者居多。16日上午，在國內(nèi)項目展區(qū)一家一家地考察，讓準(zhǔn)備結(jié)婚的楊先生和胡小姐略顯疲憊。本打算在北京四五環(huán)之間買套婚房，面對“扛著不降”的價格，他們只好“先看看再說”。據(jù)房展組委會統(tǒng)計，房展首日觀展的人流量為29250人，低于春季房展；北京和外地項目合計意向成交約百余套，低于去年秋展。

　　國內(nèi)市場降價通道或已打開

　　房展會打出的折扣及近兩年的國家宏觀調(diào)控讓購房者在出手和觀望之間徘徊。房價是漲是跌，成為人們關(guān)注的焦點。
　　前來看房的韓女士，叫來幾個同事一同權(quán)衡仍然不敢出手。“快退休了，買房錢也是養(yǎng)老錢。買之前漲心慌，買之后跌心疼。國家和北京市的調(diào)控措施到底能在多大程度上影響房價，我們也不是很了解。”她說。
　　北京房地產(chǎn)展示交易會組委會副秘書長、北京四季地產(chǎn)研究院副院長鄭向東認(rèn)為，目前房價下降的通道已經(jīng)打開。由于市場調(diào)控，在庫存不斷升高的壓力下，開發(fā)商以優(yōu)惠吸引剛性需求群體，用價格換取成交量和資金流的回饋，房價出現(xiàn)了穩(wěn)中有降的局面。宏觀調(diào)控不是短期的，且力度不會放松。
　　“相對于春展，開發(fā)商出現(xiàn)了較為明確的打折。雖然力度還不盡如人意，但促銷措施還會繼續(xù)出現(xiàn)，”他說，“不難發(fā)現(xiàn)，其實購房人由于降價預(yù)期也出現(xiàn)了觀望情緒。現(xiàn)在‘議價空間’已逐漸顯現(xiàn)，市場也逐漸回歸理性。”
　　記者在展會國際館采訪時了解到，前來看房的人也以探行情者居多。當(dāng)被問到在國外買房需要注意哪些問題時，很多人一臉茫然。
　　針對這部分人群，專家提醒，在國外買房并不等于移民。一定要全面了解所在國家的政策法律，包括信貸要求、利率、回報率等。
　　鄭向東建議，在國外買房一定要注意對方的資質(zhì)，尋找的中介機(jī)構(gòu)也應(yīng)該有相應(yīng)資質(zhì)及成功案例。國外買房往往受到信息源不夠的影響，買房人切記考慮實際需求，看準(zhǔn)之后再出手。

　　“二外”地產(chǎn)成主力　海外軍團(tuán)集中亮相

　　來自房展組委會的數(shù)據(jù)顯示，本屆秋展北京僅有30多個項目，而外埠參展企業(yè)42家，72個項目，海外參展單位84家，項目約300余個。“二外”地產(chǎn)成為今年秋展的絕對主力。
　　鄭向東分析說，由于北京限購，大量被擋在限購范圍之外的剛性需求把目光投向了周邊及外埠地區(qū)。同時也擠壓出更多的投資和投機(jī)客群，產(chǎn)生溢出效應(yīng)，一方面向其他投資渠道轉(zhuǎn)移，一方面向商業(yè)、旅游、度假地產(chǎn)包括海外地產(chǎn)轉(zhuǎn)移。　　
　　記者在現(xiàn)場看到，來自河北、遼寧、山東、江蘇、海南等地的參展企業(yè)，因為自然環(huán)境、地理區(qū)位優(yōu)勢吸引了不少看房人的目光。
　　價格優(yōu)惠幅度大成為外埠參展企業(yè)的又一招牌。天津的香江公園項目推出“活動期間6.8折優(yōu)惠”，均價6000多元。現(xiàn)場咨詢者絡(luò)繹不絕。
　　國貿(mào)展廳二樓為國際館，開館之后這里一直人頭攢動。自2009年首次引入海外地產(chǎn)項目以來，本屆展會海外項目的參展數(shù)量、規(guī)模和地域范圍均創(chuàng)下歷史新高。美國紐約普天壽房產(chǎn)公司資深經(jīng)理張慧雯說，來參展后非常驚喜，比之前的期望要好很多。從第一天開始就一直有很多人前來咨詢。或居住或投資，中國特別是北京是一個很大的市場。
　　國內(nèi)展區(qū)“看客”多，國際展區(qū)也不例外。為給孩子出國留學(xué)早做準(zhǔn)備，在北京工作多年的祝女士16日上午在澳洲中正房地產(chǎn)集團(tuán)展臺內(nèi)詳細(xì)咨詢了半個多小時。“留意美國和澳大利亞的房子兩三年了，其實也不太便宜。孩子要出國，還是有個房子比較好。”　　
　　北京房地產(chǎn)展示交易會組委會國際部總監(jiān)魏克非表示，出現(xiàn)海外地產(chǎn)看多中國樓市的局面，一方面是全球國際金融危機(jī)的影響，海外地產(chǎn)商紛紛尋找新興經(jīng)濟(jì)體的投資可能。另外，受到國內(nèi)調(diào)控政策影響，閑置資金增多，這也給了國外項目更多的機(jī)會。

　　專家：海外地產(chǎn)不會沖擊國內(nèi)市場

　　對于業(yè)內(nèi)擔(dān)心的海外軍團(tuán)可能造成部分國內(nèi)高端房地產(chǎn)客戶流失的現(xiàn)象，鄭向東認(rèn)為，海外軍團(tuán)不會對國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生沖擊。“二者之間不是零和游戲，而是增量游戲。”鄭向東說。
　　鄭向東表示，首先，二者的市場定位不同。海外房產(chǎn)主要面向去國外留學(xué)、移民、商務(wù)往來人群與部分投資者，而國內(nèi)的購房人群主要以市民與工薪階層居多。其次，海外房產(chǎn)進(jìn)入中國，并不是新鮮事物。只是由于目前的美債、歐債危機(jī)使國外房地產(chǎn)銷售不暢，價格也處在一個相對低谷的階段，當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域市場消化不了的眾多樓盤，急需尋找新的購買力量，所以他們來到中國才格外受到關(guān)注。
　　另外，鄭向東說，國內(nèi)部分城市的限購措施使部分投資、投機(jī)者將資金轉(zhuǎn)向投資海外房產(chǎn)，再加上近年留學(xué)與移民人數(shù)增多與國外房產(chǎn)的相對便宜，使海外地產(chǎn)在我國有了一定市場。
　　投資海外地產(chǎn)說明中國居民的投資視野更加開闊，投資渠道更加多元化與國際化。“隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，個人在海外投資的比例和范圍會越來越大。”鄭向東說。　

　　海外置業(yè)注意“中外有別”

　　記者在展會國際館采訪時了解到，前來看房的人也以探行情者居多。當(dāng)被問到在國外買房需要注意哪些問題時，很多人一臉茫然。
　　“相比國內(nèi)地產(chǎn)商，海外地產(chǎn)商參展訴求有所不同。”鄭向東告訴記者，國內(nèi)地產(chǎn)商一般希望通過展會宣傳品牌、積累客戶、實現(xiàn)銷售目標(biāo)或是為即將銷售的項目鋪路；而海外地產(chǎn)商的目的相對更為長遠(yuǎn)，他們更傾向于全面宣傳所在國家和地區(qū)的各個方面的情況，通過宣傳活動探尋中國消費(fèi)者的需求、消費(fèi)習(xí)慣，尋找潛在客戶以及尋求合適的合作伙伴。
　　對于有意海外置業(yè)的這部分人群，專家提醒，在國外買房并不等于移民，要注意“中外有別”，還要事先全面了解所在國家的政策法律，包括信貸要求、利率、回報率等。鄭向東說，到海外置業(yè)要注意當(dāng)?shù)氐亩愂照�策、房屋維護(hù)成本等多種因素，并非每個有能力在海外置業(yè)的人都適合到當(dāng)?shù)刭I房，現(xiàn)在相當(dāng)一部分人把在海外購房當(dāng)成單純的投資行為，缺乏實地考察就出手購買，“并非沒有風(fēng)險”。鄭向東提醒投資者注意，國外的房產(chǎn)不是只漲不跌，從長的時間周期來看，國外房產(chǎn)的價格是有波動的，既有上漲，也有下跌，不像國內(nèi)房價一直在漲，海外房產(chǎn)的投資者要有應(yīng)對風(fēng)險的心理準(zhǔn)備。
　　不少業(yè)內(nèi)人士也強(qiáng)調(diào)，一方面，與國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格近幾年快速上漲不同，海外市場房價相對波動幅度較小，并不適合短期投資以賺取差價；另一方面，與國內(nèi)多數(shù)城市買房后持有成本較低不同，歐美一些國家不動產(chǎn)需要每天繳納不等的持有稅，對于不是長期在海外發(fā)展的人士，“這筆開支不小”；此外，“買房不等于移民”，不是說在海外置業(yè)就能順利到該國工作生活。
　　鄭向東表示，對海外情況不熟悉的國內(nèi)買房人如果想到海外置業(yè)，最好能通過海外的親戚、朋友或者可靠的中介機(jī)構(gòu)了解清楚當(dāng)?shù)囟愂铡⒁泼竦日�策；他也提醒說，有一些機(jī)構(gòu)從追求賣房成交出發(fā)，在宣傳中可能會存在夸大或者隱瞞的現(xiàn)象，買房人應(yīng)注意辨別。在國外買房一定要注意對方的資質(zhì)，尋找的中介機(jī)構(gòu)也應(yīng)該有相應(yīng)資質(zhì)及成功案例。國外買房往往受到信息源不夠的影響，買房人切忌考慮實際需求，看準(zhǔn)之后再出手。