一邊是調控壓力下交易量再創新低的市場；一邊是面對降價更加觀望不前的購房者。隨著資金回籠壓力增大，越來越多的一二線城市房地產項目開始選擇以價換量。
　　昨天，在北京盈科中心舉辦的一個為期三個月的特價房展會上，華業東方玫瑰、天鵝湖、孔雀城、龍TOWN、景瑞-城邦-泊墅灣、金山嶺和莊等樓盤集體以“團購”形式亮相。
　　主辦方之一偉業我愛我家集團副總裁胡景暉對《第一財經日報》坦言，“金九”過半，一線城市樓盤成交依舊低迷，開發商面臨降價的壓力，“但直接打折不太好意思，因為一打折就有前期業主"抗議"。用"團購"這一說法相當于開發商自己找個臺階下。”
　　在當前的市場環境下，房產團購不再僅僅是促銷手段，有不少項目開始借團購進行實質性降價。

　　降價跑量

　　近期北京、上海、廣州、深圳等一線城市成交大幅下滑，令樓市“金九銀十”的光環褪色不少，許多開發商都在醞釀“降價跑量”。
　　據中原地產的統計數據，今年9月來的成交量相比去年及前年同期均有非常大幅度的下調，成交量甚至不足2009年9月同期的1/4，同比2010年下跌幅度達到了74.4%。
　　其他一線城市的成交情況與北京類似。根據偉業我愛我家市場研究院數據，9月前兩周（即8月29日至9月11日），上海新建商品住宅成交5460套，環比下降3.7%；廣州新建商品住宅成交2634套，環比下降6.4%；深圳新建商品住宅成交1001套，環比下降18.9%。在二線城市中，福州、西安、沈陽成交量有一成左右的下跌。
　　傳統交易旺季的慘淡行情，使得不少開發商已經按捺不住，各種以“團購”和“限時特價”為名的打折促銷活動充斥于市場之間。只是，與往年“金九銀十”期間的促銷不同，不少開發商在團購價格上體現出最大的“誠意”。
　　在各種降價促銷的遮掩下，北京樓市已經出現價格下滑傾向，北京市房地產交易管理網數據顯示，“金九銀十”的9月首周，北京普通商品房住宅成交均價為20776元/平方米，環比前一周的23730元/平方米的成交均價，縮水2954元/平方米，下跌幅度達到12.4%。

　　巧試價格底線

　　在不少開發商明智選擇團購進行降價的同時，也有不少項目借團購之名搞促銷，進而投石問路，試探市場的價格底線，此次北京舉行的特價房展會就有此意味。在本次特價房展會上，雖然同是團購形式，但不同樓盤給予了不同的折扣，如華業東方玫瑰在與某網站的合作團購中，提出5000抵5個點（即九五折）、天鵝湖有1萬抵10萬等“優惠”。
　　“開發商有他的心理底線，他并沒有打算讓太多的利。而消費者對于能夠獲得的優惠期望過高了，最后雙方都達不到心理預期，最終的買賣就難以實現了。”北京亞豪機構市場總監郭毅分析。
　　但另一不愿透露姓名的業內人士指出，此次開發商集體以團購方式舉辦“特價房展會”，本身就說明開發商已經開始抱團取暖，共同尋找應對之策。此種投石問路式的促銷行為，最終會讓開發商了解購房者真實的價格底線，從而為下一步的銷售戰略做“調價”準備。“畢竟，資金回籠的壓力最終會促成開發商以價換量，是一降到底，還是小步前進，都最終是以開發商實現利益最大化為前提，因此進行這種試探對于開發商來說十分必要。”該人士認為，在當前調控持續不松動的情況下，開發商的試探最終會成為真實的降價行為。
　　在不少業內人士看來，雖然開發商以團購等方式零打碎敲地變相降價試探市場，但前景依然不容樂觀。
　　胡景暉認為，“今年跟2008年或者跟2010年的市場情況不同，很難用降價換來市場。因為過去很多購房者都是觀望。而現在從限購的角度上來講大部分購房者是沒有購買資格。從9月到11月份，是開發商傳統的旺季，一旦開發商錯過這一時機，就要等明年4月份才能等到下一個買房季。與其試探性多次降價，明智的開發商不如一步降到位。”