盡管8月、9月北京樓市的市場(chǎng)供量顯著增加，但進(jìn)入所謂“金九”時(shí)節(jié)，北京樓市商品房成交量卻遭遇了3年來(lái)最低。開(kāi)發(fā)商對(duì)“金九銀十”的期盼及緊縮政策漸松預(yù)期的落空，令今年的“金九”成色大減。而已“蓄水”多日的30余個(gè)新盤(pán)又將在“銀十”上市，樓市的實(shí)質(zhì)性降價(jià)正在逼近。
據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至本月19日，北京樓市成交量在金九再創(chuàng)新低，前19天，商品房住宅簽約套數(shù)為2735套，盡管二手房報(bào)價(jià)全面下調(diào)1.78%，其住宅簽約套數(shù)為4233套，一手房、二手房交易量均創(chuàng)造了最近三年來(lái)的最低。
最近兩月，蓄勢(shì)已久的新樓盤(pán)的相繼上市并未打動(dòng)購(gòu)房人。北京8月開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目30日銷(xiāo)售率平均只有26.2%；截至9月19日，9月內(nèi)供應(yīng)的住宅項(xiàng)目合計(jì)為16個(gè)，提供的住宅套數(shù)合計(jì)為5946套，而截至日前已經(jīng)簽約的套數(shù)僅為206套，且主要集中在兩個(gè)價(jià)格下調(diào)的項(xiàng)目，當(dāng)月的累積簽約率只有3.5%。創(chuàng)造了限購(gòu)后的新低。由于“限購(gòu)”政策的作用，今年9月北京樓市“金九”不再，北京商品房的成交量相比去年及前年同期均有非常大幅度的下調(diào)，成交量甚至不足2009年9月同期的1/4。同比下跌幅度達(dá)到了73.4%，落在上海、深圳、廣州之下。
盡管來(lái)自官方渠道的數(shù)據(jù)顯示，北京房?jī)r(jià)下降了千元，但降價(jià)項(xiàng)目大多位于此前價(jià)格上漲迅猛的郊縣，目前主城區(qū)房?jī)r(jià)仍在上升。另?yè)?jù)北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)調(diào)查顯示，9月份供應(yīng)量截至日前住宅套數(shù)達(dá)到了5946套，已經(jīng)超過(guò)了7、8月全月供應(yīng)量，這也使得在9月住宅庫(kù)存量也已經(jīng)達(dá)到了11.27萬(wàn)套，達(dá)到了最近2年的最高點(diǎn)。同比限購(gòu)之前上漲了2萬(wàn)套。
商品房的庫(kù)存在顯著增加，而需方由于“限購(gòu)”大為萎縮。受“京15條”政策影響，消費(fèi)者購(gòu)房受限，成交減少明顯。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，今年1-2月份，限購(gòu)出臺(tái)前，北京市外地人購(gòu)房占比約為38%，而從3月份至今，外地人購(gòu)房占比平均值約為10.6%，約為調(diào)控前25%，而且外地人的實(shí)際成交量調(diào)控前后相比，大約縮水60%左右，也就是說(shuō)，當(dāng)前外地人購(gòu)二手房成交量已從原來(lái)月消化3000套左右降至1000套左右。“鏈家地產(chǎn)”首席分析師張?jiān)?微博)認(rèn)為，外地人購(gòu)房減少，是促使當(dāng)前整體市場(chǎng)走低的重要因素之一。而即便是符合政策的一次性購(gòu)房、改善型買(mǎi)家大多不認(rèn)為樓市已經(jīng)形成實(shí)質(zhì)性降價(jià)，購(gòu)房者期盼政策的進(jìn)一步到位，觀(guān)望情緒更加濃厚。
即將到來(lái)的“銀十”樓市供給仍將放量，來(lái)自專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的消息，10月份北京將有31個(gè)項(xiàng)目入市，其中有20個(gè)項(xiàng)目為純新盤(pán)。31個(gè)項(xiàng)目提供的住宅套數(shù)將接近萬(wàn)套，這將使北京樓市庫(kù)存壓力繼續(xù)增大。而根據(jù)目前的信息，10月供應(yīng)的郊區(qū)項(xiàng)目數(shù)量明顯占比過(guò)大，20個(gè)項(xiàng)目為郊區(qū)項(xiàng)目，占供應(yīng)總量的64.5%。市場(chǎng)供應(yīng)重點(diǎn)已經(jīng)移出五環(huán)外，集中在房山、大興、順義等熱點(diǎn)新城。
北京樓市的供需狀況明顯在改變，樓市的實(shí)質(zhì)性降價(jià)似在逼近。北京中原市場(chǎng)研究部認(rèn)為，近三年北京住宅土地供應(yīng)郊區(qū)占80.4%，九成集中于五環(huán)外，其中房山、大興、通州占比達(dá)51.3%。但在高房?jī)r(jià)下，大多數(shù)買(mǎi)家能接受的位置是五環(huán)路周?chē)瀛h(huán)內(nèi)外形成市場(chǎng)供需比的臨界點(diǎn)，在5環(huán)外現(xiàn)有及一年之內(nèi)的潛在供應(yīng)量大，這些項(xiàng)目為了加快周轉(zhuǎn)周期，在目前市場(chǎng)情況下，很可能選擇降價(jià)求量。
