在年初“限購令”的影響下，2011年1-8月北京一手住宅成交套數(shù)同比減少19.3%，市場(chǎng)一度極為低迷。而隨著6月、7月開發(fā)商的大規(guī)模推盤，市場(chǎng)成交開始了溫和的回暖，讓人感覺這個(gè)冬天似乎即將過去。但偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院研究發(fā)現(xiàn)，由于限購政策深刻改變了樓市的成交結(jié)構(gòu)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖恐仍需時(shí)日，房?jī)r(jià)下降則已經(jīng)在所難免。
2010年1月至2011年8月北京市一手住宅市場(chǎng)各類購房者占比
據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)顯示，2010年1月至2011年1月（即2011年2月“限購令”推出之前），北京一手住宅成交記錄中61.0%的購房者為北京本地戶籍，不同月份在56%~67%之間波動(dòng)，外地戶籍購房者則占比36.9%，港澳臺(tái)及外籍人士占比0.4%，企業(yè)購房占比為1.7%；2011年3月至8月，北京本地戶籍購房者比重上升為86.9%，外地戶籍購房者下降為7.4%，港澳臺(tái)及外籍人士占比0.3%，企業(yè)購房占比升至5.3%。從量上看，2010年1月至2011年1月，北京一手住宅月均成交約7249套，其中北京本地戶籍購房者4423套、外地戶籍購房者2674套、港澳臺(tái)及外籍人士31套，企業(yè)購房120套。2011年3月至8月，北京一手住宅月均成交約4728套，比之前減少34.8%，其中北京本地戶籍購房者4111套，減少7.1%，外地戶籍購房者352套，減少86.8%，港澳臺(tái)及外籍人士15套，減少53.2%，企業(yè)購房250套，增長(zhǎng)107.9%。
數(shù)據(jù)顯示，限購以來北京一手住宅成交量的下降幾乎完全來源于外地購房者的減少。對(duì)此，偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院認(rèn)為，“限購令”精確打擊了外地購房需求，使得原本貢獻(xiàn)了樓市超過三分之一總成交量的外地購房需求幾乎減少了九成。雖然極少數(shù)實(shí)力較強(qiáng)的外地購房者通過企業(yè)購房規(guī)避了限購政策，造成了企業(yè)購房數(shù)量的增加，但規(guī)模有限不會(huì)改變市場(chǎng)大局。與市場(chǎng)預(yù)期、交易成本的變化不同，有效需求減少對(duì)樓市成交量的影響是根本性的。在“限購令”持續(xù)的情況下，由此造成的成交下降幾乎是不可逆的。只有通過降低房?jī)r(jià)讓更多購房者可以買得起房，使購買力不足的潛在需求成為有效需求，才可以扭轉(zhuǎn)當(dāng)前銷售不利的局面。因此，未來樓市在新增供應(yīng)的壓力下，將越來越表現(xiàn)出買方市場(chǎng)的特點(diǎn)，房?jī)r(jià)的下調(diào)已經(jīng)不可避免。
