去年以來，國家出臺了包括提高貸款首付比例、限價和限購等在內的一系列房地產調控政策，初步遏制了房價快速上漲的勢頭。作為毗鄰首都北京的縣級城市，涿州市房地產市場在國家調控政策和市場運行規律的綜合作用下，近期出現了房價高位盤桓回落，成交萎縮的現象，其中蘊含的問題和隱患應引起關注。

　　居民購房意愿迅速下滑

　　在房地產調控大環境下，原來來自北京、江浙和山西的外來購買力受到明顯的抑制，而經過前期房價的大幅攀升，涿州市區的房價最高已超過7000元/平方米，比2008年上漲了120%以上，相對周邊其他縣域房價高高在上，遠遠超過當地居民的購買能力，很多當地居民迫不得已把購房置業的目光轉向了相鄰的高碑店和白溝等地區，使房地產購買需求受阻，供求關系快速逆轉，房產銷售滯緩，價格也出現了高位回落的趨勢，如今年新開盤的華泰豪庭二期自今年3月份開始銷售至今五個多月時間，僅售全部房源的50%，而同時房產售價出現了打折銷售的問題，甚至開發商為了促銷，還推出了每周一套特價房的舉措，據稱特價房售價不到5000元/平方米。
　　而二手房市場更是價格跌落，成交萎靡，成交均價由原來最高6800元回落至目前的6000元。并且鮮有成交，有的房產中介機構甚至一個月都不能促成一單交易。
　　據調查今年1-6月份涿州市金融機構累計發放住房貸款2046戶，同比減少3163戶，累放金額6.91億元，同比減少9.5億元。

　　市場運行中的問題

　　涿州房地產市場在國家調控政策和市場運行規律的綜合作用下，近期出現了房價高位盤桓回落，成交萎縮的現象，其中蘊含的問題和隱患應引起關注。
　　住房過度開發，商品房空置率大幅上升。涿州是一個只有60萬人口的縣級城市，當地新增住房需求有限，即使考慮城市發展和北京遷來人口的住房需求，每年所需住房也不過20多萬平方米，但是目前住房開發面積卻遠遠超過這一數字，2009年商品房預售面積46.11萬平方米，今年上半年更是突破43萬平方米，形成一種強大的供應堰塞湖效應，對房價下行形成了巨大的壓力，住房大量閑置，形成了社會資源的極度浪費。據調查該市交工1-3年的住宅
　　小區商品房空置率甚至超過60%以上。
　　房地產開發企業良莠不齊，房產質量難以保證。目前涿州市67家房地產開發企業中，具備一級資質的僅1家，二級資質的6家，其余為暫定資質或不具備資質。這些開發企業中，最高注冊資金2億元，而暫定資質的一般都在1000萬元以下，最低注冊資金只有500萬元，這些小型開發企業大多抱著撈一把就走的思想，內部管理和財務制度混亂，其中不乏企業注冊驗資后抽逃資本金的行為，企業抗風險能力明顯不足，建筑工程質量難以得到有效的保障。
　　房地產市場非理性膨脹，造成地方財政對房地產業的過度依賴。房地產開發和交易的異常火爆，刺激了涿州市土地市場的空前繁榮，據調查2007年該市地王成交價為每畝117萬元，而到了2010年地王拍賣價達到了每畝463萬元。受益于土地價格的節節攀升，從2007年到2010年涿州市財政土地出讓收入從9700萬元增加到70808萬元，短短3年收入增長了6.3倍。加上房產交易營業稅和契稅以及相關的建筑等與房地產相關行業的稅收收入，源于房地產行業的財政收入超過了10億元，占地方財政收入的50%以上。必須看到在財政收入連創新高的同時，財政收入過度依賴房地產行業的問題日益凸顯。
　　政策調控和實施中存在漏洞，調控效果被打折扣。由于前期涿州未出臺針對非本地居民的住房限購政策，而一些開發商曾經給出的“買房送戶口”的噱頭，更使得大量外地人涌入涿州，造成涿州房價被一哄而起，泡沫急劇增大。另外從銀行貸款環節看，銀行缺乏認定一套和二套住房的有效手段，只能單一從人民銀行征信系統信息平臺查詢購房人是否辦理過住房貸款，或者由購房人自認一套或二套住房，并寫出保證書，不僅方法單一，并且很難保證真實性，致使投資和投機因素加大，國家房地產調控政策不能有效落實。
　　保障性住房開發進度遲緩，中低收入者住房難的問題難以緩解。地方政府保障住房建設缺乏動力，今年地方財政用于保障房建設的投資僅1.3億元，開工建設900套，面積5.4萬平方米，其中廉租房234套，公租房666套，這對于大量低收入者的住房需求來講無異于杯水車薪。
　　開發商預售資金未納入銀行監管范圍，存在監管真空。2010年4月，住建部出臺的《關于進一步加強房地產市場監管完善商品房預售有關問題的通知》中明確規定“商品房預售資金要全部納入監管賬戶，由監管機構負責監管，確保預售資金用于商品住房項目工程建設，預售資金可按建設進度進行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設工程竣工交付”。然而大多數開發企業未遵循一個預售許可證申請對應一個賬戶的原則，沒有在監管銀行設立專用賬戶，也未與監管銀行簽訂商品房預售資金監管協議。商品房預售資金中定金和首付款全部由開發商直接收存，銀行只對貸款部分實行監管，給工程按期竣工交付留下了隱患。

　　健康發展的建議

　　建議政府建設部門認真貫徹落實國家房地產調控政策，堅持調控方向不動搖，調控力度不放松。首先要嚴格控制投機和投資性住房需求，努力增加商品房市場供應，穩定市場預期。建設部門要嚴厲查處房地產開發建設和交易環節的違法違規行為，維護房地產市場健康發展。加快保障房建設進度，解決中低收入階層的住房需求，將保障房建設任務分解落實情況以及項目開工建設、竣工情況公之于眾，以便群眾監督。
　　其次，物價部門要進一步完善住房銷售明碼標價制度。堅決查處未按規定一房一價明碼標價的企業和違反房地產交易價格法律法規的行為。嚴格房地產市場準入，強化廣告宣傳和營銷管理。工商部門要嚴厲查處商品房銷售中的違法廣告、合同欺詐等侵害消費者合法權益的違法行為。
　　另外，涿州市各國有商業銀行要謹慎選擇與房地產開發商的貸款合作，防止房地產市場劇烈波動引起中小開發商破產倒閉而導致的金融風險。遵循一個預售證對應一個貸款合作銀行的原則，避免銀行間的非理性競爭；認真落實差別化住房信貸政策，保障二三套購房調控措施的有效落實；商品房預售資金要全部納入監管專用賬戶，開發商必須要與貸款合作銀行簽訂“商品房預售資金監管協議”，不得直接收存商品房購房定金和首付款等預售資金，確保預售資金用于商品房項目工程建設直至項目竣工。