北京房地產交易管理網昨天發布統計數據顯示，截至30日，8月北京新房及二手房住宅簽約總量創3年來新低。與此同時，庫存量卻創下兩年新高。業內人士認為，成交萎縮將引發價格拐點，預計未來房價將有10%左右的下降空間，降價趨勢將至少持續至今年年底。

　　成交量環比降近3成

　　數據顯示，8月1日至30日，北京新房住宅簽約套數為5261套，二手房住宅簽約套數為7782套，合計簽約1.3萬套，環比降26.4%，預計全月成交量約為1.37萬套。這一成交量創造了2009年來的最低值，甚至遠遠低于2008年的大部分月份。
　　鏈家地產根據歷年樓市成交數據發現，除2009年（量價齊高）外，近幾年北京全市住宅成交總量均維持在26萬-28萬套，相當于單月成交量為2.2萬套左右。鏈家地產首席分析師張月認為，受限購、限貸政策影響，購房者購房意愿普遍低落，觀望情緒濃厚，購房者總量減少，限購半年來，外地戶籍比例不足1成。此外，供應量減少，8月新增市場供應主要集中在最近幾天，這些項目尚未形成大量簽約。

　　量變將引發價格拐點

　　價格方面，8月北京新房住宅簽約均價為21689元/平方米，相比7月的22235元/平方米下跌2.5%；二手房住宅均價為23480元/平方米，相比7月23690元/平方米的成交均價繼續微跌0.9%。
　　鏈家地產市場研究部監測2010年來北京住宅成交量與房價的關系發現，當月成交量低于1.6萬套時，價格將迎來下降拐點。目前來看，市場成交量正處于迎來價格下降拐點的區間內。張月預計，未來房價存在10%左右的下降空間，降價趨勢將一直持續至年底后維穩，而二手房價格下降將滯后新房1-2個月。

　　庫存量創兩年新高

　　截至8月30日，北京住宅庫存總套數為10.9萬套，這一數字刷新了自2009年8月11日之后兩年來的最高值。
　　在樓市庫存快速上漲的同時，市場供應也在繼續加速放量。北京中原地產統計數據顯示，北京市下半年的潛在商品房供應量為900萬-1000萬平方米左右，明年上半年潛在供應量仍將超過1000萬平方米，以此推算，未來一年市場商品房的供應量很可能超過2000萬平方米，住宅總套數有可能突破15萬套。
　　北京中原地產市場研究總監張大偉分析，若按照8月前三周商品房的平均銷售量來估算，目前樓市存量至少需要24個月才能消化掉。北京乃至全國的庫存歷史高點，有可能在今年內或明年初出現。

　　>>相關：商業地產量價齊漲

　　在住宅市場哀鴻一片的同時，商業地產卻逆勢升溫。
　　北京中原地產統計數據顯示，在8月所有物業類型中，除住宅簽約面積明顯下調外，辦公、商業、車位等商業用途的物業簽約面積均有明顯上漲。其中，辦公類物業環比上漲63.5%，商業單位上漲37.4%，車位上漲32.5%。在各類價格指數中，8月寫字樓價格出現明顯大漲，均價達26866元/平方米，環比上漲25%，創歷年來最高。
　　張大偉表示，由于商業地產不受樓市調控影響，成為各類資金避險的最佳領域，此外，較高的回報率也使得最近考慮價值投資的購房者更多傾向商業地產。

　　北京租金環比漲0.8%

　　據中介機構統計，8月份北京租賃市場房屋成交總量與7月基本持平，租金環比小幅上漲0.8%，而昌平、大興、順義等遠郊區縣的租賃需求開始降溫，成交量也逐步回落。
　　據偉業我愛我家市場研究院數據統計，8月份北京全市租賃市場成交總量與7月份相比基本持平。成交均價方面，8月份租賃市場成交均價為3255元/月/套，與7月份的3229元相比，小幅上漲了0.8%。供需方面，8月份租賃房源供應量與7月份基本持平，客戶需求量則上漲了7%。
　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，除學校聚集的部分熱點區域租賃市場仍將延續一個月左右的旺季局面外，其他區域的租賃市場逐步轉向淡季，租金也將穩中有降。