近日，據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月份上海市土地成交量微升，工業(yè)用地成交額占總成交額50%以上。但土地成交溢價率繼續(xù)下降，住宅用地幾乎全部以底價成交。僅一幅宅地的出讓價超過底價，溢價率僅為1.5%。
“宅地溢價率接近零，今年上半年的土地出讓收入僅為去年的兩成，這對于上海的土地財政而言，壓力陡增。”上海一房地產(chǎn)證券分析師表示。
高增長的拐點(diǎn)
從今年上半年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，上海市的土地出讓收入總額約為336億元，出讓土地總面積為503萬平方米，建筑總面積為856萬平方米，各類土地折合樓板價均值為近6000元/平方米。而在2010年，上海市共出讓了567幅土地，出讓總收入高達(dá)1524億元。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，上海的土地出讓收入在連續(xù)多年創(chuàng)下新高之后，今年全年很有可能首次出現(xiàn)下滑。
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)表示，土地市場行情趨冷原因復(fù)雜，和當(dāng)前的嚴(yán)厲調(diào)控政策環(huán)境有關(guān)，房企對后市的預(yù)期下降、買地意愿下降、資金鏈緊張、支付能力下降。
方方地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，上海土地出讓收入自2008年以來一直保持著連續(xù)高增長態(tài)勢，2008年423.2億元、2009年1012.9億元，2010年更是創(chuàng)下了1524億元的歷史高位。
世聯(lián)地產(chǎn)華東區(qū)域分析師裴紅梅表示，從成交的地塊來看，2010年全年經(jīng)營性土地成交的平均溢價率為72%，上半年略低于全年平均值，這和去年下半年房地產(chǎn)銷售行情向好有很大關(guān)系。“而今年上半年經(jīng)營性土地成交的平均溢價率為34%，房企拿地更加謹(jǐn)慎，頻繁的低溢價率成交，導(dǎo)致土地出讓金縮水。”
下半年或繼續(xù)惡化
上海一位不愿具名的房企負(fù)責(zé)人說，政府的調(diào)控態(tài)度很堅定，開發(fā)商對房價預(yù)期已不再樂觀。
裴紅梅表示，今年房企的資金鏈緊張眾所周知，上半年各大開發(fā)商的銷售狀況一般，資金回籠放緩。在房地產(chǎn)調(diào)控沒有放松的情況下，開發(fā)商可能繼續(xù)保持理性的態(tài)度拿地，因此下半年很有可能繼續(xù)維持低溢價率成交的現(xiàn)狀，全年土地出讓金負(fù)增長的情況難以避免。
開發(fā)商拿地趨于謹(jǐn)慎的狀況如果持續(xù)下去，或?qū)⑹股虾５瘸鞘械耐恋厥袌隼^續(xù)惡化。
上海同策房產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)分析師陸程超告訴記者，“今年上半年優(yōu)質(zhì)地塊的推出并不多，經(jīng)營性宅地僅占全部出讓土地的18.69%，而去年同期則占到了37.19%。另一方面，二級市場的低迷表現(xiàn)也直接影響了一級市場，土地溢價率普遍降低也是造成土地收入減少的原因之一。”