昨日，來自北京市房地產交易管理網的數(shù)據顯示，目前北京市新房住宅的庫存量已經攀升至107602套，而由于目前已經進入年內新盤供應的集中期，業(yè)內人士預計，在本月內整體庫存量將突破11萬套庫存警戒線，未來樓市供需天平將更加向買方市場傾斜。
根據北京市住建委的相關監(jiān)測機制，新房庫存以8萬套及11萬套為兩大警戒線，其中如果市場庫存低于8萬套則意味著去庫存能力過剩，供應不足，供需天平向賣方傾斜，可能引發(fā)開發(fā)商大幅度提價；如果高于11萬套，則意味著市場去庫存能力不足，供需天平向購房者傾斜，可能會促使開發(fā)商加大打折促銷的力度。
記者翻閱過去一年的統(tǒng)計數(shù)據發(fā)現(xiàn)，在本輪樓市調控前，也就是2010年3月，北京的新房住宅庫存量跌破9萬套，在隨后首輪調控的打擊下，庫存量持續(xù)攀升，直到2010年7月1日，重新站回9萬套關口；此后，在接下來的兩輪調控下，北京市的新房庫存量只升不降，用了10個月的時間，突破10萬套。
“從庫存量的變化，可以看出開發(fā)商放量以及購房者對于調控的態(tài)度變化。”北京中原地產三級市場部研究總監(jiān)張大偉表示，庫存量從9萬套升至10萬套，用了整整10個月，而從10萬套到11萬套，僅僅用了不到3個月的時間，這一方面說明了開發(fā)商資金鏈的日趨緊張，由原本的觀望到為了快速回籠資金而加速推盤，另一方面則預示了購房者對于本輪調控的態(tài)度越發(fā)清晰：不調到位不出手。
事實上，目前北京在售樓盤的打折促銷力度已經開始加大。根據北京市房地產交易管理網的數(shù)據顯示，7月約34個項目計劃入市，其中城六區(qū)以外郊區(qū)項目25個，占據了市場供應的絕對主力。為了推動開盤銷售率，不少開發(fā)商紛紛加大打折的力度，其中金隅觀瀾時代給出了9.7折及2萬抵8萬的優(yōu)惠，芭蕾雨悅都更是祭出了全款9.2折的超低折扣。
偉業(yè)我愛我家市場研究院院長陳亮認為，隨著市場庫存量的加大很有可能點燃一手住宅價格之戰(zhàn)。“從需求方面來看，郊區(qū)項目基本屬于剛需盤，受政策影響，即便具備購買資格的剛性需求，也因市場形勢不明朗而對房價上漲預期不強，加之新盤扎堆入市將形成激烈競爭，更是放低了價格預期。”陳亮表示，信貸政策日益趨緊，首套房貸首付上調之勢蔓延，加之近日的再次加息，成本的增加將使資金實力有限的剛需對項目性價比要求更高。此外，從供應方面來看，眼下開發(fā)商資金鏈繃緊的原因來自于兩方面，一是銷售下滑導致資金回籠速度慢，二是銀行信貸從緊融資渠道受限。然而，短期內銀行信貸從緊的態(tài)度難以緩解，因此，資金壓力下，開發(fā)企業(yè)不得不被動降價促銷，以價換量，回籠資金。
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隨著市場庫存量的加大,為了防止開發(fā)商和經紀公司通過陰陽合同及規(guī)避限購違規(guī)銷售,住建部及國家發(fā)改委昨日聯(lián)合發(fā)出通知,要求各地依法嚴肅查處“陰陽合同”、提供或者代辦虛假證明材料規(guī)避限購等違法行為,加強房地產經紀及開發(fā)商銷售管理。
根據通知,在二手房市場監(jiān)管方面,各地須加強對房地產經紀機構和房地產經紀人員的管理,要求依法嚴肅查處未經備案從事房地產經紀業(yè)務、提供或者代辦虛假證明材料、協(xié)助當事人簽訂“陰陽合同”、不履行必要告知說明義務,以及不實行明碼標價、違規(guī)分解收費項目、變相提高收費標準等違法違規(guī)行為。
在新房市場,兩部委要求開發(fā)商和房地產經紀機構要嚴格按照商品房預(銷)售方案和申報價格對外銷售。地方監(jiān)管部門對無證售房、捂盤惜售、哄抬房價、發(fā)布虛假信息和廣告、規(guī)避限購政策、違法返本銷售和售后包租,以及不按規(guī)定明碼標價、價外亂收費、價格欺詐等違法違規(guī)行為,要依法依規(guī)嚴肅處理;對不按要求公示價格信息、隱瞞真實情況以及群眾投訴較多的房地產項目,要及時進行核實處理,情況查實的責令其限期整改,整改期間可暫停網簽資格。
“其實上述政策全部都曾經提過,兩部委選擇在這個市場供應高峰期強調,目的就是向外界宣布:調控不會松動。”鏈接地產市場部首席分析師張月指出。從3-4月的政策頻出,到5月開始的政策落實,最近樓市調控開始了從保障房開工建設量到樓市交易環(huán)節(jié)的檢查階段。這也在一定程度上說明了年內房地產調控的力度不會放松,很可能會影響部分停售等待政策緩和的開發(fā)商的價格心理。
此外,張月還指出,規(guī)范交易秩序成為最近調控重點:在通知中,明確提及從中介到開發(fā)到租賃的三部分細節(jié)調控,并且在通知的6條中,大部分是再次重申最近落實的一房一價、租賃不得改變房屋結構等政策的落實。對于維護消費者合法權益,穩(wěn)定住房價格,促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展,具有十分重要的意義。