今年以來，受國家一系列宏觀調控政策以及房產稅的影響，重慶房地產市場呈現出“量價趨緩”的態勢，房地產市場觀望氛濃厚厚，市場一度十分低迷，政策效應顯現。特別值得一提的是，重慶試點開征的房產稅對抑制高檔住房消費具有積極作用。
一些業內人士和專家認為，在未來一段時期內，國家對房地產市場的調控不會放松，樓市步入深度博弈階段，市場需求仍將受抑制，銷售量增速進一步趨緩，房價過快上漲的勢頭得到抑制，下行壓力增大，房地產市場更趨規范和理性。
政策效應顯現樓市銷售“量降價穩”
張女士是重慶江北一家樓盤的銷售顧問。自今年新一輪房地產“新政”實施以來，她的生意就受到很大影響。“以前每個月可以賣10余套房子，現在每月只能賣一到兩套房子。記者走訪了重慶主城區部分樓盤，這些樓盤的銷售人員普遍反映房子不好賣，看房的人不少，但真正買房的卻不多。記者了解到，許多樓盤紛紛采取降價、打折、贈裝修、贈旅游等促銷手段，刺激樓盤銷售。 今年以來，重慶商品房市場一度低迷，商品房銷售面積增速持續放緩。今年1-5月，重慶市商品房銷售面積1488.03萬平方米，同比增長11.2%，較1-4月增速回落1.4個百分點，較一季度回落6.2個百分點。據悉，各類商品房中，1-5月住宅銷售面積1389.69萬平方米，增長9.2%，較1-4月增速回落1.7個百分點，較一季度回落6.5個百分點。
即便是樓盤銷售最佳時機的春季房交會，也只能用“慘淡”二字形容。在為期四天的2011年重慶春季房交會中，共成交各類房屋3403套，成交建筑面積32.94萬平方米，成交金額20.67億元。其中，商品住宅成交2087套，成交建筑面積22.40萬平方米。翻開去年春季房交會的交易記錄：成交各類房屋18616套，成交面積176.62萬平方米，成交金額88.75億元。
樓市的冷清也反映在土地市場上。受房地產調控新政策影響，重慶市主城區土地市場陷入低迷，房地產開發商拿地的熱情不高。根據網上房地產和重慶土地交易所的數據統計，今年前5個月，重慶用于房地產開發的土地成交宗數有33宗，成交面積約為225萬平方米，與去年同期相比下降約58%。業內人士分析，樓市調控使得開發商回籠資金速度放緩，部分開發商資金鏈緊張，現金流壓力很大，致使開發商拿地謹慎。
重慶的個人房貸按揭增量也在回落。數據顯示，今年5月，重慶市個人中長期消費貸款(主要是房貸)余額2422.8億元，5月當月增加53.58億元，同比少增17.36億元。人民銀行重慶營業管理部有關人士分析，隨著房地產市場調控疊加效應的顯現，居民購房觀望情緒濃厚。加上央行多次上調存款準備金率和加息，使得居民購房按揭成本增大，甚至很多購房者以全款購房，個人按揭貸款增量呈回落趨勢。
中國指數研究院西南分院房地產分析師認為，樓市趨冷，居民購房意愿下降，市場觀望氛濃厚，與國家正在實施的一系列房地產調控密不可分，一定程度上反映政策調控成效。同時，在調控政策影響下，居民購房更趨理性，房地產投資和投機行為得到一定程度遏制。
房產稅抑制高檔房消費
與其他城市不同的是，重慶于今年1月28日在全國率先啟動了房產稅開征試點工作，對部分商品房征收房產稅。根據重慶市公布的個人住房房產稅征收管理實施細則，重慶市將對主城區個人擁有的獨棟商品住宅，個人新購的高檔住房征收房產稅。獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價達到上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍(含)至4倍的，稅率為1%；4倍(含)以上的稅率為1.2%。專家認為，重慶房產稅的意圖十分明顯，主要目的是限制別墅等高檔住房的消費，增加房產持有成本，遏制高端住房消費和投機炒房。
記者了解到，房產稅試點工作開展4個多月以來，效果開始顯現，主要表現在高檔住房出現了“量價齊跌”態勢，商品住房供應結構得到優化，部分購房者購大房、買高檔的消費觀念得到轉變。
首先，房產稅政策對房地產市場的“約束效果”已顯現。房產稅實施后，高檔商品住房項目訪客量出現明顯下降。據調查，多數高檔商品住宅項目樓盤訪客量下降30%-50%。1月28日至4月30日，高檔商品住房成交25.66萬平方米，占商品住房成交量的7.8%，較去年下降3.1個百分點。群眾住房消費觀念有所轉變，部分購房者改變了買大房、買高檔房的消費傾向，在一定程度上約束了投資投機購房需求。
其次，房產稅實施后，受高檔住房消費需求下降的影響，房地產開發企業對高檔住房的定價更趨理性，價格上漲預期下降。1月28日至4月30日，重慶主城區應稅住房交易價格有所下降，應稅住房成交建筑面積均價為每平方米13140元，較房產稅實施前同類房屋成交建筑面積均價每平方米14678元下降10.48%。
第三，通過對高檔住房“開發供應約束”，起到了優化商品住房供應結構的作用。房產稅政策實施后，部分開發企業開始調整產品戶型結構，將大戶型住房比例降低，減少大戶型住房的供應量，增加告中小戶型住房的供應量。今年一季度重慶主城區建筑面積200平方米以上的高檔住房新開工面積與去年四季度相比下降了4.5%。1月28日至4月，建筑面積戶型在100平方米以下的住房上市量同比增加了20%。
調控力度不減樓市深度博弈
一些業內人士和專家認為，被稱為“史上最嚴厲”的房地產調控政策在未來一段時間不會減弱，房價過快上漲的勢頭將得到抑制，樓市有望進一步回歸理性。
重慶大學建設管理和房地產學院院長任宏認為，此次房地產調控政策力度空前，顯示中央政府調控房地產市場的決心，開發商和購房者的心理預期都會因此發生改變，有希望使房價出現理性回歸。從這個角度看，房價上漲的趨勢將受到抑制，大幅上漲已不可能。
一些專家認為，目前的樓市已經出現了史無前例的變化，這些變化表明房地產市場不會像2008年之后再出一次刺激政策、再享受一次政策的優惠、再搭乘一次“幸福過山車”，讓房價會在短暫的抑制之后再來一次“甜蜜反彈”，未來房地產調控政策將繼續從嚴，房價下降壓力進一步增加。
長期從事房地產問題研究的重慶工商大學校長楊繼瑞認為，現在地價、建房成本沒有下降，降價的阻力很大。再從貨幣政策上看，雖然多次提高存款準備金率，收緊“銀根”，但整個社會并不缺錢，其他行業無法消化這些資金，最終還會流到最有甜頭的房地產中來。
同時，居高不下的CPI，給了不少房企不降價的理由。“5月份的CPI超過5%，6月份很可能超過6%，通脹壓力不減。”一家房地產開發企業的市場研究人員說，即便今年再加息一個百分點，還是無法改變“負利率”的局面，在此背景下，資本到樓市尋求保值增值的動機就仍然存在。
有關專家認為，包括信貸縮緊等在內的調控政策在未來很長一段時間內將是“一個常態”，此前房地產行業飛速發展的“拐棍”過度寬松的信貸環境、過度膨脹的住房需求、過快上漲的價格以及過度低風險盈利機會均已出現較大變化，企業應盡快調整價格回籠資金并考慮包括股權融資等多種籌資方式“活下去”才是根本。
專家認為，本輪調控的一個核心便是改變過去房企靠大規模拿地，便宜拿地，房價快速上升的盈利模式。這種盈利模式很難在今后長期持續，以后企業自身風險會越來越大。
重慶市正在大規模推進的公租房建設在未來一段時間將對房地產市場產生影響，一定程度上抑制投資和投機性購房。按照重慶市政府規劃，自2010年起的三年內，重慶市將開工建設4000萬平方米公租房，去年已開工建設1300萬平方米，今年開工建設1350萬平方米。同時，今年將有1000萬平方米公租房投入使用。張定宇說，大量的公租房上市，會把“夾心層”人群吸引過去，有利于引導更多人轉變住房觀念。如此一來，商品房市場上的需求就會減少，從而抑制部分投資性或投機性購房需求，有利于穩定房價。另一方面，由于公租房的租金是市場價的60%，一旦面市，其周邊商品房的租金勢必受到影響，會刺激投資者形成看跌的心理預期。