昨天，北京市房協(xié)和北京市房屋中介協(xié)會(huì)在聯(lián)合召開的通氣會(huì)上一致認(rèn)為，下半年北京的房?jī)r(jià)仍將呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的態(tài)勢(shì)，而且受供應(yīng)量的增加、信貸政策收緊等因素影響，三季度很可能會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)整體下行的拐點(diǎn)。
前5月普通住房?jī)r(jià)格下降
北京市房協(xié)副秘書長(zhǎng)陳志說，根據(jù)房地產(chǎn)交易網(wǎng)的成交記錄測(cè)算，去年全年北京新建普通住房均價(jià)為14847元/平米，今年1-5月全市新建普通住房共成交3萬套，占同期新建住房成交總套數(shù)的86.2%，成交均價(jià)14127元/平米，比去年全年平均水平下降了720元/平米，降幅為4.8%。同時(shí)，全市151個(gè)在售新建商品住房項(xiàng)目中，有15個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格下降，130個(gè)持平，合計(jì)占在售項(xiàng)目總數(shù)的96%，全市房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降態(tài)勢(shì)明顯。
房?jī)r(jià)走向每月統(tǒng)計(jì)并公示
但陳志強(qiáng)調(diào)，此次統(tǒng)計(jì)的房屋范圍只包括容積率1.0以上、單套建筑面積140平方米以下的新建商品住房，以及經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房、定向安置房等保障性住房。這也就是所謂的新建普通住房，而高檔商品房并不是一般百姓所關(guān)注的消費(fèi)品。今后，他們每個(gè)月都會(huì)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和分析，并適時(shí)對(duì)社會(huì)公布。
“北京房地產(chǎn)市場(chǎng)已呈現(xiàn)出"四個(gè)90%"的特征�！标愔菊f，經(jīng)過對(duì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的分析，他們發(fā)現(xiàn)目前北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，新建普通住房成交套數(shù)占同期新建住房成交總量近九成；近九成購(gòu)房人為滿足剛性自住需求；九成熱點(diǎn)區(qū)域成交價(jià)格下降或平穩(wěn)；九成多的在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格保持穩(wěn)定或下降。
九成購(gòu)房人為本市戶籍
根據(jù)房屋交易權(quán)屬數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，5月份本市新建商品住房成交中，89.6%為首次購(gòu)房，9.4%為本市居民改善性購(gòu)房。本市戶籍居民購(gòu)房比重達(dá)到91%，較新政前提高了40個(gè)百分點(diǎn)。因此可以說，目前北京住房市場(chǎng)的投機(jī)投資需求基本被擠出。
今年3月29日，北京市公布了年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，提出“加大住房保障力度，廉租住房應(yīng)保盡保，公共租賃住房保障能力明顯提高；新建普通住房?jī)r(jià)格與去年相比穩(wěn)中有降”。
分析
>>區(qū)域 僅雙井地區(qū)上漲
5月份，全市有60個(gè)監(jiān)測(cè)區(qū)域存在新建商品住房項(xiàng)目簽約，長(zhǎng)陽、大興城區(qū)、通州城區(qū)、密云城區(qū)、東壩、京石高速公路三四環(huán)沿線、定福莊管莊、延慶城區(qū)、北苑、雙井等成交量排名前10的區(qū)域，占全市成交量的84.2%。其中長(zhǎng)陽、大興城區(qū)和通州城區(qū)分別占29.3%、11.3%和10.1%，合計(jì)占50.7%。
而從10大成交熱點(diǎn)區(qū)域情況看，長(zhǎng)陽、通州城區(qū)、密云城區(qū)和東壩4個(gè)區(qū)域價(jià)格下降，降幅為3.5%-18.8%；大興城區(qū)、京石高速公路三四環(huán)沿線、定福莊管莊、延慶城區(qū)和北苑5個(gè)區(qū)域持平；雙井1個(gè)區(qū)域上漲，漲幅為5.7%，主要是受該區(qū)域內(nèi)單價(jià)4.5萬元/平方米的大戶型高端住宅項(xiàng)目金茂府本月成交162套的拉動(dòng)。
>>項(xiàng)目 15個(gè)住房項(xiàng)目降價(jià)
全市在售新建商品住房項(xiàng)目151個(gè)，其中15個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格下降，130個(gè)持平，合計(jì)占在售項(xiàng)目總數(shù)的96%，比4月份提高6.5個(gè)百分點(diǎn)，降價(jià)項(xiàng)目以普通住宅為主，符合調(diào)控預(yù)期目標(biāo)；6個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲，占4.0%，均為大戶型高端項(xiàng)目，對(duì)普通住房市場(chǎng)影響較小。
6個(gè)漲價(jià)項(xiàng)目中，有5個(gè)位于五環(huán)內(nèi)，單價(jià)均在每平方米3萬元以上，其中四環(huán)內(nèi)4個(gè)，分別為萬科藍(lán)山苑、首開鉑郡、首城國(guó)際、太陽星城；四至五環(huán)之間1個(gè)，為東鎮(zhèn)欣園；六環(huán)外1個(gè)，為順義區(qū)別墅項(xiàng)目香醍溪岸，單價(jià)1.2萬元/平方米。從戶型看，6個(gè)項(xiàng)目套型面積均在100平方米以上，其中4個(gè)在140平方米以上。
>>高端 高端項(xiàng)目結(jié)構(gòu)性上漲
如果把高端和普通住宅一起統(tǒng)計(jì)，5月份，本市新建商品住房成交均價(jià)每平方米22218元，環(huán)比上漲12.4%。
陳志認(rèn)為，這是個(gè)別高端項(xiàng)目集中簽約拉動(dòng)新建商品住房均價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲。數(shù)據(jù)顯示，本月單價(jià)每平方米3萬元以上高端項(xiàng)目簽約套數(shù)占新建商品住宅成交總量的13.3%，比4月份提高5.1個(gè)百分點(diǎn)，如金茂府項(xiàng)目以每平方米4.5萬元的價(jià)格簽約162套，剔除該項(xiàng)目因素后，均價(jià)與上月持平。
就訪·“下季度房?jī)r(jià)下跌已經(jīng)毫無懸念”
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，提高存款準(zhǔn)備金率，流動(dòng)性再度收緊，使得開發(fā)商融資更加困難，這將加大開發(fā)商降價(jià)促銷、快速銷售回款的壓力。預(yù)計(jì)從6月中下旬開始，會(huì)有更多的樓盤加入到打折降價(jià)的行列。
另外，對(duì)購(gòu)房人的資金實(shí)力，特別是首付提出了更高的要求，購(gòu)房需求會(huì)因此繼續(xù)萎縮。這次存款準(zhǔn)備金率的再次提高也將成為壓倒房?jī)r(jià)的最后一根稻草，三季度房?jī)r(jià)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌已毫無懸念。
對(duì)話·北京市房協(xié)副秘書長(zhǎng)陳志
房協(xié)發(fā)布的數(shù)據(jù)為何和統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)不同？保障房有沒有拉低房?jī)r(jià)？昨天，就市民關(guān)心的問題，記者采訪了北京市房協(xié)副秘書長(zhǎng)陳志。
記者：今年4月份，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：3月份，北京新建住宅價(jià)格同比上漲4.9%，這個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和房協(xié)發(fā)布的數(shù)據(jù)不一樣，為什么？
陳志：這個(gè)統(tǒng)計(jì)確實(shí)和過去統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不一樣，無論是統(tǒng)計(jì)局的還是建委的。因?yàn)槲覀冎会槍?duì)普通住宅。數(shù)據(jù)采集均來自北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)，我們經(jīng)過兩個(gè)月梳理，在主管部門確定后，才進(jìn)行公布。
記者：為什么只針對(duì)普通住宅進(jìn)行統(tǒng)計(jì)？
陳志：這是因?yàn)橐獛椭胀ɡ习傩�，包括剛需、自住的�?gòu)房人更快地了解到房?jī)r(jià)的變化。我坦誠(chéng)說，普通老百姓、保障人群、改善人群與高端商品房沒有直接關(guān)系，他們也不會(huì)關(guān)注高端項(xiàng)目的價(jià)格走勢(shì)。
記者：為什么拿去年全年和今年前5月比較？
陳志：去年房地產(chǎn)交易量太大，我們統(tǒng)計(jì)必須把普通住宅從全部住宅中選出來，工作量特別大，所以沒有每個(gè)月每個(gè)月去做，就統(tǒng)計(jì)了去年全年的結(jié)果。
記者：北京只針對(duì)普通住宅統(tǒng)計(jì)，是否會(huì)放松對(duì)高端市場(chǎng)的調(diào)控？
陳志：不會(huì)。調(diào)控政策是針對(duì)市場(chǎng)所有的項(xiàng)目和種類，高端市場(chǎng)依然會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控政策。
記者：統(tǒng)計(jì)中保障房是否是拉低普通住宅價(jià)格的原因？
陳志：一定會(huì)有拉動(dòng)作用，保障房建設(shè)力度也會(huì)加大。今年北京承諾的竣工10萬套保障房的任務(wù)一定會(huì)實(shí)現(xiàn)。下半年，普通商品房和保障房都會(huì)大量入市。因此，普通住宅的價(jià)格仍然會(huì)呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的態(tài)勢(shì)。
記者：購(gòu)房人都希望調(diào)控能讓房?jī)r(jià)大降，作為房協(xié)怎么看調(diào)控目的？
陳志：我個(gè)人的看法是，首先能穩(wěn)住，保證百姓收入增加，房?jī)r(jià)下降，讓大家幸福感增加。最不希望看到的是，房?jī)r(jià)沒降，經(jīng)濟(jì)下去了。另外，我們沒有明確的價(jià)格去指引大家，幫助大家看市場(chǎng)，在目前比較復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)情況下，只能邊走邊看。我認(rèn)為影響房?jī)r(jià)的因素很復(fù)雜，包括CPI、勞動(dòng)力增長(zhǎng)、能源價(jià)格以及美國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)等國(guó)內(nèi)外情況。所以，到年底降多少，不能預(yù)測(cè)。
記者：下半年調(diào)控政策是否會(huì)有調(diào)整？
陳志：肯定會(huì)繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策。另外，協(xié)會(huì)會(huì)不斷與企業(yè)做及時(shí)的數(shù)據(jù)分析、判斷，與企業(yè)交流，引導(dǎo)企業(yè)合理定價(jià)。我們也在考慮，做一些戰(zhàn)略性論壇，在相對(duì)較長(zhǎng)的限購(gòu)政策中，企業(yè)應(yīng)該如何發(fā)展，產(chǎn)品策略如何調(diào)整，如何關(guān)愛購(gòu)房者。