困擾二手房市場多年的“陰陽合同”現(xiàn)象，首先在深圳被破解。7月11日起，深圳所有二手房交易均要核定價格征稅，而此新規(guī)的關(guān)鍵，在于征稅的價格核定，深圳市有關(guān)部門為此制定的計稅參考價格體系，因其不對公眾公開而受到市場質(zhì)疑。但新規(guī)的即將執(zhí)行，還是對深圳市場產(chǎn)生了強烈的心理震懾作用，在深圳二手樓市已低迷多日的情況下，不少二手房業(yè)主開始降價拋貨。
新規(guī)“秘密定價”引爭議
6月9日，深圳地稅局新聞發(fā)布會宣布，將從2011年7月11日起對二手房實行核定價格征稅。“深圳已對全市400多個片區(qū)、17萬棟樓房、154萬套房屋制定了交易計稅參考價格。”深圳市地稅局新聞發(fā)言人楊龍介紹。
楊龍稱，該計稅參考價格由市地稅局和市規(guī)劃國土委委托市國土房產(chǎn)評估發(fā)展中心，根據(jù)房屋的坐落地點、建筑結(jié)構(gòu)、歷史交易價格或建造價格、同類房屋先期交易價格等因素制定，依照房地產(chǎn)估價相關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)評估得出，具有合理性，且原則上每半年更新一次。
值得注意的是，深圳制定的154萬套二手房參考價格均不對社會公布，7月11日后，房產(chǎn)交易當(dāng)事人可憑本人的身份證號碼和房地產(chǎn)權(quán)證號碼，在市規(guī)劃國土委網(wǎng)站上查詢其個人房產(chǎn)的計稅參考價格。
但公眾無法獲知該計稅參考價格體系的信息，從而不能確定該參考價格是否與市場價格相符。
深圳市地稅局稅務(wù)二處副處長黃平波對此解釋說：“不對外公布，這主要是防止一旦公布可能引發(fā)不利的市場導(dǎo)向，讓參考價格影響市場價格。”
二手市場議價空間加大
深圳市地稅局有關(guān)人士介紹，此次新規(guī)的出臺，是因為近年來存量房（即二手房）交易火爆，簽訂“陰陽合同”虛報成交價格現(xiàn)象普遍，房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記價格嚴(yán)重背離市場實際成交價格，削弱了房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策效果。
二手房按核定價格征稅政策在深圳傳聞已久，此番出臺，對市場心理預(yù)期影響立竿見影。根據(jù)深圳中原地產(chǎn)的監(jiān)測顯示，6月6日-6月10日這一周，二手房成交1513套，環(huán)比下降了23.04%，成交面積為13.25萬平方米。成交價格方面，本周的成交均價為20356.16元/平方米，環(huán)比下跌了27.80%。
據(jù)搜房深圳二手房最新數(shù)據(jù)顯示，在估價征稅新規(guī)的影響下，6月6日-6月12日，深圳二手房市場呈現(xiàn)“各區(qū)域掛牌均價下降”的趨勢。各區(qū)跌幅均在1%以上，其中羅湖區(qū)的跌幅接近4%，環(huán)比跌幅為3.73%。全市掛牌價更是跌破19000元/平方米。
據(jù)中聯(lián)地產(chǎn)介紹，當(dāng)前二手樓的買賣雙方中，業(yè)主的心態(tài)與預(yù)期都發(fā)生了較大轉(zhuǎn)變，當(dāng)前成交物業(yè)中，一般均有5萬-10萬元的談判空間。有的業(yè)主更直降20萬-30萬出貨。該機構(gòu)認(rèn)為，二手房核定征稅，讓持有物業(yè)的業(yè)主開始放手現(xiàn)有的物業(yè)，但限購擋路，使后市將會持續(xù)更長的觀望期；限價讓高價房產(chǎn)無法順利入市，未來深圳樓市價格將可能出現(xiàn)一定幅度的下跌。