6月，京城樓市供應(yīng)格局將現(xiàn)城北大逆轉(zhuǎn)。
記者根據(jù)機構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，海淀、昌平等去年以來相對沉寂的區(qū)域，開閘進入供應(yīng)季。兩個區(qū)域的計劃推盤量達到16個，占據(jù)整體計劃推盤量39個的40%。城北將成為調(diào)控下放量的新興區(qū)域。而一直熱度不減的大興、房山等區(qū)域已經(jīng)形成低價熱盤集中的慣性，穩(wěn)定前行。此外，6月新盤的另一個顯著特點是純新盤集中，同樣占據(jù)總量的40%。調(diào)控下，純新盤報價謹(jǐn)慎，相對于6月整體報價普遍低開。
純新盤占四成，進入供應(yīng)季
6月，北京樓市計劃入市樓盤約39個，據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，這一數(shù)字與5月的計劃入市量相差不多，但一個顯著特點是，純新盤紛紛揭開面紗。
據(jù)記者了解，39個計劃入市樓盤中，23個為老項目后期，包括富力·金禧花園、珠江摩爾國際中心、金隅萬科城、金色漫香郡等一直較受關(guān)注樓盤。此外，16個樓盤為純新盤。包括位于昌平區(qū)域的金隅·觀瀾時代、住總?cè)f科·金域華府，央企打造的品牌項目中信新城、華潤·公元九里等。
據(jù)統(tǒng)計，6月純新盤入市量超過當(dāng)月開盤數(shù)量的40%，也相當(dāng)于今年1-4月的純新盤總量。亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高珊表示，一季度在深度調(diào)控下房企新盤放緩?fù)瞥觯陔S著成交量的回升，加之部分房企有年中業(yè)績壓力，使得6月純新盤的開盤量迅猛增加。
據(jù)記者了解，2009年下半年至2010年上半年，北京共出讓了80宗住宅性質(zhì)用地，這意味著2011年將至少有80個純新盤上市，純新盤放量序幕剛剛拉開。
海淀昌平現(xiàn)近三年罕見住宅放量
除了純新盤的開閘放量外，從去年以來，相對較為沉寂的海淀、昌平等城北區(qū)域進入品質(zhì)剛需盤、改善型樓盤放量時段，與平價熱盤集中的京西南大興、房山區(qū)域同搶風(fēng)頭。
據(jù)了解，昌平、海淀兩區(qū)在6月的計劃推盤量累計達16個之多，出現(xiàn)了近三年來罕見的住宅集中供應(yīng)。
據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，6月北京計劃開盤的39個項目中有11個地處昌平區(qū)，是計劃放量最多的區(qū)域，相當(dāng)于朝陽、大興兩大主力區(qū)域開盤數(shù)的總和。此外，近幾年來供應(yīng)一向稀缺的海淀區(qū)，6月也有5個樓盤即將入市。
萬科北京公司總經(jīng)理毛大慶表示，去年以來南城利好驅(qū)動城南快速發(fā)展，樓盤集中放量，這使得南北區(qū)域的板塊價值差距縮小，但城北供應(yīng)匱乏的格局將在今年6月出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。
審批制度下，純新盤報價走低
由于純新盤同義詞為新建商品住宅，被列為“房價調(diào)控目標(biāo)”重點監(jiān)測領(lǐng)域，純新盤入市定價均較為謹(jǐn)慎。多位開發(fā)商向記者表示，自今年北京重申“一房一價”政策以來，老項目后期報價漲幅過大則被卡，而純新盤報價也主要參考產(chǎn)品品質(zhì)和周邊區(qū)域的定價，審批制度下，定價要合理。
據(jù)了解，自今年2月份“京15條”出臺后，北京共成交的17682套商品住宅，意味著已有超購17000名購房人無法再新購住房，有購房資格的客戶基數(shù)減少，在限制需求的供求關(guān)系下，房價也不再具有大幅上升的空間。
亞豪機構(gòu)檢測，6月計劃開盤的39個項目中，有22個給出了報價，整體開盤均價為20490元/平米，相比5月上旬的開盤均價下降了3.9%。而這其中，有報價的純新盤整體均價為19913元/平米，也低于6月計劃開盤項目20490元/平米的平均報價水平。
昌平 純新盤普宅開閘 供量最大
相對于2010年京西南大興、房山板塊的住宅供需兩旺，昌平區(qū)域因為受到土地供應(yīng)限制等問題，表現(xiàn)黯淡。但是自今年6月起，品牌開發(fā)商純新項目陸續(xù)放量，使得昌平有與調(diào)控下京西南熱區(qū)分庭抗禮之勢。
供應(yīng)格局改變，普宅成主流
6月計劃入市39個項目中，昌平占據(jù)11個，為計劃入市樓盤最多的區(qū)域。這其中，位于昌平城區(qū)的金隅·觀瀾時代、位于西二旗的住總?cè)f科·金域華府均為品牌開發(fā)商打造的純新盤。目前，保利在該地的純新盤羅蘭香谷也在入市籌備期。昌平繼大興、房山之后，也將成為品牌開發(fā)商扎堆的熱區(qū)。
同時，相比此前的供應(yīng)格局，昌平區(qū)的供應(yīng)重點也轉(zhuǎn)向普通住宅。今年前5個月，昌平區(qū)僅有10個項目推售，其中8個為商住樓項目，2個為別墅項目。進入6月，該區(qū)域11個計劃開盤項目中有7個項目的物業(yè)類型為普通住宅、公寓和花園洋房。
據(jù)了解，6月即將推出的納帕瀾郡、金隅·觀瀾時代、住總?cè)f科·金域華府，主打戶型均包括了80-90平米左右的兩居，兼有改善型三居戶型，產(chǎn)品類型較豐富。
區(qū)域價值穩(wěn)定，供應(yīng)刺激需求
“昌平區(qū)域此前的供應(yīng)比較稀缺，這一點目前從金域華府的客戶積累就可以看出。”萬科營銷總監(jiān)肖勁近日對記者表示，金域華府的關(guān)注度較高，輻射到北京西部、北部區(qū)域。金域華府此前報價在20000元-25000元/平米，詢價區(qū)間較大。肖勁表示，“根據(jù)市場情況，最后定價應(yīng)該基本取中”。據(jù)記者了解，目前，昌平城區(qū)金隅·觀瀾時代市場參考報價為18000元/平米，小湯山附近納帕瀾郡報價15500元/平米，區(qū)域價值相對穩(wěn)定。
亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高珊表示，此前，昌平區(qū)隨著回龍觀、西三旗等大型居民區(qū)的落成入住，商業(yè)、生活配套沒有跟上，交通瓶頸也遲遲未得到改善，影響了昌平樓市的發(fā)展。但隨著中關(guān)村科技園北擴、昌平S2線的竣工開通為代表的產(chǎn)業(yè)建設(shè)和配套升級，昌平正在轉(zhuǎn)型為居住、工作、生活氛圍均濃厚的區(qū)域。近幾年商品房供應(yīng)匱乏積累了大量購房需求，6月優(yōu)質(zhì)項目入市預(yù)計將有效刺激需求的釋放。
通州 庫存超2萬套 新推樓盤少
6月，在通州城區(qū)，預(yù)計開盤的項目僅有富力·金禧花園和天時名苑等少數(shù)老盤。金禧花園主推88平米兩居和144平米左右四居，天時名苑主推100-160平米兩到三居。在分析人士看來，通州區(qū)市場庫存量大，加上個別樓盤降價，這都增加了市場的不確定因素，使開發(fā)商推盤、定價更趨謹(jǐn)慎。
根據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計，經(jīng)過近半年的庫存積壓，通州商品房庫存超過2萬套，占全市庫存比例接近三成。庫存壓力加大了通州房價整體下調(diào)的可能。
本周末，珠江國際公館將以起價14800元/平米、均價不到16000元/平米的價格推出300多套房源。相比通州主流價格超過17000元/平米、核心區(qū)域2萬元/平米左右的水平，珠江國際公館有望下拉通州的房價。該有關(guān)人士表示，根據(jù)目前蓄客情況，預(yù)期開盤效果不錯，或?qū)⒊蔀榻谧顬闊徜N的樓盤之一。
記者也從富力金禧花園售樓處了解到，6月將推出約400套房源。此前，憑借區(qū)位和精裝等優(yōu)勢，該項目首次開盤的200多套房在兩個月內(nèi)基本售罄，這在調(diào)控后的通州市場上很少見。此次加推房源，價格整體保持平穩(wěn)。