去年4月17日國務(wù)院發(fā)布的“新國十條”拉開了我國房地產(chǎn)市場嚴(yán)厲調(diào)控的大幕。4月30日，具有北京特色的“京十二條”出臺(tái)。至今年4月，國家共出臺(tái)三輪大的調(diào)控，調(diào)控的力度和頻率都居于歷史之最，而北京更是落實(shí)調(diào)控最嚴(yán)厲的地區(qū)之一。
    數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)城市的調(diào)控效果已經(jīng)顯現(xiàn)，北京樓市出現(xiàn)量縮價(jià)穩(wěn)，房價(jià)漲幅趨緩，樓市走到從成交量下跌到房價(jià)即將下行的關(guān)鍵時(shí)刻。

　　重壓之下，新盤低開

　　“新國十條”預(yù)示著樓市史上最嚴(yán)厲調(diào)控的開始，隨后調(diào)控層層加碼。這一年里，如何賣房成為開發(fā)商的頭等大事。
　　老王是一家大型品牌開發(fā)商的高管。去年4月，他們在大興的純新項(xiàng)目要開盤，樓市調(diào)控轟然而至，這打亂了老王原本計(jì)劃好的開盤計(jì)劃。
　　這是公司一個(gè)純新項(xiàng)目，首期開盤一定要賣得好。老王和他的團(tuán)隊(duì)連夜開會(huì)，制定應(yīng)對政策的措施。老王發(fā)現(xiàn)，“新國十條”提高二套房的首付和利率，旨在打擊樓市投機(jī)，對于自住性需求還是支持的。而老王的新項(xiàng)目以小戶型產(chǎn)品為主，潛在的客戶正是首次置業(yè)的剛需客群。老王認(rèn)為，剛需族對價(jià)格非常敏感，制定一個(gè)調(diào)控下剛需能夠接受的價(jià)格將是開盤熱銷的關(guān)鍵。老王對比了一下周邊的價(jià)格，二手房價(jià)格是22000元/平米，還沒有新盤可供參考。怎樣的價(jià)格才能打動(dòng)調(diào)控下挑剔的購房者呢？
　　“與其往后價(jià)格太高賣不動(dòng)偷偷摸摸降價(jià)，不如一步到位。”老王果斷調(diào)低價(jià)格預(yù)期，將首期開盤價(jià)格調(diào)低到17000元/平米，比周邊二手房還要低5000元/平米。
　　雖然是北京“新國十條”后首個(gè)開盤項(xiàng)目，但在開盤當(dāng)天，銷售率達(dá)到75%，當(dāng)日成交約7億元。
　　就在老王的項(xiàng)目開盤后幾天，北京市政府根據(jù)“新國十條”發(fā)布了細(xì)則，即“京十二條”，其中的重要措施是，暫定同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房。再加上第三套房限貸和外地購房限貸政策，北京市場形勢一下子嚴(yán)峻起來。
　　不過，老王他們試水成功，使周邊即將開盤項(xiàng)目松了一口氣。大家一致認(rèn)為，只要價(jià)格到位，還是能吸引剛需來買房，就看開發(fā)商是否有主動(dòng)調(diào)低價(jià)格預(yù)期的這種魄力。
　　隨后，大興、房山多個(gè)面向剛需的樓盤低價(jià)開盤，均受到不同熱度的追捧。特別是萬科長陽半島項(xiàng)目，從去年7月份開盤以來，以不高于2萬元/平米的價(jià)格，多次開盤，多次“日光”，剛需族的需求仍然龐大。

　　調(diào)控加碼，銷售率持續(xù)下降

　　隨著調(diào)控的進(jìn)一步深入。今年2月，樓市調(diào)控進(jìn)一步加碼，“京十五條”出臺(tái)，限貸令直接升級為“限外令”，即北京本市居民擁有兩套住房不能再購住宅，外地居民繳納五年納稅證明或者社保證明限購一套。這大大限制了購房人群。老王公司在房山的樓盤也受到波及。該樓盤開盤時(shí)，銷售率為60%左右。雖然定位剛需盤，但也有部分100平米以上的大戶型。小戶型基本賣完了，但大戶型卻相對滯銷了。
　　“京十五條”的出臺(tái)，無疑是給樓市又一次急速降溫，賣得好的剛需盤也受到波及。
　　受“京十五條”影響明顯的還有著名的“日光盤”萬科長陽半島。3月6日，前五期開盤接連“日光”的房山萬科長陽半島第六次開盤，認(rèn)購率僅63%，終結(jié)了連續(xù)5次開盤日光的記錄。萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，新政出臺(tái)后，約有30%的客群受限購影響不具備購房資格。
　　而4月中旬萬科長陽半島進(jìn)行了第七次推盤，300多套房源,當(dāng)日銷售130多套，銷售率不足50%，“日光盤”銷售率節(jié)節(jié)下滑。據(jù)萬科負(fù)責(zé)人介紹，為確保足夠的去化率，萬科第八次推盤將拉長蓄客時(shí)間。
　　調(diào)控一周年后，熱銷盤受冷遇，北京樓市成交量出現(xiàn)明顯下滑。
　　據(jù)中原地產(chǎn)和北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至4月16日，調(diào)控一年來北京期房住宅成交量為8.49萬套，同比下降了40.5%；二手房住宅簽約套數(shù)為17.97萬套，下調(diào)36.6%。樓市總住宅簽約量相比之前的45.8萬套下調(diào)了39.5%。但在房價(jià)方面，除個(gè)別樓盤降價(jià)外，調(diào)控一周年，北京樓市整體出現(xiàn)量跌價(jià)平的趨勢。

　　市場預(yù)期改變，土地市場現(xiàn)流標(biāo)

　　一年前調(diào)控開啟前夕，土地市場一片熱鬧景象，開發(fā)商搶地頻頻上演，地價(jià)也逐步攀升，“兩會(huì)”后一天誕生多個(gè)“地王”，房價(jià)飆升，不少人說“土地市場瘋了”。這也直接引發(fā)了史上最嚴(yán)厲調(diào)控。
　　調(diào)控一年以后，住宅銷售的下滑，開始影響開發(fā)商對于未來的預(yù)期，表現(xiàn)明顯的就是土地市場。4月20日上午，北京3宗居住用地公開招標(biāo)，其中兩塊地因?yàn)橥稑?biāo)企業(yè)不足3家最終流標(biāo)。資料顯示，這兩地塊均位于順義區(qū)仁和鎮(zhèn)梅溝營村，北側(cè)地塊總建筑面積24.32萬平米，南側(cè)地塊總建筑面積21.3萬平米，需配建12.5萬平米的限價(jià)商品住房。
　　不僅如此，在南京、沈陽、貴陽、合肥等二線城市均出現(xiàn)土地流拍的現(xiàn)象。　

　　2010年4月17日
　　國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，即“新國十條”。

　　2010年4月30日
　　北京率先出臺(tái)樓市限購令，規(guī)定同一家庭限新購一套房，暫停對購買第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民發(fā)放貸款。

　　2010年6月4日
　　官方明確個(gè)人房貸二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

　　2010年9月29日
　　“新國五條”出臺(tái)。房貸首付款比例調(diào)整到30%及以上，暫停三套房貸；調(diào)整契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策等。

　　2010年11月3日
　　四部委全面叫停第三套住房公積金貸款，并將第二套住房公積金個(gè)人住房貸款首付提至五成。

　　2011年1月26日
　　“新國八條”出臺(tái)。中央要求地方政府合理確定本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)。二套房首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。要求各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。

　　2011年2月16日
　　“京十五條”出臺(tái)。對已擁有2套及以上住房的北京戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非北京戶籍居民家庭、無法提供北京有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在北京繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明的非北京戶籍居民家庭，暫停在北京向其售房。

　　2011年3月
　　各地相繼出臺(tái)2011年房價(jià)調(diào)控目標(biāo)。除北京以外，大多數(shù)城市房價(jià)控制目標(biāo)均未提到“降”字。

　　老王公司去年拿了不少密云等郊區(qū)的地，還想在通州拿地。但是今年老王表示，公司拿地將謹(jǐn)慎，“銷售不好，現(xiàn)金流跟不上拿地的速度，拿地風(fēng)險(xiǎn)也很大”。
　　對于全國調(diào)控最為嚴(yán)格的北京，多家開發(fā)商表示，要跟著市場的節(jié)奏走，市場好的時(shí)候，房價(jià)高，地價(jià)高，但是開發(fā)商也敢拿高價(jià)地，因?yàn)槭袌鰧ξ磥眍A(yù)期好，融資也相對容易。市場不好的時(shí)候，即使有便宜地，也不會(huì)去抄底，這個(gè)時(shí)候更重要的是企業(yè)能正常運(yùn)營下去，度過市場的低潮期。
　　而對于調(diào)控前不少開發(fā)商手中的高價(jià)地，地價(jià)成本決定了開發(fā)商為了利潤不得不將高價(jià)地轉(zhuǎn)化為高價(jià)房。
　　記者了解到，某上市公司今年有多個(gè)高價(jià)地項(xiàng)目面世，其實(shí)這些項(xiàng)目在去年就已經(jīng)準(zhǔn)備好入市了，但是高價(jià)房項(xiàng)目的預(yù)售證一度“被卡”，后來發(fā)證速度也很慢，因此入市時(shí)間受到影響。如公司在昌平的項(xiàng)目，去年12月售樓處、樣板間已經(jīng)做好，開始蓄客。“即使著急，也只能隨時(shí)準(zhǔn)備著，等預(yù)售證下來了馬上投入銷售。”其內(nèi)部人士表示。
　　也有多家開發(fā)商表示，北京調(diào)控太嚴(yán)了，只好到周邊城市去尋找機(jī)會(huì)。不過，隨著北京可供土地郊區(qū)化的趨勢，“環(huán)首都”地區(qū)正炙手可熱。首先是廊坊、香河等距離北京東部較近的三線城市，萬科、萬達(dá)、綠地等大品牌開發(fā)商競相進(jìn)駐，涿州、唐山等地也成為熱點(diǎn)。

　　“蛋糕”變小，代理行、二手中介“火拼”

    調(diào)控下銷售量大跌，市場蛋糕變小，同行間的競爭也日趨白熱化。為了爭奪房源、客戶，二手中介同行打架的新聞時(shí)常見諸報(bào)端。當(dāng)本輪調(diào)控一周年之際，這種“火拼”開始蔓延到一手代理行業(yè)。本周，由于被爆“惡意挖角”，思源、易居兩大國內(nèi)代理龍頭高層在微博上大打“口水戰(zhàn)”，引來圍觀。
　　4月26日清晨，一個(gè)名叫“羅鵬飛5039”的易居員工在微博上發(fā)表“前兩天接到一個(gè)叫陳××的電話，說他在思源任鄂爾多斯星河灣項(xiàng)目總監(jiān)，想挖我去思源組織金鷹隊(duì)，待遇是我現(xiàn)在工資再加1.5倍”，就此引發(fā)了易居多位高管對思源的“圍攻”。
　　星河灣在鄂爾多斯的項(xiàng)目預(yù)計(jì)10月開盤，據(jù)稱有高達(dá)120億元的銷售目標(biāo)。星河灣將從思源、中原、策源、易居、世聯(lián)、合富輝煌六家中挑選五家組建聯(lián)合代理團(tuán)隊(duì)，其中又分主銷和承銷，幾大代理同場競技，這條“挖角”微博成為思源、易居舌戰(zhàn)的導(dǎo)火索。
　　業(yè)內(nèi)人士指出，雙方近幾年擴(kuò)張都很迅速，積怨已深，互相挖人、搶項(xiàng)目拆臺(tái)都是常事，只是此次碰巧由挖角微博將矛盾公開化。
　　在二手中介行業(yè)，“京十五條”出臺(tái)后，行業(yè)老三鑫尊置地迅速反應(yīng)收縮戰(zhàn)線，閃電關(guān)店50家。鑫尊置地董事長劉軍表示，限購政策出臺(tái)，將使二手房市場成交量下降三成，市場份額的減少，會(huì)給新開出未盈利的店陷入虧損，還不如提前關(guān)店止損。
　　另一方面，受新政影響，市場“速凍”已經(jīng)出現(xiàn)，中介行業(yè)業(yè)務(wù)蕭條。為了拉生意，有的中介公司許諾能夠?yàn)橥獾乜蛻艮k理五年假社保獲得購房資格。但這一做法很快被市建委查處曝光，中介行業(yè)也到處風(fēng)聲鶴唳，最新出臺(tái)的“一房一價(jià)”政策也將二手房納入政策管理范疇。

　　聲音

    防止非限購二三線城市房價(jià)瘋漲

　　●朱中一（中房協(xié)副會(huì)長）
　　整體來看樓市調(diào)控一年作用明顯。首先各地樓市漲幅趨緩，其次保障房安居工程明顯加強(qiáng)。如果沒有調(diào)控，房價(jià)過快上漲和保障房缺失兩個(gè)問題不會(huì)迅速改善。從全國樓市的量價(jià)來分析，一線城市成交量出現(xiàn)持續(xù)下跌，許多二三線城市由于不受限購影響，市場不錯(cuò)，導(dǎo)致全國樓市成交量出現(xiàn)了同比上升。價(jià)格上，北京、上海、深圳等一線城市的房價(jià)還沒有出現(xiàn)“明降”，但市場上開發(fā)商打折、送裝修、送車位等折扣和優(yōu)惠增多，出現(xiàn)了“暗降”的苗頭。
　　目前尤其要注意的是，要防止房價(jià)過快增長的趨勢從一線城市向非限購的二三線城市蔓延。樓市過熱對企業(yè)、購房者都沒有好處。為此，我們行業(yè)協(xié)會(huì)一直要求企業(yè)理性一點(diǎn)，今年定價(jià)上不要盲目漲價(jià)，以免倒逼政府出臺(tái)新的調(diào)控。其次，目前發(fā)改委要求商品房實(shí)行備案制度，地方政府應(yīng)該把控好窗口審核，使房價(jià)能符合當(dāng)?shù)氐恼{(diào)控目標(biāo)。

　　還會(huì)出臺(tái)更嚴(yán)厲調(diào)控政策

　　●范小沖（陽光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁）
　　持續(xù)的樓市調(diào)控肯定發(fā)揮了作用，體現(xiàn)在三點(diǎn)上，一是房價(jià)過快上漲得到控制；二是未來預(yù)期發(fā)生了變化；三是限購、限貸、限價(jià)對購買行為產(chǎn)生極大影響，市場上觀望情緒很強(qiáng)。
　　由于未來保障房將大量供應(yīng)，將和商品房形成樓市雙軌制，開發(fā)商都在思考如何在保障房占據(jù)半壁江山的樓市生存、發(fā)展。現(xiàn)在能看到大家都在謀求轉(zhuǎn)型，要么轉(zhuǎn)投二三線城市或加大商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、以及產(chǎn)品升級換代，要和保障房產(chǎn)品做出明顯區(qū)別。
　　但目前的調(diào)控沒有完全達(dá)到中央的預(yù)期目標(biāo)，尤其是對地方政府出臺(tái)的房價(jià)調(diào)控目標(biāo)不滿意。我預(yù)計(jì)今年還會(huì)出臺(tái)更加嚴(yán)厲的樓市政策，會(huì)對現(xiàn)有行政和金融政策做出一些調(diào)整，比如在地方政府問責(zé)、開發(fā)商利潤率控制以及開發(fā)商融資上都會(huì)更加嚴(yán)厲，但在通脹、流動(dòng)性充裕等因素作用下，未來好的商品房價(jià)仍會(huì)上漲。

　　建議 從行政調(diào)控轉(zhuǎn)為稅收調(diào)節(jié)

　　范小沖、朱中一均表示，未來樓市調(diào)控的方向應(yīng)該由行政調(diào)控或轉(zhuǎn)換為稅收調(diào)節(jié)。
　　范小沖說，政府希望的是樓市健康發(fā)展，目前以限購、限貸、限價(jià)等行政手段進(jìn)行短期壓制效果明顯，相信等保障房體系建設(shè)起來后，這些行政控制會(huì)漸漸轉(zhuǎn)換為稅收等調(diào)節(jié)手段，最終實(shí)現(xiàn)商品房和保障房兩個(gè)市場的分離，畢竟長期使用行政手段會(huì)使得資源錯(cuò)配，以及政府對市場的誤判。
　　朱中一表示：“我個(gè)人判斷，今年內(nèi)樓市調(diào)控政策不會(huì)有太大變化。樓市調(diào)控方向肯定是對的，行政手段短期內(nèi)效果顯著，但也有一旦取消限購，市場報(bào)復(fù)性反彈的擔(dān)憂。不如以稅收取代行政控制，仿效新加坡和臺(tái)灣地區(qū)，區(qū)分普通住宅和高端商品房，從交易、持有和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)劃分不同成本。”此外，朱中一還認(rèn)為，要從根本上理順問題，中長期制度建設(shè)必須提上議程，包括中央和地方政府如何分蛋糕，二者如何理順財(cái)權(quán)、事權(quán)、以及土地招拍掛制度、城鄉(xiāng)二元土地制度如何完善、突破等。