“調(diào)控初見成效。”在日前舉行的博鰲亞洲論壇2011年年會(huì)上，與會(huì)的房地產(chǎn)開發(fā)商異口同聲地表示對(duì)樓市調(diào)控效果的“認(rèn)可”。目前，被稱為“史上最嚴(yán)調(diào)控”致使一線城市銷售量急劇萎縮，開發(fā)商資金趨緊，保障房預(yù)期帶來的供應(yīng)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整讓開發(fā)商壓力倍增。開發(fā)商正力圖通過拓展融資渠道、布局二三線城市和進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)等“創(chuàng)新”方式尋求突圍。

　　銷售量萎縮致房企資金趨緊

　　中國(guó)指數(shù)研究院3月監(jiān)測(cè)的30個(gè)大中城市中，所監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)城市樓市成交量同比全線下滑，總體下滑40.5%。其中，北京下滑幅度最大，達(dá)到48%，南京、杭州下滑幅度也超40%。
　　SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹和首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)總經(jīng)理劉曉光等與會(huì)嘉賓均認(rèn)為，從成交量急劇下滑的層面看，本次調(diào)控已經(jīng)初見成效。劉曉光說，調(diào)控效果可能會(huì)在今年8月更加明顯。
　　截至4月11日，滬深兩市共有84家房地產(chǎn)上市公司公布2010年年報(bào)。數(shù)據(jù)顯示，84家上市房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~為-705.9億元，同比大減1150億元。大型房地產(chǎn)商2010年的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~也普遍出現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)。其中，保利地產(chǎn)2010年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~僅為-223.7億元，同比大幅下降1854.06%。萬科、首開股份、華僑城等大型房企的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流同比下降都在70億元以上。
　　上市房企財(cái)務(wù)報(bào)表出現(xiàn)的現(xiàn)金流大幅下降及負(fù)債激增，與開發(fā)商融資環(huán)境惡化和大規(guī)模擴(kuò)張密切相關(guān)。國(guó)內(nèi)房企IPO或借殼上市審批暫停，增發(fā)、配股和發(fā)債被叫停，以及房地產(chǎn)信托政策日趨嚴(yán)格等因素，成為行業(yè)面臨的普遍難題。
　　潘石屹則認(rèn)為，由于開發(fā)商已經(jīng)回籠很多資金，負(fù)債率很高不能說明房企資金鏈比較困難，但是銷售額急劇萎縮的狀況持續(xù)下去會(huì)對(duì)開發(fā)商的資金造成較大影響。
　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，若房企資金來源進(jìn)一步緊縮，之前累積的存量資金就難以維持資金鏈的健康狀態(tài)。雖然整體而言，開發(fā)商降價(jià)的意愿仍舊不高，但各種變相的促銷手段已經(jīng)開始出現(xiàn)。中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為，在銷售量下滑和房企資金趨于緊張的情況下，開發(fā)商將面臨如何平衡銷售量和價(jià)格的問題，價(jià)格有可能松動(dòng)。

　　保障房將改變市場(chǎng)格局　開發(fā)商壓力驟增

　　在博鰲亞洲論壇2011年年會(huì)上，保障房將帶來的市場(chǎng)格局改變成為開發(fā)商關(guān)注的熱點(diǎn)。“十二五”時(shí)期，我國(guó)將新建各類保障性住房3600萬套，2011年計(jì)劃建設(shè)保障性安居工程任務(wù)1000萬套，比2010年的580萬套增長(zhǎng)72.4%。北京、上海宣布“十二五”期間保障性安居工程建設(shè)比例占整體供應(yīng)的60%甚至更高。
　　潘石屹認(rèn)為，目前保障性住房占比還很低，如果3600萬套保障性住房能在3年內(nèi)建成，保障性住房將占到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一半，房地產(chǎn)市場(chǎng)格局將產(chǎn)生重大調(diào)整。
　　“這對(duì)開發(fā)商來說肯定不是一個(gè)好消息，保障房拿走了一半的發(fā)展空間和市場(chǎng)份額，對(duì)所有的開發(fā)商都是一個(gè)壓力。”潘石屹說。開發(fā)商可能將面臨一輪洗牌，主要是看開發(fā)商的財(cái)務(wù)指標(biāo)是不是健康，負(fù)債率高的開發(fā)商在市場(chǎng)份額縮小后可能無法存活。“不管怎么說，未來3年，開發(fā)商的壓力是非常巨大的。”
　　住宅市場(chǎng)成交量出現(xiàn)下滑已經(jīng)傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)不明朗，開發(fā)商拿地更趨謹(jǐn)慎。中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)組的最新報(bào)告顯示，進(jìn)入3月后，各地土地市場(chǎng)普遍遇冷，供應(yīng)量少，競(jìng)爭(zhēng)不激烈，廣州、上海等城市流拍、底價(jià)成交普遍。隨著調(diào)控的持續(xù)和深入，這種局面還在延續(xù)并有加重的趨勢(shì)。

　　調(diào)控倒逼房企融資創(chuàng)新和產(chǎn)品轉(zhuǎn)型

　　在近期各大上市房企公布的2010年年報(bào)中，房企多元化經(jīng)營(yíng)策略在提速。一方面是在國(guó)內(nèi)融資渠道收緊的情況下，要加大融資力度；另一方面是，產(chǎn)品線也在逐步向二三線城市以及商業(yè)地產(chǎn)和保障房領(lǐng)域推進(jìn)。
　　劉曉光說，在調(diào)控成為常態(tài)的形勢(shì)下，開發(fā)商在業(yè)務(wù)模型、管理模型、融資模型上需要不斷創(chuàng)新，才能適應(yīng)新的形勢(shì)。
　　隨著國(guó)家貨幣政策逐漸收緊，銀行信貸受到壓縮，房地產(chǎn)基金作為房企融資渠道的重要性日益凸顯。清科研究中心發(fā)布的統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，今年一季度，國(guó)內(nèi)共計(jì)募集完成房地產(chǎn)基金5只，募集資金9.6億美元。房地產(chǎn)基金的募集活躍度自2010年起開始回升，年內(nèi)共有10只基金募集到位18.59億美元。進(jìn)入2011年，房地產(chǎn)基金募集進(jìn)一步提速，且其中多由專業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)參與設(shè)立，基金規(guī)模逐步擴(kuò)大。清科研究中心預(yù)計(jì)，2011年將是私募房地產(chǎn)基金募資、投資集中發(fā)力的一年。
　　房地產(chǎn)并購市場(chǎng)也已是風(fēng)生水起。據(jù)清科研究中心數(shù)據(jù)顯示，2011年前2個(gè)月，房地產(chǎn)行業(yè)的并購依舊保持去年的火爆態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)共完成22起并購交易，超過2009年全年的并購案例數(shù)，并購金額為11.50億美元，并購金額將近去年全年并購總額的一半。
　　一線城市的政策高壓使得樓市成交量急劇萎縮的同時(shí)，二三線城市的房地產(chǎn)成交卻處于穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)。日前，中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心共同發(fā)布的“2011年一季度房企銷售榜”指出，上榜企業(yè)在三四線城市布局的優(yōu)化，以及在商業(yè)地產(chǎn)方面轉(zhuǎn)型的成功，成為銷售不錯(cuò)的主要原因之一。潘石屹說，目前很多開發(fā)商在調(diào)整戰(zhàn)略，朝商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，在躲避保障性住房的沖擊的過程中，未來開發(fā)商競(jìng)逐的熱點(diǎn)將是商業(yè)地產(chǎn)。
　　朱中一說，在持續(xù)調(diào)控背景下，開發(fā)商要想生存應(yīng)該做好市場(chǎng)區(qū)域定位和產(chǎn)品定位，但即使布局二三線城市也應(yīng)該理性定價(jià)，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)也應(yīng)慎重考慮自身的特點(diǎn)，不能盲目進(jìn)入。
　　“房地產(chǎn)業(yè)依靠高杠桿、低利率的時(shí)代過去了；依靠房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的盈利模式過去了，房地產(chǎn)商們先要學(xué)會(huì)在正常市場(chǎng)環(huán)境下生存。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮說。