在國家統(tǒng)計局發(fā)布3月份70個大中城市新建商品住宅變動情況之前，一線城市陸續(xù)傳來房價下降的消息。然而，隨后便有分析指出下跌源自結(jié)構性變化。在近一年的樓市調(diào)控中，各類房價變動消息不斷充斥市場，“一時漲、一時跌”，至今房價走勢依舊處于僵持狀態(tài)，購房者心理也因此而此起彼伏。雖然一些權威統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示房價確有回落，但購房者似乎對此并沒有明顯的感知，牽動人心的房價，真的降了嗎？
一線城市傳來降價消息
“國十條”出臺將滿一年。一年來，樓市調(diào)控層層發(fā)力，組合拳迭出，在限購、房產(chǎn)稅、限價等手段的多重作用下，“遏制房價過快上漲”已取得明顯成效。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2月份70個大中城市新建商品住宅環(huán)比價格下降、漲幅縮小的城市個數(shù)明顯增多；同比價格下降的有1個城市，同比漲幅回落的有31個城市。
在成功“遏制房價過快上漲”的基礎上，近日，北京、深圳等一線城市傳來了3月樓市成交均價、成交量大幅下滑的消息。
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月份北京新建商品住房成交均價為19679元／平方米，環(huán)比下降26．7％，同比下降10．9％，出現(xiàn)了19個月以來的首次同比下降。
深圳市規(guī)劃和國土資源委員會數(shù)據(jù)顯示，3月份深圳新建商品住房成交面積為22．8萬平方米，是2003年以來成交量最低的3月；每平方米成交均價也跌破2萬元，為19424元，環(huán)比下降5．99％，同比下跌5．04％。
真降還是“假摔”？
正當購房者因一線城市房價松動而松一口氣時，上市房企一季度銷售業(yè)績卻再次繃緊了市場的神經(jīng)。
數(shù)據(jù)顯示，萬科、保利、金地一季度銷售金額分別同比上漲135％、72％、82％，銷售面積分別同比上漲144％、30％、45％。
合富輝煌首席分析師黎文江說，加緊布局二、三線城市和商業(yè)項目，是房企一季度銷售業(yè)績“亮眼”的主要原因。然而，細看房企銷售數(shù)據(jù)，卻發(fā)現(xiàn)房價漲幅超標的問題。
按照各地政府出臺的“限價目標”要求，今年房價漲幅上限大約在10％至15％。而上述3家上市房企中，保利和金地的銷售均價同比漲幅分別高達32．61％和26．14％，遠超政策“紅線”。
北京大學公共經(jīng)濟研究中心研究員韓世同說，成交均價與樓盤地段密切相關，并不能真實地反映房價走勢。因此結(jié)構性因素導致的房價下滑僅反映在數(shù)據(jù)上，而不能反映在老百姓的生活中。這就是在數(shù)據(jù)上房價有所下降，但老百姓卻沒感覺到的原因。
購房者能感受到的降價才是真降
專家認為，只有當購房者切身感受到房價下滑的時候，才意味著房價出現(xiàn)了真降。而在一季度房企銷售均價漲幅超標，以及房企現(xiàn)金流不足、高存貨、流動負債大量到期的情況下，年內(nèi)房價或?qū)⒄娼怠?BR> 雖然目前房價走勢處于僵持狀態(tài)，但仍有幾個方面值得注意，一是“結(jié)構性價格變化也是一種變化，而且往往是房價將要發(fā)生實質(zhì)性變化的前兆”，韓世同說。二是相對于各地政府已出臺的“限價目標”，房企一季度銷售均價漲幅超標意味著之后的三個季度其銷售均價回落幅度必須加大，才能做到全年達標。三是房企在現(xiàn)金流不足、高存貨、流動負債大量到期的情況下，極有可能選擇降價出貨以回籠資金。
黎文江說，“下半年，房企將處于有存貨沒現(xiàn)金的狀態(tài)，因此很有可能選擇降價出貨以回籠資金。”屆時，購房者或?qū)⒄嬲惺艿椒績r下降。