樓價真的開始跌了嗎？
3月份，北京、深圳新房成交均價跌破2萬元/平方米，上海新房價環(huán)比跌幅最大達7.6%，廣州均價跌破12000元/平方米。
進入4月上旬，北京住宅成交價格繼續(xù)3月份的下滑趨勢。一些新開盤項目推出9.3折，直減7萬、10萬。
同期，深圳一手房成交均價為18518元/平米，環(huán)比下跌3.3%。
上海、廣州進入4月后成交均價比3月底略見微升，前者升2%，后者升6%。
一線城市新房均價普跌，與各地房價控制目標與CPI漲幅看齊的態(tài)勢，呈鮮明對比。
但局勢依然微妙。
“業(yè)內普遍對北京房價3月份環(huán)比下降26.7%這一數據表示懷疑。”一位不愿具名的地產業(yè)界人士說，“業(yè)內有個傳聞，有的城市的政府部門通過不向高端房發(fā)放預售證來做低成交價”。
那么真實的市場態(tài)勢到底如何？
本報記者4月12日采訪多位國內房地產業(yè)內人士、上市公司高管，大部分受訪者認為，今年房價下行趨勢較為明顯，尤其是一線城市房價下跌幾成定局，樓市供求關系正在發(fā)生轉變，地產商們對未來的價格預期也在發(fā)生改變，調低價格出貨的動力在上升。
寒冷“小陽春”
中原地產4月12日發(fā)布了根據北京房地產交易管理網數據得出的統計結果，3月份北京市新建商品住房日均成交133套，同比減少50.9%，環(huán)比2月減少41.5%，而成交均價為每平方米19679元，環(huán)比2月份下降了26.7%，同比下降了10.9%。
進入4月上旬，北京樓市商品房期房住宅簽約套數為1274套，環(huán)比上月同期下調8.5%。總簽約套數為3538套，環(huán)比上月同期下調了33.7%。而成交價格則繼續(xù)出現逐漸下滑的趨勢。
北京并非孤例。
中國指數研究院所監(jiān)測的北上廣深四大一線城市3月房價均呈環(huán)比小幅下降，其中上海降幅最大，環(huán)比下降7.6%。二線城市中，寧波價格下跌29.06%，其余城市未見明顯波動。
“今年上海2、3月份樓市成交量創(chuàng)下了6年來同期最低水平。”中國房地產信息集團分析師薛建雄表示，在樓市最低迷的2月底，上海中海御景熙岸等個別開盤價降低20%上市，獲得市場追捧。
不過，進入4月份后，來自搜房網數據監(jiān)控中心數據顯示，4月4日-4月10日，上海市商
品住宅總計成交面積12.3萬平米，環(huán)比前周回落33%，但成交均價19992元/平方米，環(huán)比前周微升2%。
根據廣州家緣房地產交易網統計，3月份廣州新房成交均價為11280元/平方米，環(huán)比下跌3%。
進入4月份，據搜房數據監(jiān)控中心最新統計顯示，4月4日至4月10日，廣州十區(qū)兩縣市新一手住宅成交均價11848元/平方米，環(huán)比止跌上漲約6%。
在深圳，3月“小陽春”并未如期而至。
深圳中原根據國土委網站統計顯示，3月份全市新房成交均價19424元/平方米，環(huán)比下跌5.65%。因一些低價樓盤成交量大，拉低全市均價，其中本月成交套數前10名成交均價只有16521元/平方米，環(huán)比下跌近14%。
而進入4月份第一周，據中原地產和世聯地產統計數據顯示，深圳一手房市場成交量環(huán)比下降21%，共成交347套；一手房成交均價為18518元/平米，環(huán)比下跌了3.3%。
長江證券房地產行業(yè)分析師蘇雪晶認為，至二季度中，各地價格調整應會展開，行業(yè)有望真正迎來谷底。
看跌成“共識”
一線城市房價普跌之時，從華遠集團退休后繼續(xù)留任上市公司華遠地產總裁的任志強4月10日在媒體見面會上預測，2011年全國房價會有波動，但降幅不會超過15%。
受訪的房地產業(yè)內人士多數認同任志強的這一判斷。
“一線城市，隨著調控政策的逐步落實，房價會回歸至合理水平；重點二線城市剛需比例大，房價會出現一定波動。”金地總裁黃俊燦向本報記者表示。
“供求關系改變了。”世聯地產研究總監(jiān)王海斌認為，從今年二季度開始，商品房潛在的供應量會放大，很多城市的供應都會在二季度開始擴張。而限購限貸嚴厲，使得現在的需求比較低迷，會導致供大于求。
不過，他強調，房價下降僅僅是指全國市場的整體態(tài)勢而言，不代表每個城市都會降。
“目前房地產商的價格預期確實是下降了。”與眾多地產商有接觸的北京亞豪機構總監(jiān)郭毅表示，比如北京一些近期新開盤項目已從3萬元/平方米調低至2.5萬元/平方米。
各種數據也顯示地產商面臨的降價壓力在增長。
從上市房企2010年報來看，資產負債率普遍走高，多數達到行業(yè)70%警戒線；84家公司經營性現金流量凈額為-705.9億元，同比減少1150億元。
包括萬科、保利、富力等主要地產商近期陸續(xù)公布的一季度業(yè)績報告顯示，大型地產商2、3月份銷售均出現環(huán)比下滑，“成交放緩已確立，存貨壓力上升。”萬科總裁郁亮說，行業(yè)資金緊張也已經確定。
“基于巨大的壓力，他們只能通過降價回籠資金。”郭毅說，現在的市場狀況就像是最差的2008年。
“積極銷售策略”
地產商看跌的同時，大多數城市近期出臺的房價調控目標確定的全年房價漲幅都在10%-15%區(qū)間，并且與GDP、CPI掛鉤，
中原地產廣州項目部總經理黃韜認為，一些地方政府制定的調控目標中存在偷換概念的嫌疑，“如果房價最終下降了，那也可能只是統計上的下降。”比如，有城市今年的統計把限價房的價格數據也納入到統計范圍，而不少地方則把豪宅的價格因素剔除在外。
有深圳業(yè)內人士向記者透露，目前地方政府又出現不給高端項目發(fā)放預售證的情況，寄望以此拉低整體房屋成交均價。
一位不愿具名的地產商人士表示：“根據以往多年的經驗，大家都知道這樣的調控不具可操作性。每家公司都有自己的市場分析和資金、戰(zhàn)略考量，都會根據自己公司在各地的存貨去化情況，來分析供求，決定自己的銷售策略。”
“我們判斷，不把目前的市場僵局打破，中央政府的調控目標就沒有達到，接下來還會有更多政策出臺，”華南一家大型國有房企人士認為，而破局的辦法就是降價或新盤“低開”。
這位人士認為，他所在公司在北京、上海的促銷和定價策略符合調控趨勢，現在務必要“搶市場”，否則到了更低迷的時候，有能力、有資格購買的客戶都沒有了。
但郭毅認為，地產商制定價格都是出于理性的判斷，不會低于自己的底線銷售，事實上就北京來看，迄今為止還只是一些新樓盤低價開盤，大面積的直接降價目前還沒有出現。
顯示地產商們眼下復雜心態(tài)的一個現象是，多數受訪的地產商仍盡力避免直接提及“降價”這一敏感詞匯，他們大多小心地選取“積極促銷”、“靈活策略”、“價格彈性”、“向有利于購房者的方向轉變”這類措辭，來表達對于今年市場的判斷和應對。
“這是業(yè)內不成文的軟規(guī)則了。”
一位地產業(yè)內觀察人士評價說，“2008年萬科帶頭降價，王石說房價拐點來了，被業(yè)內批為"叛徒"。”
而當年處于風口浪尖的萬科，這次的表態(tài)也謹慎多了。
“3月份我們重點監(jiān)測的14個城市成交量和金額都出現下滑，這一變化在我們預料之內，”萬科董秘譚華杰向本報記者表示，萬科將繼續(xù)堅持快速開發(fā)，目前并無必要下調全年的計劃開工量。
譚華杰認為，房價和地價間存在聯動，住房市場出現調整時，土地市場也會出現調整。萬科將繼續(xù)積極促進銷售。“如果土地市場出現了相應的合理調整，萬科的積極銷售策略將更為堅決。”