曾經(jīng)“一房難求”的熱銷樓盤，緣何突然出現(xiàn)幾百套房屋掛牌，房子還沒有完全入住，房主已經(jīng)在中介店掛牌叫賣，而且價格低于“大成郡”即將開盤的新房價格。
　　位于北京豐臺區(qū)西四環(huán)鄭常莊地區(qū)的“大成郡”項目，在房地產(chǎn)調(diào)控壓力加大的時候，陡然出現(xiàn)了一次“集中拋盤熱”。
    對此，“大成郡”一位項目負(fù)責(zé)人表示，“大成郡”有三個組團(tuán)已經(jīng)入住，所以出售房屋屬于業(yè)主個人的事情。
　　這究竟是投資客出貨，還是其他原因使然？

　　集中拋售

　　4月5日下午，雖然是清明節(jié)，但是某中介公司的小王并沒有休假，他在“大成郡”北側(cè)的道路上支了一個牌子，上面醒目地寫著“低價出售大成郡好房”。
　　在小王的身后，一排站著4-5個像他這樣的人，有人身著工作服，一看就是中介公司的人，然而也有人穿著普通衣服，也支了小王這樣的一張廣告牌。
　　小王告訴筆者，這些人都和他一樣，是替別人掛牌出讓房屋的。成交一套房屋，從中收取1%-3%不等的提成。
　　筆者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在大成郡附近的一家中介店掛牌待售的該樓盤二手房源多達(dá)400余套。而“大成郡”項目共有6個組團(tuán)，約1700套房子，而此前已銷售完的5個組團(tuán)共有1300多套，此次集中掛牌出售的房源將近500套。一次性出現(xiàn)1/3的房屋拋售，這在市場上十分罕見。
　　據(jù)“大成郡”項目銷售資料，該項目是由北京大成開發(fā)集團(tuán)有限公司開發(fā)的城市類別墅項目，整個項目由48棟6-9層帶電梯的板樓構(gòu)成。
　　筆者在中介店了解到，前5個組團(tuán)均已售完，第六個組團(tuán)“纖云園”仍在建設(shè)當(dāng)中，計劃于今年4-6月開盤，初步計劃開盤價格約為均價35000元/平方米。
　　值得注意的是，“大成郡”房屋由于是新售樓盤，大部分還沒有拿到房產(chǎn)證，此次集中掛牌拋售的房屋，絕大多數(shù)也沒有房產(chǎn)證，都采取“簽訂三方協(xié)議”的方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

　　直降20萬

　　日前，筆者以買家身份來到大成路上這家中介店，還沒進(jìn)門，就被門玻璃上超大個的“售大成郡樓盤”等字眼吸引住了，推門進(jìn)去時，首先映入眼簾的是整面墻上貼著密密麻麻的房源信息。
　　據(jù)該中介店的置業(yè)顧問介紹，目前他們手中有400多套大成郡的房源在售，“我們公司專賣大成郡的二手樓盤，我們掌握著他們性價比最好的樓盤信息”。
　　隨即，該置業(yè)顧問馬上拿出一張大成郡房源信息表。筆者發(fā)現(xiàn)，信息表上部分房源用的是黑體字印刷，上面寫著“房主急需用錢最便宜的房子”，“南北通透，戶型最好的房子”，“有鑰匙隨時看房”等。
　　該置業(yè)顧問表示，黑體字印刷和特別標(biāo)注的房源是他們特別推薦的幾套有較大議價空間的房子。
　　其中，“若辰園”一套總價為500萬元的153平方米的復(fù)式樓房，底價直降20萬元，為480萬元，單價僅31000元/平方米左右。同是“若辰園”的一套136平方米的精裝三居，南北朝向，G戶型，總價為516萬元，如果全款付款，則可降至500萬元，單價合為367000元/平方米。
　　該置業(yè)顧問向筆者介紹，他們推出大成郡的這些二手房，在價格上一定會比馬上要開盤的“纖云園”要便宜。
　　“如果纖云園的均價是每平方米3.5萬元，那么，加上要繳納的各種稅費(fèi)，最后消費(fèi)者購買時的均價就會達(dá)到每平方米3.7萬元以上。要是購買二手房的話，我們會通過一些渠道把稅費(fèi)減少，甚至減免，價格自然就降下來了。”
　　筆者發(fā)現(xiàn)，這些待售房源中不僅有精裝修的房子，還有很多是毛坯房。對此，該置業(yè)顧問表示，現(xiàn)在推出的都是業(yè)主未入住的房子，這些基本上就是投資客用來投資的房子。

　　無證交易

　　據(jù)筆者了解，大成郡項目2008年下半年開盤，自開盤起到2009年上半年，房屋交易均價在16500元/平方米左右。
　　在這期間，大成郡三次逆市開盤，三次均被搶購。尤其是2009年3月8日“晴雪園”開盤當(dāng)天，數(shù)千人到場，成交了70多套，成交額逾1.7億元。2009年11月“花語園”開盤均價升至23000元/平方米，而到了2010年11月，“馭風(fēng)園”開盤時，均價就飆升至32000元/平方米。
　　這么一個具有輝煌熱銷歷史的樓盤，緣何突然出現(xiàn)大規(guī)模的集中拋盤呢？
　　鏈家地產(chǎn)副總裁林倩表示，從整個二手房市場的房源情況來看，北京的新增房源變化不大。但從區(qū)域上來看，北京周邊地區(qū)的房源在增加，議價空間也比較大，有的高達(dá)11%。這些房源多是投資客掛盤待售的。
　　對大成郡投資客拋盤的現(xiàn)象，上述置業(yè)顧問指出，在這些業(yè)主中，拋售房子的多數(shù)是商人。他們一般是急需資金周轉(zhuǎn)而拋售樓房，并且這些商人業(yè)主所售樓盤價格彈性較大。因?yàn)槎鄶?shù)業(yè)主會做兩手準(zhǔn)備，一邊貸款一邊售房。如果貸款不成，資金得不到周轉(zhuǎn)，房價就會下降；如果資金有所緩解，房價自然會彈回原價。
　　北京大岳咨詢有限公司總經(jīng)理金永祥認(rèn)為，開發(fā)商售房是比較一致的，但投資客各有各的算盤，拋售數(shù)量和價格也就各不相同。
　　畢多威表示，雖然大成郡的投資客掛牌量驟增，但業(yè)主一般只是出售1、2套房，極個別的有一次性拋售4、5套房子的情況，而且掛牌價格都在3.5萬-3.8萬元/平方米之間。“只有當(dāng)購房者達(dá)到業(yè)主預(yù)期價格的時候，業(yè)主才會出售。”
　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴筆者，“2009年調(diào)控之后，很多二手房業(yè)主出于房價下跌的預(yù)期紛紛拋售，結(jié)果房價卻一路走高，業(yè)主感覺"失策"。今年雖然出臺了更嚴(yán)厲的調(diào)控政策，但業(yè)主們有了前車之鑒，雖然掛牌量增加，但可能不會再輕易出手。短期內(nèi)，二手房拋售的第二波熱潮不會馬上來臨。”
　　由于本輪調(diào)控中，北京市實(shí)行了最嚴(yán)厲的限購政策，本地居民只能購買2套房屋，外地戶籍居民獲得購房資格后，也只能購買一套房屋。如果是普通購房者，其購買到“大成郡”這樣低密度的房屋，一般作為自住使用，很少有出售的，更何況一旦出售之后，未必有資格再買新房。
　　因此，在上述背景下，“大成郡”出現(xiàn)大規(guī)模集中拋盤，其幕后的賣家更讓人產(chǎn)生好奇。
　　據(jù)筆者了解，大成郡二手房的購買者是不能貸款買房的。一般來說，開發(fā)商要等到整個項目樓盤竣工兩年后才能發(fā)房產(chǎn)證。由于“纖云園”尚未竣工，所以大成郡整個項目樓盤都是沒有房產(chǎn)證的。
　　金永祥也指出，沒有房產(chǎn)證，房屋買賣手續(xù)也是可以辦的，這種現(xiàn)象在地產(chǎn)界是很普遍。沒有房產(chǎn)證，就不能到房產(chǎn)局簽合同，房屋產(chǎn)權(quán)就是在開發(fā)商手里。也就是說，通過中介公司這個連接紐帶，開發(fā)商可以提供方便，業(yè)主辦理退房手續(xù)，購買者就可以和開發(fā)商重新簽訂房屋買賣合同。
　　不過，畢多威建議，保險起見，沒有房產(chǎn)證的房屋最好還是不要進(jìn)行交易。