上周上海商品住宅成交量繼續(xù)攀升。
據(jù)中國房產(chǎn)信息集團數(shù)據(jù)，上周（3月28日-4月3日）上海有5個項目推出共計29.01萬平方米的新房源，較前周40.8萬平方米的供應(yīng)量有所下滑，但連續(xù)數(shù)周的充足供應(yīng)仍使成交量大幅上揚至18萬平方米，再創(chuàng)春節(jié)以來新高，較前周增加73%。由于上周成交樓盤主要集中在中外環(huán)，成交均價也回落至20175元/平方米，環(huán)比下跌9%。
據(jù)中房信分析師薛建雄介紹，上海商品住宅成交量自3月中旬以來持續(xù)走高，增幅不斷上漲，連續(xù)3周的增幅分別為22%、51%和73%。
搜房網(wǎng)分析師湯正魏稱，3月上海商品住宅的成交面積、供應(yīng)面積均以成倍速度增長，表明樓市正逐步走出低谷，住宅市場或?qū)⒀杆偃鎻?fù)蘇。進入3月，剛需購房逐漸開始抬頭，新增供應(yīng)的放量為后期的成交墊定了基礎(chǔ)，住宅市場成交有所回升，后續(xù)成交或?qū)⒗^續(xù)走高，徹底打破新政落地后長達2個月的樓市冰凍期。
佑威房地產(chǎn)研究機構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅則認為，周成交量環(huán)比大漲，并不代表樓市小陽春已經(jīng)到來，目前的成交量上升仍屬季節(jié)性反彈。與去年同期相比，今年3月的成交面積還下跌了48.53%。如果回顧近5年同期的成交量，則會發(fā)現(xiàn)今年3月的成交量排名不僅倒數(shù)第一，且僅為5年3月月均成交量的40.49%。
“性價比成去化王牌”
低總價樓盤依然受歡迎。
據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，全市上周商品住宅成交前十的項目共計簽約9.37萬平方米，在全市總成交中占比達50.95%。
湯正魏稱，近期住宅樓盤成交相對集中，新近開盤的項目大部分以小戶型或低價盤為主，迎合了前期積壓已久的剛性購房需求，加上購房者對交通配套的重視，使得樓盤成交越發(fā)集中在少數(shù)交通便利的熱門樓盤。3月中下旬上海樓市突然出現(xiàn)的供應(yīng)“井噴”，大批項目集中開盤，在一定程度上帶動了近兩周成交量的增長，另一方面也將導(dǎo)致后續(xù)幾個星期新開樓盤數(shù)量相對減少。
薛建雄分析，當(dāng)前市場環(huán)境下，較低的入市價和較高的性價比仍然是開發(fā)商獲得較快去化的王牌。
據(jù)薛建雄介紹，位于顧村公園旁一樓盤于3月27日推出317套房源，上周完成簽約270套，去化高達85%。該項目部分公寓價格相當(dāng)于去年12月份均價的9.4折。3月26日推出456套房源的閔行區(qū)一樓盤，上周集中簽約211套，成交均價也僅相當(dāng)于去年12月份均價的9.3折。
二季度成交量難反彈？
對于央行最近的加息，薛建雄認為，這雖然再次提高了購房者的購房成本，但其更重要的意義在于加劇了通脹預(yù)期，“3月份再次高于5%的通脹預(yù)測值，可能會增加部分購房者投資房產(chǎn)以求保值，因此，加息政策對于樓市的負面影響較小。”
廣發(fā)證券房地產(chǎn)分析師趙強認為，調(diào)控政策中對樓市影響最大的是“限購令”，要求實施限購政策的四類城市（直轄市、省會城市、計劃單列市、房價上漲過快城市）至少有35個，在內(nèi)地可統(tǒng)計的287個城市中，這35個核心城市的銷售面積占全國35%的份額，銷售金額占全國51%的份額，因此，全面限購直接限制了購房需求。
市場表現(xiàn)也確實如此。中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計顯示，3月份監(jiān)測的30個大中城市中，七成城市樓市成交量環(huán)比上漲，但是相比去年3月，則有近八成城市下跌，部分重點城市同比下跌近40%。在成交量大幅縮水的同時，一線城市房價開始出現(xiàn)松動、調(diào)整跡象。
新華社6日援引市場人士的話稱，政策效應(yīng)持續(xù)時間至少在6個月以上，因此樓市二季度成交量難以出現(xiàn)顯著反彈。在這種情況下，開發(fā)商的資金鏈將逐漸趨緊，一些負債率高、產(chǎn)品或者區(qū)域受限購影響大的公司將最先出現(xiàn)問題，可能會率先降價。從房地產(chǎn)上市公司2010年年報看，房地產(chǎn)公司存貨的增加和經(jīng)營現(xiàn)金流的減少，也說明房地產(chǎn)行業(yè)資金壓力更加緊迫。如果銀行信貸在未來一個季度仍不“松綁”，大范圍的降價可能將會來臨。