從去年以來，限購、限貸等政策相繼出臺，盡管開發商仍在堅持，但不可否認，住宅地產交易量極度萎縮。下一個問題是，對于亟須找到新戰場的開發商，以及不堪財政重負的地方政府來說，突圍的路在何方？
　　近日，一組數據表明，工業地產正在成為各方眼中的“香餑餑”。中國不動產研究中心（CRRC）最新研究報告顯示，金融危機之后，大約有12%的傳統房地產開發商轉投產業園建設項目，從2005年第一次房地產調控開始，則有約30%的傳統房地產商轉向產業園建設開發，二線城市比例稍低。傳統房地產領域的“泡沫”正在向工業地產涌動。
    目前，由于產業資金的充裕，無論是土地還是建成物業，工業地產都呈現供不應求的狀態。有業內人士指出，工業地產的升溫與生產行業的流動性充裕緊密相連，“政府把經濟刺激計劃投放到經濟的各個產業中去，基本每個產業都資金充裕，需要不停地尋找不動產解決方案，落實產業項目，釋放資金，這樣就導致了生產產業本身一直到供應鏈的最末端包括房地產都受到了很大刺激，所以恢復比較迅猛。”
　　在安邦咨詢首席研究員陳功看來，開發成本和土地成本較低則是吸引傳統房地產商進入工業地產的一個重要原因。CRRC數據顯示，2009年，北京住宅用地平均單價為7197.37元/平方米，工業用地平均單價為561.35元/平方米，二者之比為12.81∶1；2010年，北京住宅用地平均單價為8442.96元/平方米，工業用地平均單價為723.10元/平方米，二者之比為11.68∶1。此外，與工業用地的商業配套一方面能夠讓開發商曲線規避國家調控，同時也能帶來巨額利潤。根據規定，一般工業項目總建筑面積的7%可作配套項目建設，涉及酒店、辦公樓、公寓等利潤率更高的上下游配套項目。實際上，目前工業地產由傳統的工業廠房向配套完善的現代化工業園區的升級，使得不少產業園的配套都遠遠超出原先單純工業園的定位，開始大量涉足上下游相關功能的配套。
　　而隨著中央近幾年來“批發式”允許地方搞各種規劃和產業園，集中式的土地開發日漸成為主流。不過，工業地產的盛行仍與地方政府關系甚大。在業內人士看來，中國最大的工業地產開發商就是遍布各地的開發區。陳功告訴記者，安邦在對國內某個城市的調研中也發現，地方官員現在最關心的問題之一就是如何實現工業用地與商業用地，甚至住宅用地的有效轉換。“我們在一個城市的高新區看到，大片的土地被開發出來，但土地的使用效率非常低。大樓前空曠的廣場、與行人和車輛根本不成比例的馬路，無一不彰顯出土地價格的低廉。所以，如果能夠在工業用地上做文章，肯定能夠給地方帶來足夠的財政來源。”陳功認為，之所以能夠“悄悄地”搞土地商業開發，地方政府的慷慨是最大動力之一。
　　所以，穩定的租金回報、低廉的地價、可觀的商業配套，工業地產不僅看上去已經成為房地產嚴厲調控下的“避風港”，而且被業內稱為“還沒有出現泡沫的處女地”。據報道，有浙江資金開始重新炒賣工業園區的地皮，山西資金也開始在重慶兩江新區投資工業地產。在廣東順德，金融機構也盯上了這塊蛋糕。目前，順德農商行就專門開設了為“商品廠房”辦理抵押按揭的業務，首付三成，利率按照客戶情況有所浮動，一般較高于基準利率。同時，許多商業銀行也紛紛看好這塊蛋糕，已經紛紛開始計劃推出同類產品與服務。
　　盡管被開發商、地方政府、投資客，甚至銀行一致看好，但一個值得注意的問題是，隨著游資的大量進入，工業地產能否有足夠的炒作空間？因為投資工業地產不等于買賣廠房，投資標的物的升值前景與當地的產業規劃關系密切。
　　“如果一個項目無法得到當地政府或者產業界的青睞，砸進去的錢無疑就是泡沫。”陳功認為，目前這種狀況如不能得到有效遏止，將會刺激各參與方想方設法借工業開發之名，行商業開發之實。據一位參與多地地方政府土地市場調查的人士透露，好多城市周邊產業園區，被開發商轉做住宅開發。而盡管國家有7%的紅線，但不少工業項目的配套比例實際上已經遠遠超過。同時，工業地產的“洼地”效應會被地方政府當成是救市良方，而將大量本不具備發展實業基礎的土地征用來搞開發，這勢必會強化泡沫的膨脹。
　　盡管各地長滿野草的開發區早已比比皆是，但在流動性寬裕、住宅地產受壓的宏觀背景下，頂著產業開發的帽子，大量資金開始重新流入，也成為一部分投資機構和上市公司炒作的對象。但陳功提醒說，無論是從國家政策，還是工業地產的投資屬性來判斷，其炒作的空間并不大，而且還會產生一系列對抗調控的衍生效應，形成更易被戳破的泡沫，這是需要引起警惕的。