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從3月份以來的表現(xiàn)看，地產股超額收益明顯。事實上，即使在政策密集期的1月份，地產股的表現(xiàn)也好于大部分行業(yè)：按總市值加權平均計，地產板塊略微跑輸大盤0.54個百分點，但跑贏了綜合、家電、輕工制造等13行業(yè)，在國信23個行業(yè)中排名第10；按算術平均計，地產跑贏大盤1.78個百分點，在申萬23個行業(yè)中排名第7。在2月份春節(jié)樓市成交低迷期間，地產股也有絕對收益：上漲4.52%。在23個行業(yè)中排名第12，跑贏了醫(yī)藥、建筑建材、化工等11個行業(yè)。
近來，一些城市陸續(xù)公布了今年新建住房價格控制目標，10%漲幅或成多數選擇。同時，國家發(fā)展改革委決定，自5月1日起取消或降低部分住房交易手續(xù)費，可減輕企業(yè)和居民負擔41億元。“遏制房價過快上漲”的調控方向毋庸置疑，但具體措施存在調整的必要，也很迫切。而發(fā)改委降低部分住房的交易手續(xù)費和開發(fā)環(huán)節(jié)的行政規(guī)費，為行業(yè)減負，無疑有利于地產股。
地產股估值低廉，已反映了較悲觀預期。目前地產股2011年動態(tài)PE 9-11X、NAV折價20%，我們看好地產股下一階段的表現(xiàn)，通過四種情形的模擬，無論以何種情形演繹，下一階段均有望獲超額收益：
市場抗藥性增強，量價齊升或量滯價升，則政策繼續(xù)壓，地產股由于業(yè)績增長而修正股價，底部抬高；
量價齊跌，政策效果達到，為避免超調傷及經濟，政策及時撤出，地產股將出現(xiàn)趨勢性機會；
量價齊跌后，政策依然如故，導致超調，風險向中上游行業(yè)及銀行、財政傳導，由于地產股已部分反映了悲觀預期，在此種情形下將表現(xiàn)為相對收益較為明顯；
量增價滯，實現(xiàn)軟著陸，地產股出現(xiàn)趨勢性機會。
房地產開發(fā)企業(yè)實際經營情況好于投資者預期，且機構投資者普遍低配。建議投資者加倉前期漲幅不大，但財務穩(wěn)、估值低、業(yè)績增長鎖定好的全國及區(qū)域龍頭。我們認為，下一階段政府“遏制房價過快上漲”的目標不會變，另一方面也要保持經濟良性循環(huán)：宏觀方面要避免滯脹的發(fā)生，微觀方面要防止商品房需求堰塞湖的形成和低收入人群居住成本的上升，在調控具體措施上會進行科學、合理的調整。若如此，將有利于地產股更好的展開上升行情。由于目前地產股在A股的標配比例已降至較低水平，吸納資金的能力已大不如2009年時，若待反彈催化劑顯著出現(xiàn)后再加倉將帶來較高的沖擊成本，因此建議現(xiàn)階段趁低買入，選股思路：估值低、財務穩(wěn)健、業(yè)績鎖定性好的全國及區(qū)域龍頭股；地產+X概念股；商業(yè)地產股；保障房建設收益股等。
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