新政下,滬上樓市持續(xù)低迷。有數(shù)據(jù)顯示,上海一季度樓市成交量仍在下挫,同比降幅或超五成。不過(guò),3月份以來(lái),多個(gè)品牌開(kāi)發(fā)商的豪宅項(xiàng)目卻逆勢(shì)熱銷(xiāo),成為冷清樓市的一匹黑馬。截至目前,滬上單價(jià)超5萬(wàn)元的房源已售出50套,環(huán)比2月份同期漲幅達(dá)220％。值得注意的是,目前大多數(shù)豪宅項(xiàng)目依然以零星成交為主,“日光”或者大面積銷(xiāo)盤(pán)的情況僅在個(gè)別樓盤(pán)出現(xiàn)。
本月豪宅成交總量上升
在樓市成交整體依舊處于低迷的情況下,中高端住宅在近兩周卻表現(xiàn)出較好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。商報(bào)記者從某大型代理公司拿到的一份名單顯示,3月份前22天里滬上單價(jià)在5萬(wàn)元／平方米以上的樓盤(pán),共售出了50套房源。其中成交單價(jià)在5萬(wàn)-7萬(wàn)元／平方米的房源有15套,分布在遠(yuǎn)雄徐匯園、豪景苑、春江美廬、豐盛皇朝等樓盤(pán);成交單價(jià)在7萬(wàn)-10萬(wàn)元／平方米的房源有33套,主要位于仁恒怡庭、華潤(rùn)外灘九里、翡冷翠園、世茂濱江花園等4個(gè)樓盤(pán);而成交單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元／平方米的兩套房源,分別位于湯臣一品大廈和白金灣府邸,其中前者具體成交價(jià)為14．05萬(wàn)元／平方米,后者為10．35萬(wàn)元／平方米。
回顧2月份豪宅的具體成交數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn),3月至今的數(shù)據(jù)算得上稍有起色。對(duì)比即可證明這一切:在2月份上海商品住宅月成交量創(chuàng)下自2006年以來(lái)史上最低紀(jì)錄時(shí)(當(dāng)月成交面積僅為17．8萬(wàn)平方米,與1月份相比下跌83％),市中心高端市場(chǎng)的成交降幅也尤為明顯——當(dāng)月,上海均價(jià)4萬(wàn)元以上的高端住宅成交57套,創(chuàng)下2009年3月以來(lái)成交最低紀(jì)錄。單價(jià)5萬(wàn)元以上的高端住宅成交僅29套,僅為1月成交量的10％,也遠(yuǎn)低于上述3月前22天的成交量。
而在本月的二手房市場(chǎng),各大中介也陸續(xù)有聲音稱(chēng),不少客戶多以“賣(mài)一買(mǎi)一”的方式來(lái)購(gòu)置房產(chǎn),促成多起豪宅成交案例。德佑地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示,如陸家嘴(600663,股吧)板塊的財(cái)富海景、匯豪天下,靜安區(qū)的中凱城市之光、國(guó)際麗都城,佘山板塊的世茂佘山莊園、佘山3號(hào)等樓盤(pán),最近都頻頻成交,且成交標(biāo)的都在2000萬(wàn)元以上。
“2011年新推豪宅房?jī)r(jià)受前期拿地成本影響巨大,以項(xiàng)目平均一年半的開(kāi)發(fā)周期來(lái)看,2009年的地王項(xiàng)目最先涌向2011年豪宅市場(chǎng),”上海中原研究咨詢(xún)部研究經(jīng)理龔敏認(rèn)為,受到高拿地成本的支撐開(kāi)發(fā)商不會(huì)輕易降價(jià),上海豪宅市場(chǎng)滯銷(xiāo)局面短期內(nèi)難以完全打破。
單體樓盤(pán)仍少集中成交
在這份名單中,商報(bào)記者發(fā)現(xiàn),位于新江灣城的仁恒怡庭以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)成為近期高端住宅的銷(xiāo)售冠軍。截至昨日,該樓盤(pán)已實(shí)質(zhì)成交27套房源。可查資料顯示,上月底,該樓盤(pán)推出95套房源,均價(jià)6．9萬(wàn)元／平方米,單套總價(jià)千萬(wàn)元以上。售樓處在開(kāi)盤(pán)當(dāng)日即宣布稱(chēng),已售出30多套房源,而在接下來(lái)的半個(gè)多月里,也保持著穩(wěn)健的銷(xiāo)售步伐,整體賣(mài)掉一半以上。
上述成交數(shù)據(jù)已在網(wǎng)上房地產(chǎn)上逐漸體現(xiàn)出來(lái),并連續(xù)兩周排名滬上商品住宅成交排行榜的前三甲。數(shù)據(jù)顯示,3月7-13日仁恒怡庭成交了11套房源均價(jià)74360元／平方米,累計(jì)成交金額達(dá)2．21億元;占到上周全市商品住宅成交金額13．8億元的16％。而在上周,該盤(pán)以75381元／平方米成交均價(jià)售出13套房源,成交面積達(dá)3923平方米,位列該周新房住宅成交面積排行榜前三甲的位置。
其他部分高檔房成交雖也“峰回路轉(zhuǎn)”,如華潤(rùn)外灘九里、豪景苑、白金灣府邸等一線江景項(xiàng)目均有成交,而長(zhǎng)時(shí)間占據(jù)滬上豪宅人氣榜的翠湖天地嘉苑、上海閔行星河灣、嘉里華庭、九龍倉(cāng)璽園等,也有大金額高總價(jià)的房源售出,不過(guò)受調(diào)控影響,成交均為個(gè)位數(shù)。
某分析人士指出,新政時(shí)代下,不少有購(gòu)買(mǎi)力的高端買(mǎi)家,購(gòu)房行為更加謹(jǐn)慎,“寧愿錯(cuò)過(guò),不愿選錯(cuò)”,這也意味著,優(yōu)勝劣汰將是市場(chǎng)的主要特征,而房地產(chǎn)市場(chǎng)也將比拼“產(chǎn)品力”。
據(jù)了解,仁恒怡庭是仁恒建造的首個(gè)精裝修疊加別墅作品,其疊加別墅設(shè)計(jì)與一般高端項(xiàng)目相比有較大創(chuàng)新,私家泳池、兩層地下室、私家電梯等設(shè)計(jì)在高端樓盤(pán)中獨(dú)樹(shù)一幟,是當(dāng)下在售高端項(xiàng)目的主要代表。
“這批房源位于小區(qū)中央位置,房源位置及景觀效果比首次開(kāi)盤(pán)更佳,因此吸引了不少自住客。”仁恒怡庭現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理何憶君介紹,本次開(kāi)盤(pán)的房源,全部為疊加別墅房源,分別為面積210平方米左右的精致疊加別墅以及面積340平方米左右的豪華疊加別墅。
“不過(guò),仁恒怡庭的集中成交是個(gè)案,對(duì)整體市場(chǎng)而言,目前還不具有代表性。”福美來(lái)不動(dòng)產(chǎn)分析師稱(chēng),當(dāng)?shù)仄渌麡潜P(pán)如九龍倉(cāng)璽園、建發(fā)江灣萃等,在近期表現(xiàn)就比較“消沉”。而放眼到市中心區(qū)域,新華路板塊的新華路一號(hào)、嘉里華庭等高端樓盤(pán),近期雖有成交,也是成交寥寥。
本地高端買(mǎi)家比例提高
在史無(wú)前例的調(diào)控高壓下,誰(shuí)還在買(mǎi)豪宅？
“目前4萬(wàn)-6萬(wàn)的高端個(gè)案成交客源中首次改善型置業(yè)的比例約占25％-30％,而成交的客戶中絕大多數(shù)都是屬于這部分人群”。新聚仁機(jī)構(gòu)品牌拓展部總經(jīng)理沙立松表示:“選擇在這個(gè)時(shí)間段出手,可能也是擔(dān)心限購(gòu)令在未來(lái)一旦松動(dòng)的話,高端物業(yè)價(jià)格會(huì)再一次大幅拉升,在對(duì)于居住需求有明確要求的前提下,多數(shù)客戶會(huì)在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)出手。”
除了外地來(lái)滬第一次買(mǎi)房的外地人,許多高端客戶是用子女姓名去買(mǎi)房,也有部分客戶采用買(mǎi)一賣(mài)一的方法。對(duì)此,福美來(lái)不動(dòng)產(chǎn)有分析稱(chēng):“唯持有3套以下的多次改善客戶,有可能通過(guò)拋售房產(chǎn),來(lái)滿足生活改善需求。此類(lèi)客戶在購(gòu)房心態(tài)上對(duì)新購(gòu)物業(yè)的舒適度和產(chǎn)品品質(zhì)將會(huì)有更高要求,以終極住所的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量項(xiàng)目產(chǎn)品,最起碼3-5年之內(nèi)不落伍的終極改善,同時(shí)也有足夠的房產(chǎn)稅承受能力。”
此外,根據(jù)漢宇地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示:近期接盤(pán)高端物業(yè)的買(mǎi)家上海本地人士明顯增加,從過(guò)去的不到兩成增長(zhǎng)到四成左右,其他外省市的分布比較分散,但以江浙一帶居多。
“其實(shí)3月份客群總量比2月份出現(xiàn)了一定的增長(zhǎng),主要是部分有投資傾向的購(gòu)房者又開(kāi)始積極尋找理想物業(yè)了。寧愿錯(cuò)過(guò)、不愿選錯(cuò)的購(gòu)房行為方式顯示出購(gòu)房者對(duì)宏觀調(diào)控長(zhǎng)期性和市場(chǎng)低迷長(zhǎng)期的預(yù)期。”漢宇地產(chǎn)施宏如此認(rèn)為。