樓市調(diào)控政策接連出爐，開發(fā)商已經(jīng)清醒地認(rèn)識到，政府抑制高房價的決心前所未有的堅(jiān)定，“硬扛”已經(jīng)沒有意義。如何走出眼前僵局，下一步如何布局，成為房企必須面對的問題。上海多家房企在醞釀大幅降價。與此同時，房企也在思考，如何順應(yīng)政府導(dǎo)向以獲得更多發(fā)展空間。或許，這正是此次調(diào)控對房地產(chǎn)業(yè)的積極意義所在：粗放式發(fā)展了近20年的中國房地產(chǎn)業(yè)開始轉(zhuǎn)型。
樓市降價尚未成“潮”，但暗流已經(jīng)洶涌。3月8日，一個匯集了近百家房企高層的閉門論壇在上海召開，探討目前形勢與房企對策。在110份有效調(diào)查問卷中，超過5家房企表態(tài)正在醞釀降價促銷，降幅最多達(dá)到10%。另有近20家房企選擇延后開盤，其余全部為“暫時觀望”。同時，上市房企開始調(diào)低年度銷售預(yù)期，其中某香港上市地產(chǎn)公司明確表示調(diào)低年度銷售金額預(yù)期50%。業(yè)內(nèi)預(yù)測，如果政策方向沒有重大改變，5月將迎來房企集中降價。
可見，樓市降價預(yù)期正在房企間形成，上市公司更在業(yè)績壓力下積極準(zhǔn)備降價以快速回籠資金。“與以往不同的是，資金實(shí)力很強(qiáng)的大型國企此次并沒有選擇"撐過一年半載"這樣的傳統(tǒng)做法，因?yàn)樗麄円呀?jīng)看清形勢，除非發(fā)生重大的外圍經(jīng)濟(jì)危機(jī)，這一輪房地產(chǎn)調(diào)控方向不會在短期內(nèi)改變，苦撐一年半載沒有任何意義。”論壇主辦單位一位內(nèi)部人士告訴記者。
其實(shí)，早在3月初，降價跡象就已經(jīng)在京滬等地出現(xiàn)。如綠地集團(tuán)上海“新南路壹號”項(xiàng)目買房送5年房產(chǎn)稅，恒大、萬科、景瑞、遠(yuǎn)洋等地產(chǎn)大佬紛紛傳出降價或準(zhǔn)備降價的消息。但在業(yè)內(nèi)人士看來，目前的降價只是全面降價前的市場試水。“送5年房產(chǎn)稅相當(dāng)于9.8折，10年房產(chǎn)稅也不過是9.6折。這種降幅不會對刺激需求有多大作用，要想拉回銷量，10%至15%的降價幅度是必須的。”中國房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師付琦表示。
這一降幅也得到部分開發(fā)商的認(rèn)可。“如果政策沒有發(fā)生大的轉(zhuǎn)向，流動性又在不斷收緊，市場上的錢越來越少，購買門檻越來越高，房價降15%是完全有可能的。”已經(jīng)躋身龍頭房企之列的綠地集團(tuán)內(nèi)部人士表示。
針對房企應(yīng)對之策，本報近期深入采訪了多家大型企業(yè)，其中，被傳已經(jīng)試點(diǎn)8.5折促銷的恒大集團(tuán)表示目前尚未有降價決策，但不排除根據(jù)市場情況快速反應(yīng)。復(fù)地集團(tuán)、香港湯臣集團(tuán)謹(jǐn)慎表示觀望，但坦言房產(chǎn)稅對豪宅市場打擊重大。
“單價5萬以上的豪宅目前都沒有降價意向，這不是因?yàn)樗麄兛春檬袌觯钱a(chǎn)品本身的特點(diǎn)決定的。如果購買受限，就算降10%，該買不起的還是買不起，不能買的也還是不能買。”一位豪宅開發(fā)商表示。
除了降價外，大幅調(diào)低年度銷售預(yù)期也將是未來房企的集體動作。一家大型代理商透露，香港某上市公司已經(jīng)將在內(nèi)地的房產(chǎn)銷售目標(biāo)下調(diào)50%，如果經(jīng)過評估這一目標(biāo)仍難完成，該公司將考慮隨行降價。“據(jù)我們了解，萬科等企業(yè)在2010年大豐收的前提下，都設(shè)定了很高的2011年銷售目標(biāo)，但隨著新一輪調(diào)控的嚴(yán)厲打壓，這些企業(yè)調(diào)低銷售預(yù)期不可避免。我們可以密切關(guān)注一季報中上市公司有關(guān)銷售預(yù)期的表態(tài)，那些大幅調(diào)低預(yù)期的企業(yè)可能就是在房價上考慮下調(diào)的領(lǐng)頭羊。”一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱。
不過，對于這次調(diào)整的周期和程度，房企莫衷一是，而對于目前政策的可持續(xù)性，房企也意見紛紜。其中限購期的終結(jié)日被視作房價企穩(wěn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
“相比于限購這種短期的極端做法，地方財(cái)稅體制改革是解決樓市矛盾的關(guān)鍵。而投資空間有限，甚至社會分配不均導(dǎo)致的富人效應(yīng)都是炒房客泛濫的源頭之一。這些涉及深刻而繁雜的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了樓市本身的范疇，但目前在這些方面，能看到的改變還很小。”一位業(yè)內(nèi)人士坦言。
可以預(yù)見的是，受目的政策左右的樓市，無論是開發(fā)企業(yè)還是購房者，還將在上下跳動的樓市K線圖上糾結(jié)較長一段時間。