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    開發(fā)商向三四線城市集結(jié)
    2011-03-14   作者:  來源:財新網(wǎng)
     
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        就在一二線城市限購調(diào)控逐漸加碼之時,三四線城市的房地產(chǎn)市場正展開一幅“大干快上”的火熱藍圖。
      一家總部設(shè)在北京的房地產(chǎn)咨詢公司,近期遍訪三四線城市,了解各地基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、地方政府態(tài)度及經(jīng)濟發(fā)展情況、市場容量。“從2010年年底開始,我們開始感覺到一些三四線城市的房地產(chǎn)市場高歌猛進,房價上漲厲害。”該公司總經(jīng)理向財新《新世紀》記者表示。據(jù)他描述,在很多三四線城市,大批項目正在開工建設(shè),有的兩年前連一棟寫字樓都沒有的城市,現(xiàn)在同時在建20多個酒店和購物中心,“這樣的場面,令我們不得不感嘆自己的步子邁得太晚、太慢!”
      河北省唐山市即是其中之一。在唐山這樣的房地產(chǎn)三線城市,萬科、萬達、綠城等開發(fā)商早已搶先進入,每一家開盤都在刷新當?shù)刈罡叻績r,增幅高達1000元/平方米以上。而龍湖、恒大、融創(chuàng)等知名開發(fā)商還在倚門待進,它們正積極與地方政府談判,希望能以千畝的圈地規(guī)模進入唐山。
      然而,現(xiàn)在地方政府能給開發(fā)商的優(yōu)惠政策,已遠不如兩三年前了。最直接的問題是地價急劇上漲。唐山常住人口不到200萬,2008年時土地價格只有每畝30萬元,如今已漲到每畝300萬-400萬元,上漲超過10倍。
      與供需矛盾突出的一二線城市不同,三四線城市的房地產(chǎn)市場容量非常有限,開發(fā)商的魚貫而入不但迅速拉升了房價,也加速了空置率的攀升。河北省本地開發(fā)商景泰集團運營總監(jiān)鮑軍向財新《新世紀》記者介紹,唐山市每年能消化約300萬平方米的新增住宅,但根據(jù)2011年唐山市政府的規(guī)劃,市場將新增上千萬平方米的供應,除去審批量和實際開工量存在的差距,每年仍有大約700萬-800萬平方米的供應入市。
      “顯然市場根本消化不了這么多冗余的供應。唐山市本地居民的住宅是比較寬裕的,新建的商品房幾乎全靠外地人和唐山市周邊縣城的人消化。”鮑軍表示。但什么樣的外地人,會來唐山這樣的三線城市購房置業(yè)?
      類似唐山這樣的城市,在全國境內(nèi)已呈遍地開花之勢。恰好一年前,一線城市“地王”升級,越來越多的房地產(chǎn)商或主動或被動地開展了“到二三線城市去”的戰(zhàn)略部署,那時市場對二三線城市是否有泡沫尚存分歧。隨著一年來房地產(chǎn)調(diào)控政策的演變,房地產(chǎn)商和社會流動性正迅速從一二線城市擠出,向政策相對寬松的三四線城市再次集結(jié)。

      地方大門敞開

      2008年,唐山市新一屆領(lǐng)導班子提出城鎮(zhèn)面貌“三年大變樣”,2009年全市城鎮(zhèn)建設(shè)投資達510億元,2010年達到900億元。財新《新世紀》記者看到的一份2011年2月10日唐山市市委下發(fā)文件顯示,2011年唐山市提出“六個提速,六大改造,六個攻堅,二十個重點項目”,共計121個項目,總投資3606.6億元。
      龐大的城市建設(shè)計劃,錢從何來?與其他地方政府并無二致,唐山市城市建設(shè)的資金主要依賴城投融資和土地財政。鮑軍向財新《新世紀》記者表示,“唐山對土地的依賴非常重,前期投資建設(shè)花了太多錢,后期勢必要靠土地和房價來彌補。”
      “三年大變樣”的藍圖,為房地產(chǎn)開發(fā)商打開了大門。城東地產(chǎn)總經(jīng)理趙國靖認為,與長三角和珠三角相比,環(huán)渤海區(qū)域經(jīng)濟明顯滯后,如果中央放開限制,地方政府思路打開,唐山所處的環(huán)渤海經(jīng)濟圈有著無窮的發(fā)展?jié)摿Α?BR>  歷史上,環(huán)渤海區(qū)域的統(tǒng)籌發(fā)展一直受政策限制。以河北省涿州市為例,因緊鄰首都,涿州定位為北京的“屏障”,一切以政治穩(wěn)定為主,經(jīng)濟發(fā)展被放到次而又次的位置,唐山市亦如此。但近年中央政策的放松,以及進京高鐵的開通,這些城市打開想象空間。
      城投融資和土地財政支撐了這些城市的發(fā)展大計,但城投債黑洞已引起高層重視。2011年3月1日,審計署18個特派辦和37家地方審計機關(guān),開始了對31個省(區(qū)、市)和5個計劃單列市政府性債務的全面審查。
      在唐山市,城投的運營也遇到困難。城東地產(chǎn)、城投地產(chǎn)、城南地產(chǎn)、城北地產(chǎn)是隸屬于唐山市國資委的投融資與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務平臺。2010年年底以來,這些平臺下的部分房地產(chǎn)項目出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難的情況,于是,唐山市政府開始引進民營資本參與項目建設(shè)。目前,已有三個政府主導的大型項目轉(zhuǎn)讓出來,其中一個因地質(zhì)問題被擱置,其余兩個賣給民營企業(yè)凱信地產(chǎn),城東地產(chǎn)只代表政府參股15%。
      “唐山市政府主導了龐大的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目、舊城改造和各種政績工程,另外保障房還要靠商品房來補,政府旗下房地產(chǎn)企業(yè)的資金實力薄弱,只能指望土地收入。”鮑軍向財新《新世紀》記者表示。目前唐山市2010年土地出讓金收入尚不得而知,但根據(jù)國土部負責人3月7日在全國國土資源工作會議上披露的數(shù)據(jù),2010年地方政府出讓金總額達2.7萬億元,同比增幅達70.4%。
      在政府助推下,各大開發(fā)商紛紛搶灘唐山。唐山南湖生態(tài)城、鳳凰新城、曹妃甸國際生態(tài)城拔地而起,萬科在南湖生態(tài)城內(nèi)修建了高級別墅;香格里拉大酒店、新天地綜合體落戶鳳凰新城;海景別墅和高爾夫球場落地唐山灣國際旅游島;類似項目共有121個,包括各種購物廣場、商業(yè)街、寫字樓、別墅、酒店。
      但對于絕大部分唐山市民而言,這些高級住宅和五星酒店與他們無關(guān)。2008年金融危機后,唐山房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一波上漲,從均價3000元漲至目前的7000元以上,而知名開發(fā)商的涌入對抬高房地產(chǎn)均價“功不可沒”。鮑軍向財新《新世紀》記者介紹,2009年時唐山最貴的樓盤是8000元/平方米,隨后萬達廣場開盤,把這個紀錄拉升至9000元/平方米;之后綠城開盤,紀錄又提高了1000元,達到1萬元/平方米以上。
      與此同時,房屋空置率迅速攀升。據(jù)鮑軍測算,今年唐山市的住宅供應量可能超過市場正常需求量的2倍以上。開發(fā)商寄望于進一步挖掘唐山市周邊縣城的置業(yè)群體。唐山市下屬的遷安、遷西等縣級城市礦產(chǎn)資源豐富,近年來,這些地方的礦主、煤老板成為唐山市高檔住宅消化的主力,他們大多數(shù)是投資需求。這種模式,與內(nèi)蒙古鄂爾多斯古康巴什“鬼城”的發(fā)展路徑如出一轍。

      泡沫在膨脹

      所謂房地產(chǎn)三線城市,業(yè)界多指濟南、長沙、鄭州、西安、哈爾濱、溫州、佛山、東莞等部分省會城市或沿海較發(fā)達城市;而四線城市則指昆山、江陰、常熟、張家港、義烏、洛陽、柳州、株洲等經(jīng)濟強的縣級市和內(nèi)陸一般地級市。
      進軍三四線城市的趨勢始于2008年底。以地產(chǎn)龍頭萬科為例,2008年年報顯示,萬科在四線城市遼寧鞍山、江蘇鎮(zhèn)江的市場占有率排首位,在無錫、東莞和中山等三線城市的排名進入前三。
      大片優(yōu)質(zhì)價廉的土地,使在一線城市難有土地入賬的開發(fā)商非常解渴。2009年初,萬科以9.48億元圈地煙臺芝罘島,其后保利、海爾地產(chǎn)、大商集團、龍湖等眾多開發(fā)商紛紛進入。2010年8月,龍湖地產(chǎn)斥資15.169億元攬下煙臺市牟平區(qū)33宗地塊,總占地面積2048畝;10月,龍湖地產(chǎn)又以34億元圈下煙臺養(yǎng)馬島36宗地塊,總面積4300余畝。
      與一年前對進軍二三線城市還有爭議不同;如今,開發(fā)商到三四線城市去的大方向已經(jīng)非常明確,接下來要做的就是圈地,復制產(chǎn)品和服務。在具體操作模式上,各企業(yè)稍有不同,如萬達多采用在城市中心復制萬達廣場,綠城則利用近年來慣用的合營代建擴大規(guī)模。
      根據(jù)綠城2009年年報,在大本營浙江省杭州市,綠城共擁有34個項目,其中僅6個項目由綠城享有100%權(quán)益;在浙江省內(nèi)(不含杭州),綠城共擁有33個項目,其中29個為合營模式取得。在新進入的北方和中西部市場,綠城在海南、新疆、長沙、天津、青島、濰坊等地區(qū)的項目中,均采用合作方式取得和開發(fā)土地。
      但是,不少企業(yè)由于前期調(diào)研不足,很快暴露出“水土不服”的問題。以位于唐山市中心的萬達廣場為例,此地拆遷前是一片低矮的居民樓,1976年唐山大地震后,這里的地基大規(guī)模塌陷,因而一直沒有修建高層建筑。萬達廣場卻決定在此落地,成片的高層建筑拔地而起,項目開工時曾傳出“向地基注入大量水泥仍不見底”的傳聞。
      趙國靖向財新《新世紀》記者表示,“外地開發(fā)商往往忽視當?shù)鼐唧w情況,由于地震和長期采煤,唐山市區(qū)南部遺留下1800多公頃的塌陷區(qū)。而‘凹’地起高樓的項目遠不止萬達廣場一處,大部分唐山市市民是不會買這類房子的。”
      一二線城市的全面限購,通脹和投資渠道的有限使很多三四線城市成為資金追逐的新熱土。財大氣粗的晉商仍在買樓;甚至對投資非常保守的徽商最近也開始出手了,業(yè)內(nèi)人士將其視為非常重要的信號。“連保守的徽商都出手了,可見社會其他資金還是只能投向樓市,一二線限購,只能去三四線。炒那里的地產(chǎn),就像炒姜、蒜、大豆一樣,短線且容易操作。”上述房地產(chǎn)咨詢公司人士向財新《新世紀》記者分析稱。
      信孚研究院研究員童大煥發(fā)表文章稱,三四線城市房地產(chǎn)市場多數(shù)是由地方政府強力推動,并非市場真實需求的反映,因此房價泡沫可能更高。如果嚴厲的限購政策將社會流動性進一步擠向三四線城市,這些城市的泡沫會有越吹越大的危險,也為將來留下更多類似“鬼城”“爛尾城”等的“城市化浪費”。

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