近日，巴菲特在2011年《致股東的信》中堅(jiān)定地唱多美國(guó)房地產(chǎn)，認(rèn)為“房產(chǎn)回暖會(huì)在一年內(nèi)開始，可能會(huì)在某個(gè)時(shí)間點(diǎn)發(fā)生突破”。在他眼里，似乎意味著連續(xù)數(shù)月徘徊在低位的美國(guó)房地產(chǎn)可能已經(jīng)“觸底”。
在遭“限購(gòu)令”管制的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，手握現(xiàn)金的境內(nèi)投資者也悄然將目光投向了有低位企穩(wěn)跡象的美國(guó)房市。抄底美國(guó)房產(chǎn)，會(huì)不會(huì)如愿獲利呢？
各指數(shù)企穩(wěn) 美國(guó)房市已“觸底”？
“我覺得美國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)差不多見底了，加州的朋友跟我說(shuō)，有些獨(dú)棟別墅只要10多萬(wàn)美元就能買到。”滬上一位姓桂的投資客和巴菲特一樣對(duì)美國(guó)房市充滿樂(lè)觀，他正在考慮在美國(guó)買房子，對(duì)于在美國(guó)購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)，桂先生打算出租，或者為女兒以后留學(xué)美國(guó)作準(zhǔn)備，“租金可以抵消每年的物業(yè)稅等稅收”。
從目前已經(jīng)公布的美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)系列數(shù)據(jù)看，美國(guó)房?jī)r(jià)“二次觸底”似乎有跡可尋。
上月底，美國(guó)全國(guó)住宅建筑商協(xié)會(huì)（NAHB）發(fā)布的報(bào)告顯示，2011年2月份美國(guó)建筑商信心指數(shù)已經(jīng)連續(xù)第四個(gè)月穩(wěn)定在16的較低水平。
一般來(lái)說(shuō)，建筑商信心指數(shù)高于50表示多數(shù)建筑商看好房屋銷售前景。從2006年4月開始，該指數(shù)就一直未突破50的門檻線。
值得注意的是報(bào)告中的另兩項(xiàng)分項(xiàng)指標(biāo)——衡量住宅建筑商對(duì)當(dāng)前銷售情況的指數(shù)以及衡量未來(lái)6個(gè)月銷售預(yù)期的指數(shù)，卻分別微漲至17和25。
該協(xié)會(huì)主席鮑伯·尼爾森（Bob
Nielsen）表示，短時(shí)間內(nèi)極度收緊的借貸融資依然制約著房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目的進(jìn)行，但建筑商已看到日益增多的住宅購(gòu)買需求。
交易方面，盡管美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)（NAR）發(fā)布的2011年1月二手房簽銷指數(shù)環(huán)比溫和下跌2.8個(gè)百分點(diǎn)至88.9%，但其首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯·云（Lawrence
Yun）卻看好長(zhǎng)期趨勢(shì)，“就業(yè)率的上升、房屋購(gòu)置能力的增強(qiáng)，以及增長(zhǎng)的租金市場(chǎng)，都會(huì)吸引更多的買家，更有一些買家甚至?xí)再?gòu)房來(lái)對(duì)沖未來(lái)可能到來(lái)的通脹。”
房地美最新公布的周抵押貸款利率，連續(xù)第三周小幅下跌至4.87%，這意味著購(gòu)房者平均每20萬(wàn)美元抵押貸款每年可以少支付263美元的利息。
種種數(shù)據(jù)都表明，雖然美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒完全緩過(guò)來(lái)，但已經(jīng)停止進(jìn)一步下跌，無(wú)論建筑商還是消費(fèi)者，都在靜待來(lái)自經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇更加明確和連續(xù)的信號(hào)。
投資海外房產(chǎn) 短期獲利不易
“美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)最近幾年的洗禮，的確有觸底反彈的跡象。在國(guó)內(nèi)限購(gòu)、高通脹、流動(dòng)性過(guò)剩的情況下，去海外投資是一個(gè)投資出路。”易居地產(chǎn)資深研究員回建強(qiáng)對(duì)此投資思路表示認(rèn)可。
據(jù)在美國(guó)注冊(cè)的美國(guó)凱通公司北京辦事處房產(chǎn)事業(yè)部咨詢師張小姐介紹，從去年至今，低房?jī)r(jià)、低利率、購(gòu)買程序簡(jiǎn)易、無(wú)身份限制、永久產(chǎn)權(quán)等特點(diǎn)，使得咨詢赴美買房、買地的中國(guó)個(gè)人投資者又逐漸增多。盡管真正出手依然很謹(jǐn)慎，但從已經(jīng)成功在美買房的客戶反饋中看，投資收益穩(wěn)定可觀，“去年我們有個(gè)客戶在底特律花5萬(wàn)美元買的學(xué)區(qū)公寓房，今年已經(jīng)漲到7萬(wàn)美元了。”
而任職于另一家提供美國(guó)房地產(chǎn)咨詢投資服務(wù)的駐滬公司咨詢師李小姐卻指出，美國(guó)很大，不同州的房地產(chǎn)價(jià)格都不同。比如紐約的房?jī)r(jià)下跌空間并不大，而前期房?jī)r(jià)跌幅深達(dá)50%的加利福尼亞州從去年開始累計(jì)有5%~10%的反彈。
據(jù)了解，目前房?jī)r(jià)依然在洼地的主要集中在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的美國(guó)中西部，比如內(nèi)華達(dá)州、密歇根州等；一些具有保值穩(wěn)定收益的優(yōu)質(zhì)公寓和別墅等住宅產(chǎn)業(yè)，價(jià)格其實(shí)也并不如想象中那么便宜，“最起碼30萬(wàn)至50萬(wàn)美元”。
其實(shí)早在金融危機(jī)時(shí)，中國(guó)投資者赴美炒房也曾掀起一陣?yán)顺保欢S著人民幣對(duì)美元的升值，每年高昂的財(cái)產(chǎn)稅、物業(yè)稅，真正能從在美國(guó)置業(yè)中短期獲利的可能性并不大。
“如果用在中國(guó)投資房產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)去美國(guó)復(fù)制，我想失敗的可能性會(huì)大些。”回建強(qiáng)指出，在人民幣升值背景下，除了每年的物業(yè)稅、利息差、交易稅增加了投資成本，即便抄到了底，回報(bào)率也未必有想象中那么高。市場(chǎng)前景方面，轉(zhuǎn)手交易有難度。
“美國(guó)地廣人稀，供求關(guān)系正常，甚至供過(guò)于求。如果奧巴馬政府放棄兩房模式，民眾貸款購(gòu)房的動(dòng)力減少，加上生活理念問(wèn)題，大多數(shù)美國(guó)人不會(huì)為了供房去給銀行做奴隸，這些因素都可能決定中美兩國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不同。中國(guó)投資者在選擇購(gòu)買海外資產(chǎn)的時(shí)候還是需要慎重考慮。”