哈爾濱出臺“限購令”：有兩套住房不能再買房。圖為一位哈爾濱市民在一家中介公司查看房源信息。新華社記者 王松 攝

    各地紛紛推出的樓市“限購令”收窄了資金涌向住宅市場的通道，但在流動性泛濫的宏觀經濟背景下，資金必定要尋求新的出口。業內人士指出，2011年投資者從住宅市場轉向商業地產的趨勢已經出現，各地寫字樓、商鋪等商用物業將越來越受到市場的關注。

　　商業地產投資潛力凸顯

　　按照“新國八條”的規定，二套房首付比例從原來的50%提高到60%，而商用地產購房貸款首付比例為50%，投資門檻相對較低。美聯物業的研究報告稱，住宅市場交易費用的提高，或將促使更多投資客轉戰商用物業市場，無疑為商用物業市場帶來利好消息。
　　2月22日，北京麗澤金融商務區的兩地塊成交，樓面價均超過1.6萬元/平方米。23日上海五幅土地出讓，其中商業地產地塊也受到地產商的青睞。
　　事實上，回顧2010年的房地產市場，自4月樓市調控政策的影響，就開始有更多的投資客戶將關注目光轉向商用物業。根據中原地產的統計，北京、上海、廣州、深圳四大城市2010年一手寫字樓整體銷售面積達到555萬平方米，同2009年基本持平；同期四大城市一手住宅總銷售面積為3649萬平方米，較2009年下降40%。數據表明，四大城市寫字樓銷售市場表現明顯優于同期住宅市場。
　　業內一直流傳著商業地產黃金十年到來的說法。有分析認為，商業地產一向因為投資高、回報期長而備受冷落，但現在并不是調控對象的商業地產投資潛力凸顯，逐漸成為投資的主旋律。
　　中原集團研究中心高級經理劉淵認為，隨著樓市調控升級以及住宅“限購”城市的增加，2011年1月已出現投資者從住宅市場轉向商業地產的趨勢，這將為商業地產市場走強鋪平道路。2011年各地寫字樓、商鋪等商用物業將越來越受到市場的關注，投資者必將加大對寫字樓等商辦物業的投資力度。
　　此外，美聯物業的研究報告認為，加息直接增加居民的購房成本，而購買商鋪一般用于投資全款付清的較多，成本壓力影響較小。同時，加息也收窄租金回報與存款之間的利差，商鋪租金回報率高于住宅，利差受損小于住宅，因此投資商鋪不失為抗通脹的首選項。

　　空置率降低，商業地產價格上漲

　　亞豪機構市場總監郭毅告訴《經濟參考報》記者，之前商業地產的價值一直是被低估的，很多商業地產的價格都低于同區域的住宅項目，出現“商住倒掛”現象。
　　業內人士指出，商業地產的投資熱，將造成寫字樓、產業園等土地價格上漲，項目價格虛高，目前商業地產市場一直處于上漲階段，預計今年的漲幅將達到10%至15%。有數據顯示，目前北京商業地產的租金普遍出現了10%以上的漲幅，一些優質寫字樓租金漲幅甚至達到了50%。
　　從商業地產的供需情況來看，房訊網CEO兼中國寫字樓研究中心主任劉凱認為，2010年寫字樓市場新增供應與2009年相比下降接近三成，市場需求隨著國際國內經濟環境的好轉，外資企業需求開始回升，并占據一定比例。內資企業繼續擴張，需求增長迅速。從寫字樓空置率來看，CBD空置率也由去年最高時候的38%降到了目前的10%左右水平，金融街低于4%的空置率也創下歷史新低。
　　仲量聯行2011年第一季度“全球市場觀察”指出，在中國的一些城市，如北京和廣州，本地租戶的強烈需求推動空置率大幅下降；北京和上海的租金已經回升到之前峰值的水平。
　　“商業地產的價格不會簡單地因為政策而大幅上漲，還依賴于行業的發展狀況和專業程度。”郭毅說。

　　投資回報須慎重考慮

　　商業地產較高的投資回報率是吸引投資者的重要因素，比如拿1000萬元用來投資，如果投資別墅，每月租金最高2萬元，而用來投資商業地產的話，月租金可能達到6萬元。另據了解，目前廣州住宅出租的投資回報率約為3%至5%，而商業地產的投資回報率達到6%至8%。
　　不過，郭毅認為，如果商業地產在專業層面的問題沒有得到改善，投資商業地產還需要慎重考慮。現在很多商業地產都是住宅開發商建設，像萬達這樣的專業開發商還很少。以開發住宅為主的企業對于商業地產的規劃、設計、應用的專用程度欠缺，后期的銷售和出租，可能很難和商家匹配上，這都會影響商業地產的投資價值。
　　在商鋪、寫字樓、購物中心、產權式酒店公寓等多種商業物業中，商鋪是中小投資者較為現實的選擇。業內人士提醒，對小投資者而言，投資商鋪與投資住宅遠遠不是一回事，一般來說商鋪換手率極低。商業地產轉讓交易過程中存在高額稅費，通常上家需要繳納的稅費占其利潤的55%以上，因此絕大多數商鋪投資者選擇長期持有，通過收租獲取利潤，這和投資住宅講究高拋低吸賺取差價的贏利模式有根本的區別。　
　　業內人士建議，相對于住宅地產投資，投資商業地產的模式和途徑更加復雜和多樣化，投資者可以根據自身的經濟實力、投資目的、收益要求等因素綜合選定合適的商業地產投資項目，這樣既可以規避樓市新政，又可以抵抗通脹。