進入2月份以來，銀行房貸日趨嚴緊，甚至一些銀行已暫停房貸業務。同時，受密集出臺的調控政策影響，購房者購房成本正在增加，對于房價后期預期也產生了心理變化。在此情況下，滬上一些樓盤出現集體退訂現象。

　　樓市窘境上海未出現“利率提價”

　　“一般來說，購房者與銀行簽訂貸款合同，雙方在合同中約定8．5折的優惠利率，在貸款審批通過之后，在房地產交易中心做好抵押登記，貸款利率基本不會隨便上浮。”滬上知名房貸中介機構凱盛經略（上海）投資管理有限公司副總經理趙煒告訴商報記者說，“當然，如果貸款審批未能通過或者央行加息則另當別論。”
    而商報記者從滬上知名中介漢宇地產貸款部門了解到，當前，在上海，確實有和深圳類似的案例發生，原先談好的8．5折優惠利率，最終卻無法實現。漢宇地產貸款部的倪總監告訴記者說，上海很多銀行早在去年年底時就已取消了8．5折優惠利率，到今年1月份時，工商銀行也取消了這一優惠利率。
　　在一系列加息、提高準備金率動作以及監管層嚴格監管的環境下，銀行的貸款額度日趨緊俏。雖然1月份新增信貸規模突破萬億元大關，但是被去年年末貸款需求、年初企業貸款以及在通脹持續和經濟利好刺激下的投資熱情消化，不少在去年10月份簽約的貸款直到今年1月份才放款，因此，很多購房者在原本應該是投放量充足的今年年初就遭遇到購房貸款難批的困難。
　　倪總監向記者指出：“現在銀行貸款非常緊張，銀行控制著自己的放款額度，很多人的貸款都批不出來，要等銀行什么時候有額度了，就什么時候放出來。”據了解，相對于一些大銀行而言，個別小銀行的貸款稍微松一點，但是其定出的貸款利率卻可能更高。“二套房貸款利率較基準利率上浮1．1倍只是一個下限，有一些銀行的貸款相對好批一些，但是貸款利率可能上浮1．2倍、1．3倍、1．4倍。”而部分購房者為了盡快批出貸款，也只有接受銀行給出的利率。
　　此外，商報記者從中房信方面了解到，進入2月份以來，去年12月份以后開盤的不少樓盤訂金逾期量普遍走高。對此，中房信分析師認為，造成集中退訂的直接原因便是來自銀行貸款。但從另一方面講，貸款難辦只是引發退房潮的直接原因，根本原因在于購房者對于后市的信心不足。在密集出臺的調控政策之下，購房者的購房成本正在增加，對于房價后期的預期也產生了心理變化，上海住房市場上彌漫著濃郁的觀望氣息，部分購房者在可買可不買之間，也選擇了退房，暫時退出市場。

　　房貸困局近來申貸廢單數猛增

　　新一輪嚴控房貸措施對樓市的影響正在發酵。商報記者日前從滬上多家商業銀行了解到，沒有通過審批的房貸“廢單”數量在最近一周猛增，主要原因是存款準備金率在本周四上調將進一步收緊銀根，并且間接刺激部分樓盤出現明顯的退房現象。
　　“最近一周支行網點報上來的客戶房貸申請都沒通過，全部成了"廢單"。”一家股份制銀行零售銀行部副總經理對商報記者表示，1月份的房貸發放受年初“沖量”影響仍相對寬松，但在2月份成批客戶的房貸申請都淪為“廢單”。
　　商報記者從滬上其他數家中資銀行了解到，房貸“廢單”數量猛增的現象比較普遍。一家國有大銀行南京西路支行信貸客戶經理對商報記者坦言，他在這個月提交的房貸合同約有九成都被“打回票”，分行內部明確告知信貸員“房貸已經不是上半年的業務重點”，該行不少客戶經理已經從房貸業務轉崗到理財、信用卡和對公貸款等其他業務。
　　“最近申請房貸想要通過審批確實是難上加難。”上述股份制銀行零售銀行部副總經理分析，房貸“廢單”猛增對貸款購房者的影響很大，而且預計今年房貸業務從緊情況很難寬松。
　　“房貸"廢單"猛增的根本原因還是銀根收緊，各家銀行都在"鬧錢荒"。”另一家國有大銀行房貸業務負責人對商報記者表示，本周四執行存款準備金率上調，目前各家銀行都在想方設法擠壓各類貸款額度，而房貸額度在嚴控政策背景下更是“一減再減”。
　　英大證券研究所所長李大霄表示，此次上調存款準備金率對房地產市場是一個負面信號，累加效應有助于房產價格調控。目前對房地產市場調控包括了價格和數量型工具，這是收縮信貸的兩種手段。
　　而聯訊證券首席經濟學家文國慶認為，此次準備金率上調與CPI無關，主要是為了調控房價。由于公布的全國1月份房價還在上漲，所以貨幣政策會繼續緊縮下去，直到房價下跌為止，預計全國房價調控目標為平均下跌5％至10％。

　　獲貸歧途出具借條被索高利息

　　然而，在房貸申請和放款如此困難的背景下，一條“隱秘”的拿款捷徑卻若隱若現。
　　商報記者的一位朋友日前在閑聊時向記者透露，他在辦理房貸申請時，銀行工作人員向其介紹說，申請人只需幫其拉40萬元的存款，就可以在較短時間內拿到購房貸款，并且這40萬元存款只需申請人自行出資2萬元即可，剩余的38萬元可由該工作人員負責籌措。“該工作人員當時還告訴我，他會給我出具一份開戶人為我本人姓名的1年期40萬元存款憑證，而我只需寫一張38萬元的借條給他就可以了，且不存在任何費用支出。我聽后覺得沒有什么不妥，當時他并沒有說還有附加條件或需要支付借款利息，而我又確實急于使用那筆購房貸款，就答應了。”該朋友回憶道。
　　可后來發生的事著實讓他大感意外，在該筆1年期的40萬元存款到期后，他卻被告知，需要按照一年期貸款利息，即6．06％，向該工作人員支付38萬元的貸款利息。“這就相當于原先我出資的2萬元全部被當成利息支付給了該工作人員。這還不夠！我還要再貼幾百塊錢！”記者的這位朋友在回想起此事來依舊忿忿不平，大呼上當。
　　當記者質問該友人為何不就此事向相關管理部門投訴時，該友人似乎是有苦難言，只是表示平時大部分業務也都在該銀行辦理，一旦投訴怕暴露了自己身份而引起不必要的麻煩。不過從中我們不難看出，這類事件絕非個案，希望市民在去相關銀行辦理業務有必要多留個心眼兒，不要因一時之利而吃了“啞巴虧”。

　　掛名子女貸款仍按“第二套”執行

　　商報記者日前從滬上多個房地產交易中心獲悉，之前爭議聲不斷的“成年子女購房遭遇"限購"”已經獲得解決。
　　原先，成年子女若已在房產證上掛名，將被認定為已有一套住房，如果新婚夫婦婚前都曾在房產證上掛名，那么新購住房將被認定為第三套房。不過，商報記者昨日從本市多家房地產交易中心獲悉，這種限制已發生變化。“碰上這種情況的成年子女也可以買房了。”徐匯區房地產交易中心一位工作人員對商報記者表示，“雖然在父母房產證上掛名的成年子女再買婚房被解禁，但支付契稅時，還需按照第二套標準來支付，目前的契稅為3％。”該工作人員說。
　　同時，這位工作人員還明確表示，對于先前已經在父母房產證上完成“去名字”交易的人群，當時所收的交易稅將不能退還。
　　雖然有關部門已明確，成年子女如在父母房產證上有名字，由于結婚原因可購新房，但商報記者昨日從本市包括工、中、農、建等在內的多家在滬商業銀行了解到，這一類人辦理住房貸款時仍會遇到貸款政策上的限制而變得很困難，尤其是那些夫妻雙方在父母房產證上都有名字的。央行上海總部表示，對于房貸，仍采用“認房又認貸”的基本原則。銀行工作人員對商報記者表示，對于已經辦理“產證去名字”手續的成年子女，銀行可以接受其商業住房貸款的申請。但是，對于產證留名的成年子女購房申請貸款的，在利率、貸款成數等方面，并沒有收到有關特別豁免的操作通知，因此，還是按原來已經執行的規則操作。
　　與此同時，銀行業內人士也對商報記者表示擔憂，產證留名的成年子女購婚房解禁后，勢必遇到貸款問題，到時相應環節的矛盾是否會集中向銀行釋放，給銀行帶來超出商業行為之外的困擾？

　　分析延伸：銀行貸款以價補量 對公貸款短期化

　　去年天量貸款中，銀行為爭奪客戶普遍給予貸款利率下浮的優惠，銀行在議價能力方面處于劣勢地位。地方政府融資平臺是銀行重點放貸對象，而這些貸款多數用于基建項目且是中長期貸款。交通銀行首席經濟學家連平指出，由于（平臺貸）貸款期限較長，從3－5年來看，銀行資產質量堪憂。因此今年國有大行明確嚴控地方融資貸款管理。工行表示對于通過地方政府融資平臺進行的城市基礎設施建設、土地儲備貸款將繼續實行名單制嚴格管理。中行政策則是，對非重點省市該類貸款規模不再新增，即使出現遷徙，也不能新增；對重點省市則保持增長。而在今年信貸緊縮之下，一些股份制銀行甚至計劃降低對長期貸款的關注（即固定資產投資相關貸款），并將重點放在短期貸款上，因為加息環境下在貸款定價方面的靈活性較大。
　　深發展某支行客戶經理告訴商報記者，該行對公貸款政策已重點轉向短期貸款。中長期貸款除非是政策性項目或者房地產項目才會做，但今年該行對房地產開發貸的審核更加嚴格。目前除非是大型國企或優質客戶，銀行才會對其下浮利率。大多數貸款已上浮利率。
　　著名研究機構莫尼塔對多家城商行調研結果也顯示，目前企業信貸需求旺盛，商業銀行議價能力也在持續增強，其中城商行貸款利率改善最為明顯。截至1月，城商行貸款利率已連續5個月得到改善。
　　中央財經大學銀行研究中心主任郭田勇指出，監管部門嚴控信貸，至少在上半年是絕不會有松動的，現在已細化到每個月。在總量被嚴格控制的情況下，各銀行通過“以價補量”方式來追求盈利，有可能成為一種趨勢。