昨天公布的“京十五條”調控細則中,對于信貸政策,除了按照“國八條”的要求,對于購買二套房,首付款不低于六成,貸款利率不低于基準利率的1.1倍外,還提出,人民銀行北京營業部可根據本市房地產市場情況,在國家統一信貸政策的基礎上,研究提高本市第二套住房貸款首付比例和利率。
公積金、商貸均提高首付
昨天公布的調控細則要求,各金融機構和北京住房公積金管理中心對貸款購買第二套住房的家庭,執行首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準利率的1.1倍。
此前北京公積金貸款對于第二套住房,執行的是首付款不低于50%,貸款利率為同期首套個人貸款利率的1.1倍。此次出臺新政后,意味著公積金二套房的首付比例也與商貸相同,都不低于六成。
除了貫徹國家信貸政策,北京的調控細則還提出,人民銀行北京營業部可根據本市房地產市場情況,在國家統一信貸政策的基礎上,研究提高本市第二套住房貸款首付比例和利率。
二套房仍“認房又認貸”
北京市房協副秘書長陳志表示,細則這樣表述,意味著北京還有繼續提高二套房首付和貸款利率的可能性。“這個是由人民銀行北京營業部來掌握,會根據房地產市場的情況,如果房地產市場依然過熱,不排除北京繼續上調的可能性。”
對于二套房的認定,陳志認為,這還是由銀行系統來把握,此次沒有出臺新的政策。
據了解,根據此前住建部等相關部委出臺的政策,信貸方面對于二套房的認定,采取的是“認房又認貸”的原則。
此外,調控細則中還規定,銀行業監管部門要加強對商業銀行執行差別化住房信貸政策落實情況的監督檢查,對違規行為要嚴肅處理。
【交易稅】二手房計稅價上調堵陰陽合同
政策:嚴格執行國家關于個人轉讓住房的營業稅、個人所得稅征收政策。財政部門會同稅務、住房城鄉建設等部門根據市場情況及時動態調整存量房交易最低計稅價格,堅決堵塞“陰陽合同”產生的稅收漏洞。
解讀
北京市房協副秘書長陳志介紹說,北京目前二手房交易的最低計稅價格,使用的是2006年公布的版本,由于房地產市場的變化等原因,最低計稅價格一直沒有調整。而經歷近幾年房價的上漲,最低計稅價格和實際成交價格的差距很大,一些二手房交易中,尤其是全款交易中采用了“陰陽合同”的違規方式,以較低的價格來瞞報,達到避稅的目的。
中原地產華北區總經理李文杰介紹,所謂二手房“陰陽合同”由來已久,產生的根源是北京二手房過戶繳納營業稅時最低納稅指導價過低所致。不少二手房買賣雙方利用政策漏洞,采用“陰陽合同”。即納稅是一份“低價合同”,備案網簽是成交價合同,以此避稅。
2009年10月,銀監會出臺銀行貸款評估必須參照建委網簽合同的相關規定,對“陰陽合同”有所制約。但如果是全款成交的二手房,買賣雙方仍可利用“陰陽合同”來避稅。
據“鏈家地產”市場研究部統計數據分析,北京各區縣二手房交易最低計稅價格普遍為5000元/平方米至11000元/平方米之間。東城、西城這樣計稅價較高的區域中,為15000元/平方米至16000元/平方米之間。實際房價比最低計稅價高出150%以上。在遠郊區,其實際房價與最低計稅價格之間的差距也非常大。如房山、順義、通州等區域,最低計稅價格僅處于3000元/平方米至5000元/平方米之間,而當地的房價近兩年已漲到萬元以上。
“鏈家地產”市場研究部首席分析師張月認為,此前最低計稅價格僅約為實際房產市場價格的1/2甚至更低,意味著避稅空間很大,交易成本也較低。因此調高最低計稅價,是更貼合實際市場的表現。同時,將通過對交易成本的嚴厲管控,增大投機購房出售成本,減小其預期收益,遏制市場不合理需求。
【買地資金】審查買地資金防熱錢推高地價
政策:各類保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地年度供應總量的70%。商品住房用地計劃供應量不低于前2年年均實際供應量。總結本市“限房價、競地價”的經驗,并在中低價位普通商品住房用地供應中全面施行。
參加本市土地競買的單位或個人,必須說明資金來源并提供相應證明。開展商品住房用地使用情況專項檢查,對超過2年沒有取得施工許可證進行開工建設的,必須及時收回土地使用權,并處以閑置1年以上罰款。
杜絕土地出讓中連續出現樓面地價超過同類地塊歷史最高價的情況發生。
解讀
對于企業進入土地市場資金來源的審查,市國土局相關負責人表示,實際上北京從去年就已經要求,企業拿地必須對資金來源有一個承諾。此次是更加細化了要求。這主要是為了防止一些熱線流入土地市場,推高地價。
陳志介紹說,開發企業自有資金、每年結轉的資金、股東追加投資的資金等都可以自由支配使用,但是一些資金,如商品房的預售資金等,是不能挪做他用來“買地”的。去年,北京出臺了商品房預售資金監管制度,就是為了防止開發商用購房人的預售款來擴張拿地。
對于在中低價位普通商品住房用地供應中全面施行“限房價、競地價”的方式,市國土局該負責人說,去年,北京在房山長陽鎮的一個地塊首次試點了該出讓方式,即出讓前就已經確定將來房屋的最高售價,開發商可以在此基礎上競爭地價。這種方式既調控了房價,也抑制了土地的非理性競價。今年將全面推廣。同時,今年北京在商品房配建保障房中,將更多地配建公租房。
對于查處非法轉讓土地使用權,陳志表示,禁止轉讓的規定下,開發商拿地后,就必須開發完成。否則只能退還給政府,承擔巨額的損失,這將保證盡快形成商品房有效供應。
【增值稅】開發商預付稅金提高防“滾雪球”式發展
政策:房地產開發企業應當在新開盤項目銷售前,將項目的土地成本、建安成本和銷售價格等報住房和城鄉建設部門備案,經稅務部門核定,對定價過高、預計增值額過大的房地產開發項目,提高土地增值稅預征稅率。
對達到土地增值稅清算標準但不申請清算,定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目,進行重點清算和稽查。
解讀
陳志表示,此次土地增值稅方面的政策,更加嚴格了。不過該政策的“板子”是打在開發商身上,與購房者無關。
實際上,去年“京十二條”調控政策公布后,北京相關部門已從10月起上調了土地增值稅的預征率。由以往的1%,上調至容積率小于1.0的房地產開發項目按3%預征,其他房地產開發項目按2%預征。
“大部分土地增值稅的預征率僅為房屋銷售額的2%,而且不同項目的差別不大。對于高房價的項目,這個預征率還是比較低的,對房價上漲的抑制效果還不明顯。”北京市相關部門的人士表示。
陳志認為,土地增值稅的預征是在項目剛開售時就要征收,提高預征率是為收縮開發商的銀根。開發商要預先支付更多的稅金,使得其無法將該項目資金轉移到其他項目上,進行“滾雪球”式的開發。
而土地增值稅的清算,目前大都在項目完成開發銷售后。陳志稱,土地增值稅會根據土地成本價格和最終價格的價差,采用不同計征額度。目前,稅務部門已開始對房價較高的重點項目進行調查和清算。
【問責】調控不力將約談問責
政策:進一步加強對各區縣政府、市有關部門住房保障和穩定房價工作的監督、檢查和考核。對沒有完成住房保障工作目標任務、房地產市場調控政策落實不到位、工作不得力的,進行約談和問責。
解讀
陳志表示,約談和問責機制此次在北京是首次提出。這說明北京將調控的任務落實分解到了各個區縣和相關部門,這將更加有力地保證調控實施的效果。
他認為,一些調控的具體措施,除了涉及相關部門,區縣也有很大的關系。如在土地增值稅方面,區縣有可能會因為招商引資的壓力,對征稅方面有所放松。此次提出了約談和問責機制,如果調控政策落實不到位,相關部門或區縣就要被問責。