欺瞞客戶(hù)、霸王條款、吃完定金吃差價(jià)、泄露隱私，這些都是家喻戶(hù)曉的房產(chǎn)中介“黑”罪狀；被客戶(hù)“跳單”、被同行“搶單”，其實(shí)房產(chǎn)中介也有司空見(jiàn)慣的“被黑”委屈。如今，房產(chǎn)中介的亂象已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)極限。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部委近日聯(lián)合出臺(tái)了《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，并將于今年4月1日起實(shí)施，房產(chǎn)中介“黑”與“被黑”是否將有個(gè)了結(jié)，令人期待。
“黑中介”劣跡數(shù)不勝數(shù)
家住福州市鼓樓區(qū)錢(qián)塘巷的肖阿姨去年6月打完了一場(chǎng)因房產(chǎn)中介代理購(gòu)房引發(fā)的合同糾紛案。至今，她一說(shuō)起房產(chǎn)中介劣行帶來(lái)的麻煩仍是心有余悸。
2007年9月，肖阿姨通過(guò)福州康居房產(chǎn)信息有限公司代理購(gòu)買(mǎi)位于福州市倉(cāng)山區(qū)江南水都小區(qū)的一處商品房，這家中介的工作人員急于促成交易，隱瞞了賣(mài)方?jīng)]有處置房產(chǎn)權(quán)利等至關(guān)重要的情況，最后造成合同無(wú)效。
“中介剛開(kāi)始時(shí)，態(tài)度非常殷勤，但對(duì)我的一些疑問(wèn)總是輕描淡寫(xiě)。后來(lái)，購(gòu)房合同出了問(wèn)題，中介就找各種借口躲起來(lái)，反正那個(gè)時(shí)候，他們已經(jīng)收完服務(wù)費(fèi)了。當(dāng)時(shí)，我都擔(dān)心中介會(huì)拿錢(qián)跑掉。”肖阿姨說(shuō)。
肖阿姨遭遇的是房產(chǎn)中介常見(jiàn)的“黑”。福州市中院負(fù)責(zé)房產(chǎn)合同糾紛案件的民一庭庭長(zhǎng)陳銳說(shuō)，隨著福州二手房交易日趨活躍，僅從該庭受理的二審案件來(lái)看，房地產(chǎn)中介居間服務(wù)合同糾紛快速增長(zhǎng)，2008年受理了22件，2009年28件，2010年40件。透過(guò)這些案件，“黑中介”的斑斑劣跡數(shù)不勝數(shù)：
欺瞞客戶(hù)。一些中介經(jīng)紀(jì)人員手中囤著性?xún)r(jià)比高的房源，專(zhuān)門(mén)給買(mǎi)賣(mài)頻繁的房地產(chǎn)投資客，從中賺取傭金。一般購(gòu)房者想知道這些房源，還需另作“打點(diǎn)”。而有的經(jīng)紀(jì)人為了促成交易，經(jīng)常夸大其詞，隱瞞信息。甚至“晚上帶人去看房，掩蓋房子毛病，等你辦完了合同手續(xù)，即便知道有問(wèn)題，也來(lái)不及了。”
霸王條款。目前，一些中介機(jī)構(gòu)與買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的中介合同中，普遍存在加重買(mǎi)賣(mài)雙方義務(wù)，可以排除或降低自身責(zé)任的做法。比如要求買(mǎi)賣(mài)雙方一旦簽訂合同，就必須支付傭金。合同履行一旦發(fā)生問(wèn)題，中介公司基本采取推脫、不作為的方式，有時(shí)還會(huì)激化矛盾。即便沒(méi)有交易成功，也不會(huì)退還傭金。
吃完定金，再吃差價(jià)。房產(chǎn)中介先將購(gòu)房定金交給賣(mài)方，并與賣(mài)方進(jìn)行“定金公證”，但卻不進(jìn)行房屋權(quán)屬變更登記，在賣(mài)方誤以為房屋已經(jīng)出售的情況下，再以高出賣(mài)方要求數(shù)萬(wàn)元的價(jià)格，將房屋賣(mài)與新的買(mǎi)家，從中賺取差價(jià)。
泄露客戶(hù)隱私。常常會(huì)出現(xiàn)這種情況，如果某個(gè)客戶(hù)將個(gè)人信息給了某一個(gè)中介人員，那么其他中介公司都有可能知道這個(gè)客戶(hù)的信息，等等。
中介也有“被黑”的委屈
在房產(chǎn)中介行業(yè)，揪心的不止是客戶(hù)，二手房“跳單”現(xiàn)象幾乎是與房產(chǎn)中介與生俱來(lái)，這也是中介的“夢(mèng)魘”。房產(chǎn)中介同行之間也因?yàn)槎酄?zhēng)一口飯吃而經(jīng)常出現(xiàn)“武斗”。
交易雙方通過(guò)中介認(rèn)識(shí)后，甩開(kāi)中介達(dá)成交易，這就叫“跳單”，又稱(chēng)“跑單”“跳傭”等。2008年夏，福建省房地產(chǎn)中介行業(yè)聯(lián)合譴責(zé)廈門(mén)某高校一知名教授“跳單”事件引起了社會(huì)廣泛關(guān)注。隨后，各地又先后披露多起名人買(mǎi)房“跳單”行為。
一些知名人士的“跳單”被訴諸以法律解決，但結(jié)果常常是不了了之。朝陽(yáng)房產(chǎn)代理有限公司副總經(jīng)理魏祺告訴記者：“在福建省，房產(chǎn)中介遭遇客戶(hù)‘跳單’而訴諸法律，中介幾乎沒(méi)有打贏官司的。”
廈門(mén)最大的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)——丹廈房產(chǎn)行銷(xiāo)策劃有限公司總裁沈木欽認(rèn)為，“跳單”發(fā)生是對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人辛勤勞動(dòng)的最無(wú)情踐踏，也有害社會(huì)風(fēng)氣。
“根據(jù)我們的統(tǒng)計(jì)，一套二手房的成交，通常要經(jīng)紀(jì)人帶著客戶(hù)看房來(lái)回跑35趟。”沈木欽告訴記者，“為此，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人每周工作時(shí)間要超過(guò)70個(gè)小時(shí)；為了找到這一套房源信息，要在烈日下連續(xù)奔波數(shù)小時(shí)或數(shù)天；為了帶客戶(hù)看房，根本就沒(méi)有雙休日的概念；為了促成交易，要打數(shù)十個(gè)甚至上百個(gè)電話(huà)，一半以上的午餐、晚餐沒(méi)有規(guī)律可言。而一旦發(fā)生‘跳單’，經(jīng)紀(jì)人所有的勞動(dòng)付出就化為泡影。”
“打不贏官司，就打架！”沈木欽告訴記者，房產(chǎn)中介是經(jīng)紀(jì)人以收取客戶(hù)支付的服務(wù)費(fèi)用獲利的行業(yè)，因客戶(hù)“跳單”，房產(chǎn)中介同行之間“搶單”而大打出手，“大單大打，小單小打”，經(jīng)紀(jì)人與客戶(hù)之間因追討中介費(fèi)用也不惜發(fā)生肢體沖突。
健全行業(yè)管理是項(xiàng)復(fù)雜工程
近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)展改革委、人力資源社會(huì)保障部聯(lián)合出臺(tái)了《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，這是我國(guó)第一個(gè)專(zhuān)門(mén)規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的部門(mén)規(guī)章，其中明確了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和個(gè)人不得從事賺取差價(jià)協(xié)助，簽訂“陰陽(yáng)合同”，為不符合交易條件和禁止交易的房屋提供經(jīng)濟(jì)服務(wù)等違法違規(guī)行為。
福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王阿忠認(rèn)為，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》的頒布是我國(guó)理順?lè)慨a(chǎn)中介行業(yè)管理體制、監(jiān)管機(jī)制等方面邁出的重要一步。在該辦法正式實(shí)施后，能否徹底將房產(chǎn)中介“漂白”，并建立起一個(gè)有序、健康的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則，需要實(shí)踐的進(jìn)一步檢驗(yàn)。
一些業(yè)內(nèi)人士透露，許多國(guó)際上通行的規(guī)則，在國(guó)內(nèi)房產(chǎn)中介行業(yè)卻常常受阻。比如，作為行業(yè)監(jiān)管重要制度基礎(chǔ)的中介公司備案制度和中介經(jīng)紀(jì)人員持證上崗制度就很難得到嚴(yán)格落實(shí)。福州市住房保障和房產(chǎn)管理局有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，福州市現(xiàn)有房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)1000家左右，在房管部門(mén)登記備案的不足一半。
在房產(chǎn)中介市場(chǎng)較為成熟的國(guó)家和地區(qū)，房產(chǎn)中介從業(yè)人員必須經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的職業(yè)培訓(xùn)，并由政府主管部門(mén)審核考試通過(guò)后，實(shí)行全員持證上崗。目前，我國(guó)雖存在房地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人員資格考試制度，但通過(guò)率很低，覆蓋面較少。王阿忠說(shuō)，從理論上講，持有經(jīng)紀(jì)人資格證的人才能簽訂合同。但實(shí)際操作過(guò)程中，這些規(guī)定被回避了。