盡管2010年各大房企業績大好，但春節前夕中央一記調控加速，或許又要讓這幫大佬們顫抖一會，因為昨天晚間新華社公布了國務院關于進一步的房地產市場調控部署：要求進一步調控房地產市場，落實地方政府責任，各地要確定價格控制目標并向社會公布，二套房房貸首付比例提至60%。
而首套房利率也正在加緊向7折、85折優惠告別。近日，包括北京、上海、深圳、杭州、重慶、南京等城市在內的熱點城市，紛紛傳來商業銀行提高首套房利率的消息。
連續的加息和提高存款準備金率，收緊了商業銀行的信貸額度，中長期放貸利潤也變薄。商業銀行機遇利潤和風險的考量，選擇提高利率成為自主之選。
這種市場化的行為，將極大影響購房者的成本。從8.5折提高至基準利率，相當于加息四次，購房人成本急劇上升。
這一不利的消息，連同房產稅試點、數個二、三線城市加入限購行列，以及2011年商品房供應量大增，新建1000萬套保障房等因素，構成了2011年樓市的復雜圖景。一些地產公司出于對后市的擔憂，選擇在春節前加緊開盤，盡早出貨。然而，二套房首付比例增加一成，或許又讓一眾剛性需求者卻步了。
首套房利率優惠漸取消
浦發銀行北京分行近日表示，去年12月就接到了總行取消優惠的通知，首套房貸利率不低于基準利率。光大銀行、民生銀行北京管理部也稱，其首套房貸恢復至不低于基準利率。
北京并不是最先取消首套房貸利率8.5折的城市。本報記者調查顯示，元旦過后，深圳的銀行陸續將首套房貸利率提高至基準利率了，甚至有部分銀行將首套房利率提高至基準利率的1.1倍。
在南京，已有民生銀行、深發展等六家銀行取消首套房貸8.5折利率優惠，現按照基準利率執行。
首套房利率8.5折已是被收緊的結果。深圳一家商業銀行信貸部經理對本報記者表示，與此前不同的是，本次銀行體系的調整并沒有得到政策面的指示，而是自發的行動。
中房信克而瑞分析師楊晨青認為，商業銀行完全有權利根據自身經營情況和風險水平調整貸款利率水平，在本輪貨幣政策轉向過程中，銀行利潤空間正不斷受到擠壓，本次商業銀行自發上調房貸利率是為了保證自身利益。
首先，從去年至今央行已連續7次動用了存準金工具，使得大型金融機構的存準金比例達到了史無前例的19%，極大壓縮了商業銀行可供放貸資金的規模。
其次，去年12月央行為緩和國內實際利率為負的矛盾而采取不對稱加息策略，使得商業銀行中長期存貸利率差縮小，放貸利潤變薄。
上述商業銀行人士表示，預計春節后央行會依照慣例回收流動性，銀行體系流動性緊張局面會在一季度持續。
“如果本次各家銀行的調整最終得到監管層的認可，則首套房貸款利率很可能將進入無優惠的狀態，”楊晨青預計，未來信貸仍將繼續收緊，比如二套房首付從5成提到6成或者更高，二套房貸款利率從1.1倍提到1.2倍、1.3倍或者更高都完全有可能。
受傷的剛需
中房信的研究顯示，從本次銀行調整利率的影響來看，由于首套房買家對銀行貸款的依賴程度較高，其購房預算通常也非常緊張，一部分受困于貸款成本提升的剛性需求買家或將被迫推遲購房計劃，近期低端市場的成交量將再次遭受打擊。
北京中原地產三級市場研究部總監張大偉分析，按照首套房貸款100萬計算，如果恢復基準利率，貸款20年的月供將高達7396元每月，相比8.5折利率，月供提高551.95元，貸款期內將增加利息額高達13萬余元。
從85折升至基準利率即加息0.96%，相當于加息4次，將對首套房購房者帶來非常大的影響。而二套房也有可能從1.1倍利率上漲為1.3倍利率。
張大偉認為，購房人應該重新評估購房成本，銀行系統已經進入了加息通道，如果在加息的基礎上再取消利率優惠，無疑會從整體上提升實際房貸經濟成本。有投資意向的消費者應當注意，房產稅試點、加息和利率優惠政策取消等，已使房價上漲的空間在縮小。
作為國內金融體系發達的城市，上述利率調整的影響正在深圳樓市產生。去年底至今想在深圳買房的李小姐一直關注房貸政策，她對記者表示，從元旦過后就發現已經很難有8.5折利率了，她暫時放棄了買房的計劃。
新年伊始商業銀行房貸如此緊張，許多開發商未有預料。萬科、保利、恒大、佳兆業等公司的產品有很大一部分是面向首次置業人群，以中小戶型普通住宅為主。，如萬科2010年銷售的產品中90平方米以下小戶型約占六成，144平米以下戶型占比近九成。
有開發商內部人士表示，由于銀行信貸利率提高時間尚短，且還是小范圍事件，目前還難以看出其影響。深圳一家大型房企銷售總監對本報記者表示，公司正在對首套房利率影響進行評估，以便決定未來的銷售策略。目前要求各地可售項目盡快出貨。
或促房價下跌
上調個貸利率，商業銀行這一場自發的救贖行為，為2011年樓市走向再添迷霧，或將成為推動房價下降的利器。
中國社科院金融研究所研究員易憲容認為，2010年國十條祭出了差別化的個貸政策，但由于沒有首套房貸款利率做量上的規定，而且未涉及存量房，導致政策在執行上有彈性空間，沒有達到預期目標。
此次央行差別化存款準備金率政策的執行，以及銀監會對商業銀行表外業務的并表要求，已經改變了商業銀行的行為，促使商業銀行對個人房貸實行區別性的風險定價，個貸利率將全面上升，國內房地產市場價格調整不可避免。
加息對行業的影響更不可低估。深圳中原地產近期發布報告稱，2011年深圳樓市受到較多不利因素的影響，成交壓力將明顯增大。2011年持續加息的可能性較大。一旦利率水平再度上升，購房者尤其是首次置業者不得不更多考慮月供因素，進而影響其購房意愿。
而易居房地產研究院數據顯示，2011年商品房市場的竣工量和供應量同比將有大幅增加。“除非房價下降比較明顯，才能對沖掉利率上升帶來的成本，”深交所一研究人士對本報記者表示。
SOHO中國董事長潘石屹表示，房貸利率提高、首付比例提高算得上是樓市“核武器”，足以在短期內令房價下降。“開發商在9、10月份降價促銷的可能性較大。”潘石屹認為。