萬達(dá)老總王健林可能是2010年中國地產(chǎn)界最風(fēng)光的一位。這一年間，萬達(dá)開業(yè)15個(gè)廣場和7個(gè)星級酒店，所到之處，受到地方政府官員的熱烈歡迎。商業(yè)地產(chǎn)儼然由過去“陪嫁的丫頭”，成為現(xiàn)在的“搶手的新娘”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在持續(xù)嚴(yán)厲的調(diào)控政策組合拳下，房地產(chǎn)市場住宅唱主角的局面將逐漸改變，商業(yè)地產(chǎn)在2011年漸入佳境。
　　商業(yè)地產(chǎn)在2010年成功上位的一個(gè)重要原因是，這一年雖然調(diào)控政策頻出，一浪高過一浪，但無論國十條還是新四條，主要針對住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)則成為調(diào)控下的“漏網(wǎng)之魚”，亦成為吸引投資的避風(fēng)港。中原地產(chǎn)監(jiān)測表明，自4月宏觀調(diào)控政策出臺后，全國商業(yè)用地逐步上升。其重點(diǎn)監(jiān)控的12個(gè)大中城市，2010年商辦用地成交幅數(shù)所占比例由4月份的25.61%上升到12月的34.80%，面積所占比例由4月的5.10%上升到12月的19.48%。而“限購令”的出臺，則進(jìn)一步給2011的商業(yè)地產(chǎn)大熱埋下伏筆。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測，9月末限購令發(fā)布后，深圳的投資資金開始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，從2010年10月下半月開始這一現(xiàn)象尤為明顯，11月深圳商業(yè)地產(chǎn)成交環(huán)比翻番。足見住宅投資受限后，商業(yè)地產(chǎn)成了最好的轉(zhuǎn)移點(diǎn)。深圳是全國房地產(chǎn)市場的風(fēng)向標(biāo)，深圳市場的走向通常會(huì)成為中國樓市走向的先導(dǎo)，因此，從深圳房地產(chǎn)市場走勢基本可以判定，商業(yè)地產(chǎn)極有可能成為未來各大城市的新熱點(diǎn)。
　　有業(yè)內(nèi)人士指出，商業(yè)地產(chǎn)成為調(diào)控的“漏網(wǎng)之魚”并非僥幸之意，而是更有深意。國家在打壓住宅市場的同時(shí)，有意放商業(yè)地產(chǎn)一條生路。9月2日，保監(jiān)會(huì)發(fā)布險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)和股權(quán)的暫行辦法，大方規(guī)定數(shù)千億險(xiǎn)資可以投資商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，但是不得變相炒地賣地，不得以商業(yè)房地產(chǎn)的方式開發(fā)和銷售住宅。中國指數(shù)研究院上海分院分析師認(rèn)為，這種國家政策的隱性鼓勵(lì)，一方面對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展起到了直接的推動(dòng)作用，另一方面也似乎透露出了政府在當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控中的部分思路，那就是一手抑制住宅市場的投資性行為，一手引導(dǎo)充裕的流動(dòng)性進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。通過這樣的方式將淡化剝離商品住宅目前被過度凸顯的投資屬性，將其轉(zhuǎn)嫁到純粹以投資為目的的商業(yè)地產(chǎn)上，從而使整個(gè)房地產(chǎn)市場真正進(jìn)入良性循環(huán)之中。
　　在政策導(dǎo)引和市場的雙重壓力之下，中國的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛開始轉(zhuǎn)型之旅。2010年，金地、中糧、保利、中海、富力等國內(nèi)一線開發(fā)企業(yè)均高調(diào)宣布了其商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，未來商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)比例將占到其整體開發(fā)投資的20%-30%。就連一直標(biāo)榜“只做住宅”的萬科也開始涉足商業(yè)地產(chǎn)。截至2010年10月底，萬科在全國各地共計(jì)拿地78幅，拿地總金額454億元，其中，純商業(yè)用地1幅、包含商用的綜合用地29幅，金額達(dá)到154.8億元。
　　中原地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，住宅+商業(yè)的模式可能會(huì)成為內(nèi)地開發(fā)企業(yè)的發(fā)展方向。一方面，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)能夠分散整體經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，另一方面，商業(yè)地產(chǎn)的租金能夠在未來提供穩(wěn)定的資金流。
　　事實(shí)上，眼下不僅僅是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè)，其他行業(yè)企業(yè)對商業(yè)地產(chǎn)也是垂涎欲滴。英國TESCO自主投資購物廣場，華潤萬家組建歡樂頌，廣百股份組建廣百地產(chǎn)，天河城集團(tuán)天津買地建購物中心，海印建海印又一城……在全球金融危機(jī)四伏，國內(nèi)通脹壓力增加的大環(huán)境下，為避免自有資金貶值和消化信貸任務(wù)，買地建設(shè)自己的物業(yè)似乎成了百貨、零售等行業(yè)最好的選擇。
　　不過，商業(yè)地產(chǎn)一哄而起，繁榮中也存隱憂。2010年10月29日，長春紅旗街萬達(dá)廣場正式營業(yè)。萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林出席了當(dāng)天舉行的開業(yè)慶典，他在致辭時(shí)透露，在未來的5年時(shí)間里，萬達(dá)集團(tuán)將在長春投資至少300億元人民幣，建設(shè)5個(gè)萬達(dá)廣場和2家星級酒店。這令當(dāng)?shù)厝思雀吲d又擔(dān)心。
　　萬達(dá)集團(tuán)的第一個(gè)萬達(dá)廣場，是長春重慶路萬達(dá)廣場，從重慶路萬達(dá)廣場到紅旗街萬達(dá)廣場，萬達(dá)用了10年；按照王健林的說法，未來五年在長春開五個(gè)萬達(dá)廣場，這就意味著平均一年一個(gè)。長春屬于外向性較低的城市，外來人口較少，消費(fèi)能力有限，單就長春市360萬的市區(qū)人口和消費(fèi)能力，能否支撐起5個(gè)萬達(dá)廣場？何況，還有中信、長春歐亞等品牌企業(yè)和上市企業(yè)瓜分市場。
　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹曾經(jīng)指出，商業(yè)地產(chǎn)投資的成功與否，更在于業(yè)態(tài)，后期的管理隊(duì)伍，需要有專業(yè)的運(yùn)營及人才體系，這一點(diǎn)很多房企都沒有積淀。
　　從剛開業(yè)不久的長春紅旗街萬達(dá)廣場看，如今商業(yè)地產(chǎn)不再是一般開發(fā)商能染指的細(xì)分行業(yè)。較之以往，這一輪的繁榮以專業(yè)化、規(guī)模化為基礎(chǔ)和表征，帶有明顯的品質(zhì)、品牌色彩，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是一個(gè)賣東西的商場，而是一個(gè)可以看電影、喝咖啡、健身美甲，體驗(yàn)消費(fèi)的地方，甚至是可以辦公、生活的地方。商業(yè)地產(chǎn)的模式和業(yè)態(tài)日新月異，就如著名策劃人王志綱所說，常規(guī)的只是蓋房子的時(shí)代已經(jīng)過去了，新的開發(fā)模式和商業(yè)模式將引領(lǐng)未來。
　　面對這一輪新的變化，開發(fā)商準(zhǔn)備好了嗎？