公積金，是否有多少才能用多少？公積金，除了買房還能干嗎？不用公積金，每年要多交多少錢？
　　近日，收緊住房公積金政策甫一出臺，立刻引起一片嘩然。原本已經(jīng)“不太好用”的公積金再次遭人詬病。如何正確使用住房公積金，使它不至于變成雞肋，我們將詳解其中奧妙。買房省錢，從公積金開始。

　　28.81平方米的尷尬

    近日，北京住房公積金管理中心出臺新規(guī)，對北京住房公積金管理中心新受理的住房公積金個人貸款業(yè)務(wù)進行政策調(diào)整，收緊二套房公積金貸款。
　　根據(jù)2009年北京城鎮(zhèn)居民人均住宅面積，從即日起，本市現(xiàn)有住房人均建筑面積低于（含）28.81平方米的家庭購買二套房，公積金貸款首付提至50%，利率從原來的4.05%提高到4.455%，即基準利率的1.1倍；購房人如現(xiàn)有人均住房建筑面積高于28.81平方米或二套房為別墅、公寓的，以及三套房全部停貸。
　　我們可以算一下，28.81平方米，且是建筑面積，按照80%的使用面積來算，所得的69.14平方米為大概的使用面積。以一個普通的三口之家為例，父母均為50多歲的退休人員，現(xiàn)居住房屋是使用面積為60多平方米的房子，現(xiàn)在如果子女因為結(jié)婚想再購房，使用公積金就要交50%的首付。看實際情況，子女其實是首次購房，但因為以家庭為單位，子女還未結(jié)婚，仍屬于這個家庭一員，用公積金購房就只能交納50%的首付，利率上浮1.1倍。
　　如此可以得出結(jié)論，住房公積金在打壓改善的同時，也抑制了剛需。

　　公積金 已成雞肋很多年?

　　住房公積金貸款，是指由各地住房公積金管理中心運用職工以其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向繳存住房公積金的在職職工和在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的房屋抵押貸款。
　　這個政府補貼型的貸款方式是否已成雞肋很多年？據(jù)中易安房地產(chǎn)擔保公司北京總經(jīng)理宛玉敏介紹，很多購房者都不知道住房公積金的真正用途。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，全款買房占到購房者中的40%~50%，而公積金只不到20%。究其原因，第一，很多人不了解，以為賬戶里有多少錢，只能用多少錢，不知道最高可以申請到80萬元，起碼，公積金知識普及不夠。第二，很多人在買二手房時，都是通過中介公司辦理的，中介公司本身就不太愿意客戶做公積金貸款。因為其中政策比較復(fù)雜，很多中介公司工作人員也不能完全搞明白。第三，公積金最高貸款金額80萬元，而如今的房子動輒二三百萬，80萬元貸款根本不夠。

　　公積金房貸首次差別化 組合貸款是趨勢

　　四部委《關(guān)于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》中，最受關(guān)注的內(nèi)容有三：一是提高首付：“使用住房公積金個人住房貸款購買首套普通自住房，套型建筑面積在90平方米（含）以下的，貸款首付款比例不得低于20％；但套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30％。”二是提高利率：“第二套住房公積金個人住房貸款首付款比例不得低于50％，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍。”三是停貸“三套”：“停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款。”
　　為此，宛總解釋，公積金貸款一向是相對寬松的貸款政策，但今年4月30日的政策調(diào)控措施出臺后，公積金貸款與商業(yè)貸款基本實現(xiàn)了聯(lián)動，認房又認貸、二套首付利率上浮、三套停貸，與商貸的政策相差無幾。不過相對不同之處在于，對于購買90平方米以下的居住類首套住房，首付比例為20%，一定程度上能夠緩解購房人的壓力，但同時還需要關(guān)注的是公積金的最高可貸額度上限為80萬元（有上浮可能，但通過率不大），如果貸款金額超過80萬元，就還需考慮組合貸之類的貸款組合方式。

　　玩轉(zhuǎn)公積金 少花錢買大房

　　你的住房公積金如何計算得來？
　　計算公式：職工住房公積金的月繳存額=職工本人上一年度月平均工資×職工住房公積金繳存比例（北京住房公積金繳存比例統(tǒng)一為12%）
　　根據(jù)國務(wù)院《住房公積金管理條例》相關(guān)規(guī)定，職工住房公積金的月繳存額為職工本人上一年度月平均工資×職工住房公積金繳存比例。職工月平均工資是指該職工上年度所有收入的總和除以12。機關(guān)、事業(yè)單位職工收入為政策性工資，企業(yè)職工收入為簽訂勞動合同時所定的工資，這些收入均不包括洗理費、交通補貼、通訊補貼、住房補貼等福利性所得。由于每個地區(qū)住房公積金發(fā)展不平衡，各地繳存比例也不一樣，但基本上都在5％~12％之間。
　　自2007年以來，北京職工住房公積金繳存比例和上限額度連年提高。北京市2007年住房公積金基本繳存比例為8%，但最高繳存比例由原來的10%提高到了12%。2008年，全市公積金繳存比例統(tǒng)一為12%，繳存上限額度也從2166元提高至2392元。2009住房公積金年度中，最高繳存額度再次提高至2682元。由于2009年全市職工月平均工資數(shù)據(jù)尚未公布，因此，2010住房公積金年度繳存上限的設(shè)定暫以2009住房公積金年度月繳存額上限2682元為準，待新的全市職工月平均工資公布后，月繳存額上限再行調(diào)整。
　　你是否符合使用住房公積金基本要求？
　　公積金貸款是人們較為熟悉的貸款方式之一，利率低是它最有競爭力的武器。雖然最近一段時間公積金貸款利率上調(diào)，二套房政策出臺，但整體而言，用公積金貸款所還的總貸款額相較商貸還是有著不小的優(yōu)勢。
　　公積金貸款受到人們青睞是不爭的事實，但從現(xiàn)下情況看，使用公積金進行購房貸款受到越來越多的限制。
　　首先，貸款對象有所限制。住房公積金管理機構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款的對象是住房公積金的繳存人和匯繳單位的離退休職工，其貸款的對象必須具備下列條件：1.持續(xù)繳存6個月住房公積金或已累計繳存24個月以上且目前還在繼續(xù)繳存；2.具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款本息的能力；3.具有購買住房的合同或有關(guān)證明文件；4.提供住房資金管理中心及所屬分中心同意的擔保方式；5.符合住房資金管理中心規(guī)定的其他條件。
　　其次，貸款手續(xù)較為復(fù)雜。公積金貸款必須先到住房資金管理中心進行申請，接受住房資金管理中心的初審，初審合格后由住房資金管理中心出具證明，方可辦理公積金貸款。
　　第三，公積金貸款需要交納評估費。使用公積金貸款購買商品房，目前必須進行評估，同時交納評估費。

　　公積金購買首套房 提高首付門檻

　　猛一看，針對公積金貸款購買首套自住房的要求并不太多，主要還是集中在首付款的變化上，但這有點像沒有分期付款地一次性購買巨額產(chǎn)品，讓人有“割肉”的痛感。而利率在首套房的情況下并沒有變化，只是10月份加息后從原先的3.87%增加到了4.05%。考慮到公積金購買住房的人群主要以自住需求為主，在首套房面積為90平方米及以下的情況下，首付比例為20%；而首套房面積在90平方米以上的購房者，則要將首付比例增加到不低于30%。
　　以因地鐵馬上開通而樓市火爆的大興區(qū)一新盤為例，80多平方米的兩居室總價為150萬元，按照以上規(guī)定，公積金貸款的首付為30萬元；而90多平方米的兩居室總價為160萬元，公積金貸款的首付為48萬元。對于攢錢買房的剛需們來說，增加18萬元首付款是件有點承受不了的事兒，加上市區(qū)中90平方米以下的可使用公積金貸款的普通住宅越來越少，“放眼望新城”成為當下購房可行性操作的首選。

　　公積金購買二套住房 “夾心層”左右為難

　　對于公積金購買二套住房，最近的一系列政策控制非常多，依次列舉限購條款，從而總結(jié)出可以購買二套房的可行身份。
　　根據(jù)出臺的北京公積金二套房貸相關(guān)規(guī)定，公積金二套房貸款家庭的第一套家庭人均住宅建筑面積不能超過28.81平方米，也就是說，三口之家現(xiàn)有住房建筑面積如果超過28.81×3=86.43平方米，申請公積金貸款購買二套房將被拒貸。粗略計算一下，按照平均得房率80%（這種得房率在北京的住宅項目里已算比較高的，一般來說，塔樓的得房率都不到80%）來計算，建筑面積86.43平方米乘以得房率80%，所得的69.14平方米為大概的使用面積。三口之家所住的一套房不能超過69.14平方米的使用面積，按照這幾年建造的大部分新房來說，這樣的使用面積基本上存在于大一居中，而兩居室則超過了這個面積。
　　根據(jù)公積金二套房貸“認房又認貸”的原則，北京住房公積金中心的相關(guān)負責人強調(diào)，如果申請家庭原一套房屋現(xiàn)在已經(jīng)出售，且住房面積超過人均28.81平方米，那么，不管這套房是否用過公積金貸款或者商業(yè)貸款，該申請家庭如果再買房，就被算做二套房，且因原人均住房面積已經(jīng)超過28.81平方米標準，將無法獲得公積金貸款的批準。

　　改善型住宅 基本告別公積金

　　北京公積金二套房貸僅限于購買改善居住條件的普通自住住房，不得向購買第二套住房為公寓、別墅及其他高檔住宅（可從購房合同中標有的所購房屋性質(zhì)這一項看出）的借款人發(fā)放個人貸款；同時，二套房貸首付不得低于50%，利率為同期首套住房公積金貸款利率的1.1倍。
　　按照以上“限購”條款，可以推算出，想要用公積金貸款購買二套房的家庭，需要滿足以下要求：貸款人符合住房公積金繳納及使用基本要求；家庭為單位（夫妻雙方加未成年子女）第一套住房的家庭人均建筑面積小于28.81平方米；選購住房為普通住宅；在住房公積金貸款額度上限為80萬元的情況下，手中有充裕資金來支付不低于二套房總價50%的首付款。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，當前二手房交易中，70%二次公積金貸款消費者首套房低于平均面積。以此來看，對于需要改善居住環(huán)境的普通購房者來說，在北京現(xiàn)今的樓市情況下，如果說設(shè)定的“面積門檻”還算可以，那么剩下的“資金門檻”似乎是更難過的一道關(guān)，普通購房者想要住上100平方米的三居室，去五環(huán)？六環(huán)？甚至七環(huán)？到底還要走多遠？

　　“公+商”組合貸款 80萬以上的優(yōu)質(zhì)選擇

　　對于普通購房者來說，由于目前房屋總價較高，公積金貸款的額度并不能夠滿足購房者的需求，所以，兼具公積金貸款和商貸優(yōu)點的組合貸款開始受到關(guān)注。
　　組合貸款主要的優(yōu)勢就是能夠兼顧商貸和公積金貸款的優(yōu)點。采取組合貸款的方式，購房者不僅能享受公積金的首付成數(shù)和利率，同時又可以利用商業(yè)貸款獲得更多的貸款金額。以一套150萬元的80多平方米兩居室為例，公積金貸款首套房首付為30萬元，剩下需要貸款120萬元，可以利用公積金貸款80萬元，剩余40萬元利用商業(yè)貸款。以20年為還款時間，月均還款7767.07元，總利息為664096.9元。
　　但是，組合貸款與普通單一貸款方式不同，在辦理的過程中手續(xù)復(fù)雜繁瑣。組合貸款的申請時間較長，最長為3個月，而公積金貸款通常一個月就可以完成，商業(yè)貸款的期限會更短。因此，許多開發(fā)商及二手房業(yè)主都不接受組合貸款方式。就連購房者自己，也經(jīng)常搞混其中復(fù)雜的關(guān)系，很多人主動放棄了這種貸款方式。
　　此外，組合貸款的辦理過程中要收取相關(guān)費用。