針對房地產(chǎn)市場的二次調(diào)控不僅遏制國內(nèi)投機性住房需求，對國外熱錢和投機需求也進一步再加以防范。住建部、國家外匯管理局近日規(guī)定，符合要求的境外個人只能購買一套自住房，境外機構(gòu)只能在注冊城市購買辦公用非住宅房。境外大量熱錢購房需求將被迫收窄。
　　此前2009年1月北京市建委曾發(fā)文，自2009年1月1日至12月31日，暫停執(zhí)行《關(guān)于規(guī)范境外機構(gòu)和境外個人購買商品房的通知》，對境外個人在京購房的居住年限和所購房屋的有關(guān)規(guī)定。而目前北京執(zhí)行的政策則明確針對的是個人購買一套自住住房。相比較原來政策中境外機構(gòu)可以購買自用商品房，而新政修改為只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。
　　業(yè)內(nèi)人士認為，高端住宅市場的部分購房者來源于境外，此項政策的出臺或可對高端住宅市場氣到明顯的抑制作用。
　　另外，今年4月份調(diào)控政策出臺之后，住宅市場成交受冷落但商業(yè)成交節(jié)節(jié)攀升，商業(yè)地產(chǎn)6月份的成交比5月份多了1倍。此后，商業(yè)地產(chǎn)成交連續(xù)3個月上漲，人民幣升值受到外資關(guān)注。不排除短線投資介入的嫌疑。商業(yè)地產(chǎn)的投資成為了房地產(chǎn)投資的另一種選擇。“鏈家地產(chǎn)”首席分析師張月認為，此次新規(guī)對于遏制境外的投資資金進入市場有一定的遏制的作用。但是在具體的執(zhí)行過程中，尤其是成交之后是否用于實際辦公所需的監(jiān)督難度較大。
　　有數(shù)據(jù)表明，1-10月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源56923億元，同比增長32%。利用外資539億元，增長達43.3%；另有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)商的自籌資金及外資上漲均超過了總資金上漲的幅度。
　　目前房地產(chǎn)貸款無論是個人住房貸款，還是開發(fā)貸款，都在緊縮。第三套以上住房貸款已停止發(fā)放，繼而從11月1日起，各主要商業(yè)銀行又將首套房優(yōu)惠利率由原來的7折，上調(diào)到8.5折。
　　央行11月2日發(fā)布的三季度貨幣政策執(zhí)行報告首次提出要“繼續(xù)引導(dǎo)貨幣條件逐步回歸常態(tài)水平”。21世紀(jì)不動產(chǎn)認為，這意味著信貸逐步收緊，而首當(dāng)其沖的就是占貸款新增余額約20%的房地產(chǎn)貸款的從緊。無論是貨幣政策的逐漸轉(zhuǎn)向、M2增幅的降低、信貸規(guī)模增速的壓縮，還是個人住房貸款和開發(fā)貸款的收緊乃至?xí)簳r性停貸，境外熱錢的嚴(yán)控，都確切無誤地傳達出一個信號：2011年房地產(chǎn)市場的資金流將迅速變細變小，開發(fā)商要過緊日子了。
　　最近，國家統(tǒng)計局發(fā)布的10月份房地產(chǎn)運行情況報告已經(jīng)透露出10月份全國房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持強勁增長勢頭，但開發(fā)企業(yè)的國內(nèi)貸款已經(jīng)出現(xiàn)0.9%的負增長，個人按揭貸款更是出現(xiàn)高達4.4%的負增長。21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師預(yù)計，這種負增長的趨勢今后幾個月將會繼續(xù)。這些信貸政策將與此前的其他所有調(diào)控政策一起，構(gòu)成房地產(chǎn)調(diào)控的“政策疊加效應(yīng)”，從而產(chǎn)生“1加1大于2”的效果。這種疊加效應(yīng)，可能遠遠超出業(yè)內(nèi)人士此前的預(yù)期。
　　如果政策調(diào)控力度不放松，半年后開發(fā)商將面臨非常嚴(yán)峻的局面。