重慶房產稅開征的雷聲再次響起。
“重慶的房產稅試點方案還未獲得最后批復,待消息確定后,將會第一時間召開新聞發布會。”重慶市財政局局長劉偉10月25日對記者透露,“參加發布會的有關媒體名單都已經擬定好了。”
重慶市地稅局一位基層官員同日向記者表示,目前尚未接到上級關于征收房產稅的指令。但市稅務局已對地方稅務人員展開培訓,內容包括掌握應用評稅技術核定房地產交易計稅價格的基本方法、學會操作應用軟件等。
此前,有消息稱,財政部、國家稅務總局、住建部已啟動對房產稅的會簽程序,其中包含已上報的重慶市房產稅試點方案。
據記者了解,目前重慶的房產稅試點方案較年初時的版本已有一些重要調整,如對重慶市民個人擁有三套以上普通住房的,改為從第二套開始征收房產稅;建筑面積200平方米以上的大戶型住宅物業,則從首套開始征稅。對高端住宅征稅對象的認定也有變化。
200平米大戶型首套征稅？
重慶秋季房地產交易會開幕前一天,10月13日,關于“重慶將于10月18日后全面開征房產稅”的消息在開發商間不脛而走。該消息當時也得到重慶政府部門個別官員的確認。
這在地產界引起極大震動。一位開發商短信下屬的銷售經理,要求其特別關注此事。一些開發商開始緊急調整銷售策略。一家房地產銷售代理公司的老總斷言,只有兩個字,“快跑”,因為“市場對房產稅出臺的預期,將抑制投資需求,短期內市場一定會受到影響”。
結果,10月14到10月18日這次房地產秋交會,據官方統計,4天累計成交商品住房41.21萬平方米,較今年春交會減少60.4%。
但到了18日,傳說的房產稅并未出臺。
“關于這個‘故事’,我們會在以后的發布會上做出說明。”劉偉25日對此表示,重慶還沒接到國務院明確的回復。
重慶今年初確定了“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的住房改革方案。即占人口三到四成的低收入群體由政府提供公共租賃房予以保障,占六到七成的中高收入群體由市場提供商品房解決,同時,通過開征房產稅,抑制房價過快上漲。
在今年全國“兩會”之前,重慶就已向國務院提出上述房改試點的申請,并在4月底向國務院遞交了具體方案。其中房產稅征收試點,是方案的重點內容。
一位知情的政府官員透露,“上報后,根據國家部委的意見,又進行了調整。”
據了解,調整之后,重慶版的房產稅,首先在名稱上有變化,以前是“特別房產稅”,現更名為“城鎮房產稅”。
在內容上,重慶擬試點的房產稅,以個人為單位,購買第二套房,每年按房屋評估價0.3%征收物業稅。二套房以房交所登記的第二套房為準,包含已經購買及即交購買物業。另外,建筑面積200平方米以上的大戶型住宅物業,
首套即征收房產稅。
這較記者在今年4月看到的版本有所改動。原來的方案提出,重慶市民個人擁有三套以上普通住房的,從第三套開始征收房產稅,新方案則改為從第二套開始征稅。
“4月版的方案,對征收時間之前有多套房產的市民,并沒有明確何時開始征稅,而新的方案可能會將這些一并納入了征稅范圍。”
一位知情人士透露。
在高端住宅的認定上,原來在征稅對象上,分有獨棟住房,及單套面積在200平方米以上、每平方評估單價達到上年度商品房均價3倍以上的高檔商品房兩類,新方案將征稅對象統一為“200平方米以上的大戶型”。
知情人士透露,重慶的房產稅可能將實行累進征收,在具體征收中,依據面積分檔,按檔次逐級調高稅率。擁有的房產套數越多,面積越大,其最終繳付房地產稅的稅率也越高。這一點和4月的版本是一致的。
財政部財科所所長賈康本月23日在成都舉行的第一屆西部金融論壇國際資本論壇上表示,目前離房產稅最終推出的時間不會超過一年。房產稅不會向“第一套房”征收。劉偉對此未予置評,只是稱,財科所并非信息的權威發布部門。
不過,在重慶房產稅試點方案正式獲批和出臺之前,上述新方案不排除仍有再作調整的可能。
或按面積分檔調高稅率
按照4月份的方案,重慶的房產稅擬于7月30日起征收。這說明重慶對該稅的征收已有充分的準備。今年6月,劉偉也曾對媒體表示,重慶已做好開征房產稅的相關準備。
西南政法大學財稅法專家張怡教授認為,重慶的試點在法律層面是可行的。首先是在1986年《房產稅暫行條例》框架下制定,另外,像當年東北、新疆試行增值稅改革一樣,這種經中央政府授權的試點,允許在試點中對現行法律有所突破。
不過,重慶房產稅方案在未正式揭開面紗前,仍有許多謎團待解。
西南大學教授、原重慶市國土局副局長邱道持提出疑問:“如果個人二套房就征稅,那么個人在市外或主城以外區縣購二套、三套房征不征稅？”
邱道持稱,現在主城與區縣各國土局,以及各地國土房管部門之間,都還沒形成一個數據庫,這是在征收前要仔細考量的事,需要在前期做大量的基礎性工作。
另外,邱道持認為,在保有環節增收房產稅,帶有重復征稅的嫌疑。按照現行法律,購房者只有70年的土地使用權,這部分土地租用的稅款,在購房前已交付。從理論上說,房產稅征收時,應該扣除土地那部分價格,單計房屋的價值,否則就是重復征稅了。
重慶理工大學工商管理學院副院長許難奇認為,政府應首先明確,征收房產稅到底要起到什么樣的作用。
“房產稅是可以轉嫁的。中國正在高速城市化的過程,住房本身存在剛性需求,如果剛性需求存在,那么房產稅就會轉移到下一個購房者,這樣反而會推高房價。”許雄奇說。
據最新的統計,重慶主城區商品房均價為每平方米6905元。業界甚至政府也認為,重慶的房價和上漲幅度在西部并不算突出。既然如此,重慶政府為何還要積極申請房產稅先行試點呢？
有學者分析,房產稅在物業持有環節征稅,可為地方政府帶來的是更持續穩定的稅收收入。重慶這次大規模的公租房建設,加上土地成本,擬投入近1000億元資金。而如果將房產稅收入全部投入公租房建設,將可望部分解決后者的建設資金來源問題。
另外,重慶近年來也出現了房價上漲較快、投機趨多的狀況,“提前加以控制,觸及利益較少,有利于改革的順利開展,也有利于地方房價的健康發展。”上述學者表示。
重慶市政府對經濟前景的積極預期,也被認為是征稅的底氣所在。
房地產為地方政府貢獻了35%以上的稅收,對地方經濟、就業均有深遠影響。而征收房產稅,嚴重依賴土地財政的地方政府,可能面臨土地市場低落而帶來的一系列連鎖挑戰。除非重慶經濟能長期保持高速增長。
重慶市長黃奇帆已向外界傳達了這種樂觀。他在近日向來自國內外的金融專家推介重慶的會議上透露,今年前三季度重慶GDP增長17.1%,增速排在西部第一位,今年GDP增速可達16%,“我自己認為,在今后五年,保持15%左右的增長率,在重慶是可能的。”黃奇帆說。
許雄奇認為,如果經濟增長能達到這一目標,房地產產業也是持續向上,房產稅的沖擊就不會太大。“但仍要考慮周全,預防萬一情況。”