預期、成交價差達歷史高位 退房潮初現

　　盡管過去的三年半時間里，北京二手房在歷次調控中均表現出“易漲難跌”的特性，但９月２９日出臺的調控新政改變了這一狀況。根據“鏈家地產”發布的北京二手房研究報告以及記者從熒燦地產等經紀公司了解到的情況，“9·29”第二輪樓市調控政策出臺至今，新政明顯的抑制需求趨勢，使北京二手房預期價與成交價差達到歷史高位，在部分區域甚至出現了一定規模的退房潮。業內人士表示，依照二手房跟漲領跌的特性，北京二手房價先于新房領跌幾成定局。
    “鏈家地產”昨日發布的北京二手房研究報告顯示，五六月份，業主預期的掛牌價與實際成交價之間差距在10%左右，7月以后，這一差距已擴大到12%左右，10月份更是擴大到13.1%，達到歷史高位。“鏈家地產”副總裁林倩認為，在7月以后成交價未進一步跌落，9月甚至略有增長的情況下，預期價格與實際成交價格差距再次拉大，主要是因為業主預期迅速提高，需求卻未跟進。
　　林倩表示，進入10月，業主預期依舊樂觀，但二次調控抑制需求趨勢明顯，成交門檻的阻擋以及部分需求在業主報價不斷走高的情況下進入觀望，都會促使成交價下跌，從而影響業主較高的價格預期，將使價格進一步平抑。
　　此外，二手房供需比也跌至四年來又一新低，達到1：2.7。從以往情況看，供需比出現由高到低或由低到高本質變化的2-3個月后，房價拐點也會相應出現。
　　而隨著調控深入，同一區域同樣性質的新房與二手房的價格差也由調控前最高時的51.4%降至14.5%，大興、房山等區域更是出現了一二手房價差超過10%的倒掛情況。對此，北京市中介協會會長陳通順表示，依照二手房跟漲領跌的特性，當前二手房價格下行壓力相當大。
　　除了價格，由于“9·29”新政后部分二手房的稅率翻了一番，首套住房最低首付比例也由20%提至30%，考慮到成本上漲等原因，部分購房者開始退房。來自熒燦地產的數據顯示，近幾日進入糾紛狀態的合同占到了總數的7.5%，比節前翻了一番，且其中80%是購房者提出來的。
　　“違約量增加，最根本的原因是二次調控后購房者看跌市場。”熒燦地產市場部經理李娜表示，恐怕新房也將出現大規模的退房潮。“期房是以樓盤封頂時間為節點開始和銀行簽訂貸款合同的，但目前市面上銷售的新盤，相當一部分是沒有封頂的，所以部分客戶將面臨首付和契稅提高的情況，購房成本至少增加10%，一旦購房者無法湊夠這10%，退房潮可能就會從二手房延伸至新房市場。”