上海10月7日出臺樓市調控細則（又稱“滬十二條”）,其中的“限購令”最受關注,這一臨時性的政策中,規定上海及外省市居民在上海每戶家庭限購1套房。
但市場人士認為“限購令”是在壓制暫時需求,而不會消滅需求,抑制房價效果有待市場檢驗。而房產稅這只還沒有落地的“靴子”又被認為是“紙老虎”。
“限購令”見效需緩沖期
以十一黃金周前后上海樓市的成交量來看,目前國家二次調控的政策似乎還沒有發揮出威力。
根據佑威房地產研究中心提供的數據,今年十一黃金周,上海新房的成交量為20.7萬平方米,為去年同期的2.25倍,10月7日,長假最后一天,上海新房的成交量更是高達8.6萬平方米,占據整個黃金周成交量的四成,均價19160元/平方米,環比去年同期大漲33.8%。無論成交量還是成交均價,均為近五年的最高點。
另外來自美聯物業市場部的數據顯示,10月4日至10月7日共成交2131套商品房,日均成交量約為533套,其中1938套為新房,日均新房成交套數約為485套。
有關專家直言,國慶前有很多購房人集中完成交易,所以新政效應最快也得下個月方能顯現。“新政出臺買賣雙方都有一個相互消化的過程,一個月之后交易量應會出現顯著變化。”
上海房管局一官員告訴中國證券報記者:“現在市場心態浮躁,希望政策立竿見影,這不現實,需要一定的緩沖期。”
上海樓市細則出臺后,確實有一些購房者表示先觀望一段時間。據21世紀不動產的一位負責人介紹,很多房東在得知新政出臺后,心態有了微妙變化,愿意和看房者議價。
房產稅并非為降房價
北京、深圳、上海、廈門等城市推出了不同版本的“限購令”,此前的一系列樓市調控難以真正撼動房價,反而讓樓市更加撲朔迷離。在這種背景下,“限購令”被寄予了厚望,但和其他許多調控政策不同,各大城市的限購令都有一個定語:“暫時”。
這傳遞出微妙的市場信息。上海市房管局等8部門9日對“滬十二條”進行解讀指出,上海“限購令”何時結束將由新政后的市場供需狀況、房地產市場價格是否控制住為條件,尚無明確期限。
全國房地產經理人聯盟上海輪值主席、上海乘星行行銷服務機構總經理李驍接受中國證券報采訪時表示,“限購令”出臺,對房地產調控而言,現階段恐怕治標不治本。
“以北京每個家庭限購一套的'限購令’為例,出臺至今,北京的房價并沒有下降,理由其實很簡單,需求可以被壓制,但不可能被消滅,如果不著力于改善供求關系,調控預期,一旦限購政策放開,原來的需求如潮水般出現,市場只能報復性的反彈。”李驍并不看好“限購令”,原因是無法打消市場的預期。
如果此輪調控不理想,政府還有一張“王牌”:房產稅。之前輿論驚呼老虎來了,最近似乎發現房產稅是“紙老虎”。目前上海市已建立房屋狀況信息中心,為征收房產稅鋪路,上海有開征房產稅的基礎條件,一旦國家政策明確,可加快推進。業內人士稱,房產稅將先“部分征收”,三套房以上征收的方案出臺的可能性比較大。上海房管局一官員對中國證券報記者表示,上海肯定是“試點征收房產稅的城市”,先試點再推廣全國,但征收房產稅不是為了降低房價。
房產稅或將推高租金
復旦大學住房政策研究中心執行主任陳杰認為:“現在大家對房產稅的期望值有些高過頭了,對房產稅的效果也有些夸張。實際上房產稅開征達不到那么大的作用,在很多征收房產稅的國家里,照樣有房地產泡沫。在短期之內,可能對房價上漲有一定的抑制作用,但長期來看,一些投資客可能還是會囤房。”
“把房產稅當救命稻草無法拯救樓市。”上海乘星行行銷服務機構總經理李驍直言。李驍認為,從政府宣傳的角度看,出臺房產稅的兩大作用:調控樓市和調節居民收入。對于“調控樓市”,所產生的影響是暫時的,雖然增加持有者的成本,但不可能從終端的產品上讓其價格下降,不足以調控市場降溫。以2004年增加交易稅為例,其增加的成本可達總房價的8%-12%,但房價依然上漲。
“參考國際物業稅0.8%-1.2%的標準,房產稅征收0.3%-0.4%當屬合理,100萬價值的房產每年增加3000-4000元的成本,但該部分的成本極容易轉嫁至租金上。”李驍認為,房產稅出臺,將大幅度推高房屋租金。
李驍說,如果說房產稅不能調控房價,其另一功能調節收入可以實現,稅收用來解決保障性住房的建設資金。
也有人認為,目前抑制需求的調控政策是在為增加供給爭取時間,先把需求壓住,再增加保障房的供給。在李驍看來,這個說法有待商榷,首先保障房在2009年資金寬裕的情況下都沒有完成建設計劃,今年政府非常重視,目前也僅完成計劃的70%,其供給量需要數年才能在市場發揮作用。
有專家認為,僅有房產稅是不夠的,還應該增加房屋閑置稅,以法國為例,如果房屋空置一年,征收10%的稅收,逼迫投資客退出房地產市場。進一步健全稅收制度,將房產稅用于公共服務,用于保障民生,才能真正有效果。
10日,上海市市長韓正在市長國際企業家咨詢會新聞發布會上表示,在上海,房價太高是個不爭的事實,房地產領域過度的投資和投機,已經嚴重扭曲了房地產基本的居住功能,損害了人民群眾的利益。他表示,上海堅決貫徹中央的宏觀調控決策,針對上海房地產市場的特殊情況,采取更有針對性的調控措施。