上海本地一個以保障房開發為主業的上市房企利潤率達到23.42%,但政府要求保障房的利潤率最高為3%,即使扣掉占總開發比例不到3成的商品房貢獻利潤,其保障房開發利潤依然令人驚訝。
　　保障房的實際利潤率難道大大高于政府規定的3%的利潤指標？近期,萬科、保利、中建、綠地、富力、遠洋等一批一線房企先后高調進軍保障房領域,開發商對這個領域的熱情,使得人們對于一向被稱作“雞肋”的保障房利潤不得不重新評估。
    多位業內人士認為,保障房的利潤“一定”高于3%的政府指標,其帶來的不僅僅是浮于賬面的“微利”,開發商高調進軍保障房是“圖謀”其賬面以下的附加利潤。雖然保障房開發的賬面利潤有限,但資金周轉速度快,在資金緊張時還可以利用保障房土地進行融資。實際上,承建保障房之后,開發商還可以從政府獲得信貸、土地、稅收等多種優惠條件。

　　“薄利”存疑

　　何以近段時間眾多一線房企高調進軍保障房市場,一個以保障房開發為主業的上海本地上市房企的財報,回答了記者的疑問。記者發現,該企業保障房開發比重達到70%~80%,而2009年度的利潤率為23.42%,即使扣掉占總開發比例不到3成的商品房項目貢獻的利潤,其開發利潤仍然大大高于政府的限定。
　　對于上述矛盾現象,業內人士卻認為很“正�！�。
　　佑威房地產研究所副主任陸麒麟告訴記者,保障房的利潤率“肯定會超過政府公開的3%”。他表示,上海區域的保障房項目,一般涉及的資金超過10億元,開發商需要繳納25%的準備金,如果利潤率只有3%,開發商不會投入“幾個億”來做保障房。
　　近日,萬科集團一高管也曾向媒體透露,萬科近幾年參與的保障房項目凈利潤率可達6%。業內人士認為,上述萬科高管所述的保障房項目利潤率是保守數字。
　　復旦大學住房政策研究中心執行主任陳杰表示,雖然保障房中的經適房是按照成本定價,但是建設成本實際上是由承建保障房的開發商自己申報,政府很難精準核查,例如人工成本、建筑成本等,實際上這個數字的彈性很大。
　　上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭也表達了相似的觀點,他認為,一般的保障房利潤“肯定超過3%”,大概能達到5%~10%,如果企業的操作能力較強,利潤率將會更高。

　　開發商另有圖謀

　　業內人士表示,雖然賬面利潤遜于商品房開發的“暴利”,但是保障房項目帶給開發商的附加利潤卻相當可觀。
　　中國房地產信息集團分析師薛建雄認為,雖然保障房的利潤不高,但資金周轉速度快,而且,在資金緊張時還可利用保障房土地進行融資。實際上,進入保障房建設行列,還意味著增加了一項拿地的籌碼,開發商可以藉此從政府獲得信貸、土地、稅收等多種附加優惠條件。
　　業內人士分析,事實上,即便不主動參與,保障房建設也是大部分房企的必由之路。今年3月,國土資源部出臺的19條土地調控新政中,明確指出:保障性住房、自住性中小套型商品房用地供地比例不得低于供地總量的70%,開發商“只要拿地開發,就繞不開保障房的建設”。
　　一位接近上海市政府土地部門的人士透露,過去兩年,上海市已啟動了幾十個大型居住社區,并以邀請招標的方式確定了開發商,但這些居住社區的定位尚不明朗,其中到底多少比例是保障性住房,多少比例是普通商品房,均未有定論。
　　同時,本輪調控下,商品房滯銷已成為現實,而且調控時間預期長達一年或者更久。這樣的背景下,保障房的諸多優點開始凸顯出來。這些因素,都促使開發企業愿意通過保障房渠道走近政府,在承建保障房之后,覬覦獲取更多的附加利潤。
　　薛建雄認為,保障性住房不僅有政策優勢,建成后由政府回購也避免了銷售風險。同時,銀行在貸款方面給予的支持很大,部分項目甚至可以通過流動性貸款來啟動,對于企業來說,其實際投入的資金已接近于零。在融資門檻高度提高的今天,對于銷售回款乏力下現金流趨向吃緊的開發企業,這筆買賣可謂十分劃算。
　　房地產營銷策劃專家謝逸楓曾對此算了一筆賬,他認為,保障房建安成本較低,同時宣傳和銷售費用不高;需求穩定、資金周轉速度快;另外保障房更容易獲得銀行貸款,自有資金比例甚至可以低到20%以下,“如果成本控制得好,以自有資金來算回報率,保障房利潤率可以放大到30%~50%”。