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樓市調控100天后,樓市格局走向混亂狀態:高價盤、老項目后期成交持續低迷,低價入市的純新盤卻逆市熱銷;通州區商品房九成滯銷,大興、房山等區域新盤卻遭“瘋搶”,甚至出現久違了的“日光盤”。
離“金九”不足一月,北京新房市場走勢卻變得愈加撲朔迷離。近期,保利、綠地、萬科位于大興、房山區域的項目均低價熱銷,一定程度上引發了業界對價格戰的猜想。
在業內人士看來,從限制信貸規模,到進一步禁止銀信業務,地產商各種來錢渠道基本被封堵。對于現金流和業績的需求,會是地產公司下半年的最大課題,因此在某些區域很可能會出現明顯的商品房價格戰。
“低價入市的新盤肯定會影響周邊項目,甚至掀起新一輪降價潮,而房地產市場的最佳狀態就是快速推盤,薄利多銷。”北京萬科營銷總監肖勁說,在樓市調控政策頻出的當下,開發商暴利的時代已一去不復返。
新盤低開拉動成交量
樓市成交量連續下挫3個月后上月迎來首次反彈。
據北京市房地產交易管理網數據統計,7月份,北京共成交期房住宅4950套,成交面積51.9萬平方米,環比分別增長16.7%和25.1%。除去保障性住房,實際成交的期房商品住宅為4035套,成交面積為44.5萬平方米,環比分別增長39.2%和39.6%。
這與標桿房企大規模促銷不無關系。
亞豪機構副總經理高姍指出,7月份北京樓市成交量明顯增長的主要原因是多個優質項目低價入市銷售,性價比突出。其中,位于大興的保利茉莉公館、新里西斯萊公館,位于房山的萬科長陽半島等項目均采用低價入市策略,取得不俗業績。
7月24日,中糧萬科長陽半島火爆開盤引爆了北京樓市。根據后來公布的數據,項目一期854套房源引來約7000名購房者,全部房源在2天內售罄。北京市房地產交易管理網顯示,截至8月5日,該項目已簽約767套。
相比熱銷,更為人們所關注的是:萬科降價了。此前,萬科方面對外宣傳稱,中糧萬科長陽半島原本打算賣1.5萬元/平方米,后來下調至均價1.34萬元/平方米。這個價格僅比相鄰的6號地限價房項目1.25萬元/平方米的均價高出不到1000元/平方米,并且長陽半島為精裝修產品,為萬科賺足了眼球。
事實上,這并非真正意義上的降價,只是調低了開盤預期。現階段,如此“積極定價策略”已經成為開發商的普遍做法,并且屢試不爽。早于萬科開盤的大興黃村保利茉莉公館與綠地新里西斯萊公館均采用了此策略。
這些樓盤之所以能在調控下取得開門紅,價格低開是最關鍵的因素。中原地產華北區域總經理李文杰認為,這些新開項目都位于去年拿地競爭最為激烈的熱點區域,然而現在卻以低于市場均價的方式推出,引燃了剛需人群的購買愿望。經過三個多月觀望,新盤的大規模低價入市有可能引發連鎖反應,打破市場僵局。
價格壓力凸顯
值得注意的是,與房山、大興等區域形成鮮明對比的是,房價一度暴漲的通州區目前已經陷入冰點狀態。
據北京市房地產交易管理網數據顯示,截至8月3日,通州區在新政后總預售項目為9個,總提供房源數量為2552套,但其中簽約量264套,簽約率僅為10.3%,9成房源滯銷。新政以后通州單個項目銷售率最高僅為31.8%,更有4個項目接近零成交。從成交的房源看,大部分項目實際銷售均價全部低于開發商預期,甚至低30%左右。
同樣慘淡的還有二手房市場。據熒燦地產監測數據表明,7月份,在通州有過成交記錄的29家中介公司中有24家中介成交量不足10套,其中13家公司僅達成交兩套的“生存底線”。同時,通州二手房均價也跌到了13200元/平方米,比新政前暴跌了3成。
熒燦地產認為,通州區目前還處于泡沫回落階段,二手房價格仍將被壓制一段時間,預計8月銀行貸款政策的縮緊以及進入到實操階段會繼續排擠部分購房需求,所以直到年底前,通州房價依然會在低位徘徊。
盡管陷入冰點,但目前通州樓盤的大部分開發商并沒有明顯的降價意愿,只是慣常地選擇了加大促銷力度。但業界推測,當商品房滯銷越來越嚴重時,房價極有可能醞釀大幅下調。
有統計數據顯示,除朝陽和海淀兩個大區外,樓市存量最高的區域——通州區已經占到了北京全市存量的20.4%,但實際成交量僅占全市成交量的不足5%。
北京中原三級市場研究部總監張大偉指出,通州的單個項目平均庫存量也最高,預示著該區域銷售壓力將越來越大,房價下調壓力亦巨大。
中原地產市場研究部認為,最近一些標桿企業的低價熱銷,很可能影響諸多房企的銷售策略。由于相比標桿企業,部分中小企業拿地成本要低很多,這將使得區域很可能出現明顯的商品房價格戰,降價的幅度很可能超過10%,而且將會傳導到全市。
不過,也有業內人士指出,目前對開發商影響最大的還是政策的執行力度,其中最重要的還是信貸政策,如果下半年銀行放開現有的信貸政策,價格戰就可能不會出現。
“在新政推出迫使房價上漲趨勢得到初步遏制之后,當前政府主要通過落實執行細則、規范政策口徑等方式維持前期調控效果。但總體而言,還是難以確定下一步具體政策走勢。”中原集團研究中心高級經理劉淵表示,另一方面,由于市場普遍供應不足,故難以出現大規模降價促銷形勢,導致各地市場成交在低位起伏波動,最終制約市場持續回暖。
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