近日,北京公布了3個公租房項目的成本租金,每平米從22元/月至30元/月不等。新華社記者上周六發表時評,質疑公租房成本租金偏高。市住建委昨天表示,此次公布的成本租金并非實際將收取的租金,北京目前尚未確定具體公租房項目的租金標準,將來的租金標準肯定會根據市場租金下浮計算,并且會綜合各方面意見。
    市住建委相關人士表示,目前公布的成本租金,僅僅是按照公租房成本測算出的租金,并非最終的租金標準。按照《北京市公共租賃住房管理辦法(試行)》的規定,將來在公租房項目配租時,會結合承租家庭的負擔能力,并根據同類地段類似房屋市場租金一定比例下浮,確定公租房項目的租金。不同地段和區域的公租房將確定不同的租金標準。
　　目前,北京公租房均處于建設期間,未正式投入使用,還未確定具體每個項目的租金標準。據了解,首批公租房項目有望在今年年底配租。
　　這位負責人還表示,北京的公租房和所有保障房一樣,都堅持“陽光工程”,在每一個階段都會聽取各方面的意見。將來租金標準的確定,同樣也會綜合各方面意見,由相關部門核定后公布。對于是否采取舉行聽證會的方式,這位負責人說,目前尚未確定。

　　焦點1
　　高價公租房有違初衷？
　　相關人士稱若定價過低,公租房退出將成難題

　　前日,相關人士稱“北京公租房的成本租金計算是合理的�！庇芯W友指出,“高價”公租房違背了建設公租房的初衷,建議公租房租金應在市場價的1/3左右。
　　一位參與制訂北京公租房相關政策的人士認為,公租房與廉租房不一樣,廉租房面向的是低收入家庭,是城市中最困難的群體,政府有責任去保障這些人群。公租房面向的是夾心層人群,暫時買不起房,過渡性居住,這個范圍很寬,月收入七八千的家庭,也可以申請公租房。因此,公租房租金的定位應該是低于市場租金,但不能過低。如果太低,誰都不愿搬走,將來退出就成為難題。對于公租房,政府已免去了土地溢價,并有稅費的優惠政策。如果過低就意味著政府多補貼,而政府大量補貼夾心層,對納稅人也不公平。
　　數說:據報道,7月北京住房租賃均價為每套2797元/月。按照平均80平米的租房面積算,每平米每月租金超過34元。

　　焦點2
　　拆遷成本為何入建設成本？
　　政策房開發商稱一級開發“成本錢”必須要支付

　　針對相關人士“公租房的建設成本在每平米6000元到8000元”的說法,有網友稱,拆遷成本不應計入公租房的建設成本中,就算有拆遷成本,也不能算到公租房承租人頭上。
　　上述參與制訂公租房政策的人士稱,不同區域的一級開發成本不同,公租房大多位于軌道交通沿線,大約每平米在三四千元。公租房的工程建筑安裝成本約每平米三四千元左右。兩者相加,建設成本在每平米6000元到8000元。
　　一位政策房的開發商表示,土地必須先經過拆遷、場地平整等一級開發,成為能蓋房子的“熟地”后才能供應。一級開發就相當于土地的成本。以四、五環一帶地鐵沿線土地為例,最高的一級開發成本接近每平米1萬元,較少的也在每平米5000元左右。無論是劃撥的土地,還是招拍掛出讓的土地,一級開發這個“成本錢”都是需要支付的。政府提供給公租房的土地是成本價,無償放棄土地收益。如果一級開發成本也不計算在內的話,政府就要倒貼。
　　說法:據《國際金融報》報道,中國房地產信息集團分析師薛建雄稱,資金問題是公租房能否推廣的關鍵。如果不把地價計入,先從建安成本考慮,租金回報率還是會比較高。如果用租金回報作為抵押來發REITs(房地產投資信托基金),就可以解決資金的問題。

    焦點3
　　公租房為何不“因人定價”？
　　相關人士稱解決貸款壓力后可按收入確定租金

　　鑒于外地公租房政策多為“因人定價”,有網友表示,北京公租房價格不應該統一定價,因為不同的地段和房子租金不應該一樣。目前,各地的公租房方案多是“因人定價”,北京也應該進行嘗試。
    上述參與制訂北京公租房相關政策的人士認為,與經適房、限價房等出售型政策房不同,公租房是租賃型的,這使得資金的回籠速度很慢。政府沒有能力投入巨大的資金建設公租房。目前公租房的成本投入主要依靠貸款。而貸款是要支付利息的,在公租房運行的初期,如果租金收入連利息都支付不了的話,貸款就會“利滾利”、越來越多。公租房也無法持續循環下去�！氨窘疬�清后,公租房就完全屬于政府了,就幾乎沒有了成本租金,公租房的租金就可以靈活掌握了。政府可以根據不同收入的家庭收取不同租金的方式,來確定公租房的租金標準。收入越低的家庭可以收取越低的租金,收入較高的家庭則可以收取較高一些的租金�！�
　　說法:參與制訂的這位人士稱,在公租房使用租金償還利息的同時,政府可以每年從財政中拿出一部分錢來,逐步償還公租房的貸款本金。計算顯示,如果每年償還1%的話,需要39年就可以將本金還清。如果每年償還2%的話,需要27年。　

　　- 前世今生

　　公租房“排外”曾遭媒體質疑
　　擴大房源籌集方式后向非京籍人士開放,具體細則正在制訂

　　一場圍繞租金展開的質疑,把公租房這個北京最“年輕”的住房保障品種,推到了風口浪尖上�；厮荼本┕�租房的歷史,雖然時間并不長,但從它“出生”開始就備受社會關注。

　　出生 讓保障房變“租售并舉”

　　公租房的“前世”,要追溯到2008年。2008年年初,北京表示將推出一個新的政策性住房———政策性租賃房,供一些暫時買不起房的人過渡性居住。對于它的覆蓋人群,副市長陳剛當時表示,它的使用范圍較寬,包括畢業大學生、外來人口等。此后,相關政策的研究和制定隨之開始。
　　2009年5月,按照住建部的統一要求,北京將“政策性租賃房”改名為“公共租賃住房”�！肮�租房”這個新名詞首次見諸媒體。當年8月,《北京市公共租賃住房管理辦法(試行)》出臺,北京也成為了全國首個推出公租房的城市。
　　相關負責人當時解讀認為,“公租房政策的出臺,標志著北京的住房保障由'以售為主’,開始向'租售并舉’轉化。至此,北京的住房保障品種,從原來的廉租房和經適房兩類,增加到廉租房、經適房、限價房和公租房四大類。對沒有購房支付能力的低收入家庭實行廉租政策;對有一定支付能力的低收入住房困難家庭配售經適房;針對中等收入家庭的自住需求提供限價房;針對夾心層和過渡期住房需求提供公租房�！�

    成長 集體土地建房供“蟻族”住

　　不過,在這次出臺的管理辦法中,外來人口并沒有覆蓋到公租房的范圍內。試行辦法明確,公租房的供應對象是已通過政策房審核的家庭,限定為本市戶籍。這隨之引起了媒體的質疑。
    市住保辦相關人士說,并非沒有考慮到非京籍人士的需求。當時,廉租房、經適房、限價房申請家庭的審核數量已達10多萬戶。“這10多萬戶中,有一大部分人還是處于輪候狀態,或無力購買。比如年齡偏大、申請貸款時有問題。他們愿意租政府提供的房屋。考慮到輪候家庭的量比較大,剛開始建設的公租房可能還滿足不了他們的需要。所以在辦法的試行階段,優先考慮了這部分家庭。”
　　公租房推出的第一年,北京計劃新建和收購房源50萬平米。此時,公租房的模式還僅限于政府組織建設和收購這兩種方式。
　　隨著時間的推移,政策也發生了變化。2009年年底到2010年年初,市住建委和市規劃委均表示,除了政府組織建設和收購的公租房外,還鼓勵國有企業、產業園區和社會單位利用自有土地建設公租房,解決本單位職工和引進人才住房需求;鼓勵集體經濟組織盤活集體建設用地,按照規劃建設公租房,提供給“蟻族”等外來人口居住。這意味著公租房的房源籌集方式擴大,非京籍人士將重新納入到公租房的保障范圍內。
　　雖然公租房已確定將向非京籍人士開放,但哪些非京籍人士可以申請到公租房？需要哪些準入條件？這些均尚未確定。據了解,北京公租房的管理細則正在制定中,細則出臺后會對上述內容進行明確。屆時,非京籍人士就可以開始申請公租房。

　　現狀 已超過1萬戶登記公租房

　　今年年初,北京確定的新開工政策房計劃中,公租房是8000套。今年3月,這個目標被提高到1萬套,上個月更是提高到2萬套。至此,公租房成為今年北京臨時增加供應計劃的唯一政策房品種。市住建委主任隋振江還表示,截至上月底,今年已落實公租房建設項目19個,全市建設收購房源數量將達到26067套。截至目前,已經開工11750套。
　　“目前,北京公租房的重心還主要是在建設這一塊,要加大建設力度,提高供應量,讓老百姓看到希望。”市住保辦相關負責人昨天說。根據統計,目前北京已經進行公租房需求登記的家庭超過1萬戶。