新一輪房地產調控政策出臺近3個月來,新華社記者分赴各地采訪時發現,與一線城市樓市“價跌量縮”相比,二線城市的降價效果似乎并不明顯,有的房價略有降低,還有的不降反升,更有一些城市房價雖然“低迷”,卻與調控政策并無直接關聯,而是另有“隱情”。
　　有專家稱,成交量的明顯萎縮說明投機性需求正在離場,加上今年5.6億平方米的新增住宅供給量,2010年下半年一線核心城市房價下跌幾成定局。     　

   成都大連青島:樓市“虛火”略降溫

　　數據顯示,6月份成都主城區商品住宅成交4811套,環比下跌了21.1％。7月8日,新華社記者來到成都新近開盤的“保利·金香檳”售樓部,銷售員李洋說,購房可以享受“2萬元誠信金抵4萬元房款,按揭優惠1％,一次性5％”等優惠,房價在7000元／平方米左右。“開盤價比預期價格至少降了1000多元。”
　　成都是獲批國家級綜合配套改革實驗區的省會城市,與一線城市的境遇類似,土地流拍、成交下滑、價滯量跌,成為調控以來成都樓市的關鍵詞。
　　5月21日,在成都市調控以來首次主城區土地拍賣中,六宗土地有兩宗因無人出價而流拍。數據顯示,4月份起住宅用地成交均價從高位回落,5月份環比下跌近49％,6月份跌幅回落。
　　進入6月,大連樓市多個樓盤出現“個位數成交”,萬科(000002,股吧)多個項目推出了全款打折優惠。青島作為最早出臺地方調控細則的城市之一,6月份住宅成交下跌幅度達到52％,當月下旬多個項目以低于周邊二手房千元的價位開盤。
　　中國社科院研究員馬光遠說,部分二線城市,如大連、青島等地,近年樓市泡沫堆積,萬元樓盤層出不窮。
　　“由于區位、環境等優勢,成都、大連等城市購房需求依然旺盛,中長期房價仍然看漲。”東北財經大學教授肖興志說,目前不高的成交量可能為后市積蓄更大的需求。
　　“需要關注的是,已有泡沫的二線城市房價尚未切實下跌,交易卻在回暖。”馬光遠說。
　　調查發現,有的二線城市,個別銀行開始暗地放寬房貸標準,一些投資者仍能以零首付買數十套房子,這些都應是下一步調控的重點所在。

　　沈陽呼和浩特:房價漲勢強勁

　　“房價怎么越調越漲？”在沈陽市民劉立強看來,一些調控政策似乎是“摁下葫蘆起了瓢”,一線城市下去了,二線城市又起來了。7月初,沈陽市核心區域的部分樓盤已直逼萬元大關。
　　作為東北的中心城市,沈陽樓市一向波瀾不驚。然而2009年進入了“快速上升通道”。當年1月,遼寧省贏得2013年全運會承辦權,沈陽市成為主會場,全年商品房均價漲幅達14％。
　　今年5月,沈陽經濟區獲批國家級綜合配套改革實驗區。5月,商品房合同備案均價同比上漲37％,環比上漲近7％;上市量創歷史新高,達160萬平方米,交易面積同比增長29％。恒大地產在全國多個城市統一降價之際,在沈陽樓盤卻每平方米漲了100多元。
　　“概念板塊增溫和投資性購房增加,是量增價漲的重要推手。”沈陽建筑大學教授范翰章說,沈陽地鐵周邊、全運村附近是近期房價上漲較快的區域。
　　此外,據測算,目前沈陽投資性購房比例接近30％,而一年前僅為10％左右。同時,沈陽也成為開發商的投資熱土,全國房地產綜合實力排名前30名開發企業,七成以上已在沈陽投資。
　　調控政策實施以來,呼和浩特樓市呈現量價齊升的態勢。5月,市區新建商品房銷售平均價格為4713元／平方米,同比增長20.17％,環比增長4.99％。例如,錦繡城小高層住宅,4月初起價為4800元／平方米,如今起價即為5300元／平方米,戶型好的漲至5600元／平方米。
　　“呼和浩特市區住房,10％到20％被外地人購買,這也刺激了當地的房價上漲。”內蒙古財經學院教授梁榮認為,投資、投機等因素對二線城市樓市的拉動不可小視。
　　“從沈陽、呼和浩特等二線城市看,房價漲速明顯超過當地居民收入增速,房價收入比在擴大,表明投資需求增長迅速。”世界華人不動產學會會長李明說,遏制投資、投機需求是本輪房地產調控的核心目標。要達到此目標,地方政府還需出臺細則,落實調控政策,嚴格控制房價過快上漲。

　　長沙重慶:“價格洼地”有隱情

　　一直準備買房的湖南長沙市民范青發現,調控近3個月,很多新老樓盤價格基本上“濤聲依舊”:宣傳起價每平方米5000多元送1000元裝修,到實地一看,“裸房價”基本還在調控前的位置。
　　7月初,新華社記者走訪長沙一些房產中介了解到,目前主城區房價約為5000元／平方米,與4月初相差無幾。長沙樓市對調控的反應似乎并不敏感,顯示出異乎尋常的平靜,“房價洼地”成為外界對當地房價的基本判斷。
　　新華社記者調查發現,所謂“房價洼地”,與“回報地”“定向房”有很大關系。大約2007年以前一個時期,長沙市大量采用土地回報方式,刺激民間資金進行基礎設施建設,“回報地”開發使長沙住宅供應量長期居高不下。2008年起,長沙又在全國率先推行了經適房貨幣補貼,一年解決了1.2萬戶低收入家庭住房問題。此外,還有相當一部分公職單位與開發商合作,進行“定向房”開發,向本單位人員提供大量低于市場價格的“定向房”。
　　與長沙類似的還有重慶、長春等城市。“非市場化住房供應多,是這些城市的共同點。”中國住宅研究會副會長顧云昌說,重慶年內啟動的公租面積高達1000萬平米,重慶今年保障性住房、棚戶區改造、中小套型商品房三類用地占今年全市城市住房供地總量的76％。
　　調查顯示,本輪樓市調控以來,有相當規模的資金開始流向二、三線城市的樓市,這將成為未來房價上漲的重要推手。而同時,部分二線城市認為,與北京、上海等一線城市比,當地房價不高,調控應該因地制宜,不要一刀切,也為將來房價走高預留了政策空間。
　　專家認為,盡管二線城市房價仍未到“發燒”地步,但不能忽視投資投機需求增加、房價上漲較快等問題。二線城市對樓市調控不能置身事外。
　　馬光遠指出,樓市調控是要抑制投機,保障居民基本住房需求,在這一基本點上沒有一、二線城市之分。“當前,應傳遞一個明確的信號,樓市調控是長期政策,各地要切實落實好中央調控措施,預防和遏制樓市泡沫產生或增大。”