京版樓市新政日前發布，頒布了“以房產套數為標準，以家庭為認定單位”的審核標準，并從政策層面上更加傾向于改善性購房人群。

    4月30日，北京市政府迅速制定并發布《北京市人民政府貫徹落實國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》，再推十一條措施，落實國務院堅決遏制房價過快上漲通知精神。

    京版樓市新政兩大亮點

    二套房查詢可通過房屋交易權屬系統。

    北京市房屋交易權屬系統早在2004年就已組建，經過多年不斷完善與補給，北京市建委的這一系統一旦和銀行聯網后，將會形成一個便于查詢個人住房信息系統的網絡，對于實現“以房產套數為標準，以家庭為認定單位”審核購房人買房、貸款情況將會更有幫助。

    同一購房家庭只能新購買一套房，政策杠桿傾向改善性購房人群。

    新政限定購房家庭只能新購買一套商品住房，從政策層面上來看更加傾向于改善性購房人群。
    如果購房人因改善居住條件想要更換房屋，依靠貸款的話，只有賣掉現有房產再買房才能算做是首套貸款享受相應優惠政策。一方面有利于自住改善換房的這部分人群，平衡北京房地產市場失調的供需比例；另一方面，貸款源頭上嚴控投機購房人群，從首付、利率以及實際貸款情況來看，這部分人群貸款購買二套、三套甚至以上房產將會難上加難，能夠有效抑制非理性上漲的北京樓市價格，平穩房地產市場發展。

    房貸利率差別化

    目前從各家銀行的實際執行情況來看，基本上對借款人三套房貸款已暫停發放。不過從以往貸款購買第三套房的人群來看，這部分不足總貸款人群的10%，即便多數銀行停止發放第三套房貸款，對房貸市場也將不會造成太大的影響。
    首套房的首付比例方面，各銀行執行的標準較為一致，均對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%；套型建筑面積在90平米以下的家庭，貸款首付比例不得低于20%。
    在優惠利率方面，各銀行執行的標準并不一致，個別銀行也暫未調整首套住房七折優惠利率，而是根據首付比例不同從利率優惠上差別化對待，比如以客戶對該行貢獻度為參考，如客戶為該行的VIP、白金卡、貴賓卡客戶等，這部分客戶可享受到低于普通客戶的優惠利率折扣，例如中國建設銀行，若首付為30%-40%，利率下浮25%；首付40%以上，下浮30%；VIP客戶還可在原基礎上再下浮5%，但最低只能下浮30%。

    差別化信貸政策較有利

    現各家銀行均嚴格執行“國十條”政策執行，北京版樓市新政落地后從執行層面將會更到位。
    目前各銀行對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。新政明確金融機構以本市房屋權屬交易系統中個人住房記錄，實施差別化的信貸將會對區分首次置業、二次置業和改善型住房人群更為有利。這將比之前政策影響面更廣。
    以總價為150萬、評估價為120萬的房產為例：90平米以下二套房與首套房相比，借款人要多支付首付36萬元，每月月供可節省1878.08元，總利息可節省90838.97元；90平米以上二套房和首套房相比，借款人要多支付首付24萬元，每月月供可節省1082.82元，總利息可節省19875.34元。（見下圖）

    外地人在京如何貸款置業？

    近日，北京市地方版樓市細則出臺，規定暫停對不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民發放貸款。外地人購房限貸令出臺后，外地人在京如何實現貸款置業呢？
    典型案例：鄭先生，是一家小廣告公司的銷售人員，屬于北漂一族，在北京工作已滿四年，與女友感情穩定，并打算日后定居北京。從2010年年初，鄭先生周末就忙著在各大中介四處看房子，因為鄭先生沒有全款購房的能力，所以只能通過銀行貸款來實現購房愿望。可是就在鄭先生向銀行咨詢時，銀行相關人員要求鄭先生提供“一籮筐”的資料，其中包括身份證、暫住證、學歷證、穩定收入流水以及在京一年以上的納稅證明或社保證明等才予以辦理，鄭先生聽得是“一頭霧水”。
    解析：根據4月30日北京地方版樓市細則，外地人在京購房需提供一年以上的納稅證明或社保繳納證明，銀行才會為其發放貸款。但是鄭先生所在的公司為員工發放的是現金工資，并無納稅證明可提供。不過公司為鄭先生繳納了社會保險，所以他只要開具社保繳納證明后，再向銀行遞交貸款，銀行也能通過審批。

    現階段銀行對外地人貸款如何操作？

    從公司實際業務操作來看，多數借款人還是可以提供相關證明的。建議像鄭先生這樣的外地購房人現在不必過度著急，因為從目前銀行實際操作情況看，新政下發后，各家銀行已陸續開始要求在京居住的外地購房人，提供在京一年以上的納稅證明或者是社會保險繳納證明，兩者條件滿足其一，即能申請住房貸款。

    外地人在京購房需提供哪些材料？

    新政前：借款人身份證、戶口本、在京暫住證、配偶身份證（如單身需提供單身證明）、學歷證明、收入證明、大額存單或其他資產證明等。

    新政后：借款人身份證、戶口本、在京暫住證、配偶身份證（如單身需提供單身證明）、學歷證明、收入證明、在京一年以上的納稅證明或社保證明、大額存單或其他資產證明等。